Ипотечный калькулятор

Что происходит на ипотечном рынке в 2026 году

Ставка снижается весь год. С 21% в начале 2026-го до 14% после заседания ЦБ 24 июля. Банки это отыгрывают медленнее, чем хотелось бы: рыночная ипотека на новостройки всё ещё в районе 18-19% годовых, на вторичку примерно так же. А семейная ипотека с господдержкой стоит около 6%. Разница почти в три раза, и если у вас есть право на льготную программу, считать что-то другое просто нет смысла.

С 2025 года действует новый ипотечный стандарт: срок ограничен 30 годами, сумма кредита не больше 80% стоимости жилья. Первоначальный взнос от 20% теперь не совет из статей про «финансовую грамотность», а требование банков.

И ещё изменение, которое многие пропустили: с 1 февраля 2026 года семейную ипотеку можно взять один раз на семью, а не по разу на каждого супруга. Схему с двумя льготными кредитами на одну ипотеку закрыли.

Какие программы ипотеки доступны

Шесть основных льготных программ в 2026 году:

• Семейная ипотека: для семей с детьми, ставка около 6%.
• IT-ипотека: для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний.
• Сельская ипотека: жильё в сельской местности.
• Военная ипотека: для участников накопительно-ипотечной системы.
• Дальневосточная и арктическая ипотека: для этих регионов отдельно.
• Рыночная ипотека: без господдержки, 18-25% в зависимости от банка.

Обсуждают и седьмую, под 2% для участников СВО, но это пока инициатива, не работающий продукт.

Прежде чем считать платёж по рыночной ставке, проверьте, не подходите ли вы под льготную категорию. Разница за весь срок кредита может составить несколько миллионов рублей. Не пунктов процента, миллионов.

Как калькулятор считает платёж

Четыре параметра на входе: сумма, ставка, срок, тип платежа. Дальше калькулятор делает то, что руками считать долго и легко напортачить.

Аннуитетный платёж. Одна и та же сумма каждый месяц весь срок. В начале в ней в основном проценты, к концу в основном тело долга. Стандарт почти у всех банков просто потому, что предсказуемо.

Дифференцированный платёж. Тело долга делится поровну на весь срок, проценты капают на остаток. Первый платёж заметно кусается, зато дальше сумма падает, и итоговая переплата выходит меньше. Банки такую схему предлагают не всегда и не сразу, приходится просить отдельно.

Разница в переплате между схемами при одинаковых ставке и сроке доходит до 10-15%. Калькулятор считает оба варианта сразу, чтобы это было видно до подписания, а не после.

От чего зависит одобренная ставка

Ставка «от» на сайте банка почти никогда не окажется вашей ставкой. На реальный процент влияют:

• размер первоначального взноса, чем больше, тем ниже риск для банка;
• зарплатный проект или другие продукты в этом же банке;
• электронная регистрация сделки, обычно скидка 0,3-0,5 п.п.;
• отказ от страхования жизни, обычно наценка 1-2 п.п.;
• кредитная история и текущая долговая нагрузка.

Калькулятор с базовой ставкой это отправная точка расчёта, не готовое предложение банка. Настоящие условия видны только после заявки.