Ипотека
Лучшие предложения по ипотечному кредитованию на сентябрь 2026 года в России
Редакционная политика
Почему Money Leadgid можно доверять
Мы не выдаём ипотеку и не получаем плату за место в подборках. Раздел нужен, чтобы Вы понимали устройство сделки и цену решения, которое принимается на десятилетия.
Редакционная независимость от банков
Позиция банка и застройщика в наших материалах не продаётся. Раскрытие о вознаграждении находится в футере сайта.
Информация обновляется минимум раз в месяц
Условия льготных программ, лимиты и требования к заёмщику сверяем с постановлениями правительства и тарифами банков. Дата последней проверки стоит в шапке страницы.
Источники данных и методология
Опираемся на нормативные акты по программам господдержки, тарифы и договоры банков, статистику Банка России и данные Росреестра.
Регулирование
Ипотеку регулирует ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условия кредита — ФЗ-353, покупку в новостройке через эскроу — ФЗ-214. Надзор ведёт Банк России.
Как устроена ипотека и какие бывают программы
Ипотека — целевой кредит: деньги идут на конкретный объект, и он же становится залогом. Право собственности оформляется на Вас, но с обременением: продать жильё до погашения долга без согласия банка нельзя. Из-за наличия залога ставка ниже, чем по потребительскому кредиту, а срок доходит до тридцати лет.
Ставка зависит не столько от банка, сколько от программы. Рыночная ипотека идёт вслед за ключевой ставкой. Льготные программы субсидируются государством, поэтому ставка по ним фиксирована, но и требования к заёмщику и объекту жёстче: подходит не любое жильё и не любая семья.
Семейная ипотека
Для семей с детьми. Ставка до 6%, взнос от 20%, срок до 30 лет. Программа действует до 2030 года.
Рыночная ипотека
Без господдержки, ставка следует за ключевой. Подходит, когда под льготные условия Вы не проходите.
Ипотека на новостройку
Покупка у застройщика, деньги идут на эскроу-счёт до сдачи дома.
Ипотека на вторичное жильё
Готовая квартира от собственника. Требуется оценка объекта и проверка истории.
Ипотека на дом и участок
Загородная недвижимость. Требования к объекту строже, взнос обычно выше.
Рефинансирование ипотеки
Перевод действующего кредита в другой банк под меньшую ставку.
Ипотека или накопить и купить за свои
Вопрос не только в переплате. Пока Вы копите, меняются и цены на жильё, и стоимость аренды. Ниже критерии для честного сравнения.
| Сравниваем по 033 критериям |  Кредитная карта |  Кредит наличными |
|---|---|---|
| Что происходит с деньгами | Платёж идёт банку, но жильё уже Ваше и в нём можно жить | Аренда идёт чужому человеку, накопления обесцениваются инфляцией |
| Риск изменения цены | Цена зафиксирована договором купли-продажи | Жильё может подорожать быстрее, чем растут накопления |
| Цена вопроса | Переплата по процентам за весь срок, часть возвращается вычетом | Переплата за аренду за все годы накопления |
Что происходит с деньгами
- Кредитная карта
- Платёж идёт банку, но жильё уже Ваше и в нём можно жить
- Кредит наличными
- Аренда идёт чужому человеку, накопления обесцениваются инфляцией
Риск изменения цены
- Кредитная карта
- Цена зафиксирована договором купли-продажи
- Кредит наличными
- Жильё может подорожать быстрее, чем растут накопления
Цена вопроса
- Кредитная карта
- Переплата по процентам за весь срок, часть возвращается вычетом
- Кредит наличными
- Переплата за аренду за все годы накопления
Первоначальный взнос, переплата и налоговый вычет
Три цифры определяют реальную стоимость ипотеки: взнос, ставка по программе и то, сколько Вы вернёте через вычет. Считать нужно все три, а не только ставку.
Семейная ипотека
до 6%
взнос от 20%, срок до 30 лет
Лимит по программе
12 млн ₽
Москва, область, Санкт-Петербург и Ленобласть
Лимит в остальных регионах
6 млн ₽
по семейной программе
Налоговый вычет
до 650 тыс. ₽
260 тыс. за жильё и 390 тыс. за проценты
Что меняется в семейной ипотеке
С 1 февраля 2026 года у семьи может быть только один льготный ипотечный кредит: пока предыдущий не погашен, новый по льготным условиям не оформить. Отдельно обсуждается переход к разным ставкам в зависимости от числа детей, но окончательное решение пока не принято, а срок его подготовки перенесён на 1 октября 2026 года. Условия уже подписанного договора при этом не меняются: он сохраняет свои параметры на весь срок.
Как вернуть часть денег через вычет
Имущественный вычет позволяет вернуть 13% с суммы до 2 миллионов рублей за само жильё, то есть до 260 тысяч, и 13% с суммы до 3 миллионов уплаченных процентов, то есть до 390 тысяч. Вычет за жильё даётся один раз в жизни, но остаток можно переносить на другие объекты. Вычет по процентам применяется только к одному объекту. Отдельная деталь: период охлаждения, который с 2025 года действует по потребительским кредитам, на ипотеку не распространяется.
Важные термины
- Первоначальный взнос
- Часть стоимости жилья, которую Вы платите своими деньгами. По льготным программам обычно от 20%.
- Обременение
- Запись о залоге в ЕГРН. Пока она есть, продать или подарить жильё без согласия банка нельзя.
- Эскроу-счёт
- Специальный счёт, где деньги за новостройку хранятся до сдачи дома. Застройщик получает их только после ввода объекта.
- Ипотечные каникулы
- Право один раз приостановить или уменьшить платежи на срок до шести месяцев при потере дохода или тяжёлой болезни.
- Аннуитетный платёж
- Одинаковая сумма каждый месяц. В первые годы почти весь платёж уходит на проценты, а тело долга гасится медленно.
- Имущественный вычет
- Возврат 13% от расходов на покупку жилья и от уплаченных процентов. Суммарно до 650 тысяч рублей.
Популярные статьи
Все статьи
5 шагов: как оформить ипотеку
Проверьте, проходите ли Вы под льготную программу
Разница между льготной и рыночной ставкой на длинном сроке измеряется миллионами. Сначала проверьте программы, потом смотрите рыночные предложения.Получите одобрение до поиска квартиры
Банк назовёт доступную сумму, и Вы будете искать жильё в реальном бюджете. Одобрение обычно действует несколько месяцев.Выберите объект и закажите оценку
У банка есть требования к жилью и список аккредитованных оценщиков. Отчёт от постороннего оценщика придётся переделывать.Подпишите договор и зарегистрируйте сделку
Обременение регистрируется в Росреестре. Страхование предмета залога по ипотеке обязательно, его стоимость входит в полную стоимость кредита.Оформите налоговый вычет
Подать заявление можно за год, в котором были расходы. Возвращаются 13% с покупки и с уплаченных процентов, суммарно до 650 тысяч рублей.
Часто задаваемые вопросы
- По льготным программам обычно от 20% стоимости жилья. По рыночной ипотеке требования устанавливает банк. Часть взноса можно закрыть материнским капиталом, если банк это допускает.
- С 1 февраля 2026 года нет: пока предыдущий льготный кредит не погашен, оформить новый по льготным условиям нельзя. После полного погашения возможность участия в программе может сохраниться, но условия стоит уточнять в банке.
- До 260 тысяч рублей за само жильё, это 13% с суммы до 2 миллионов, и до 390 тысяч за уплаченные проценты, это 13% с суммы до 3 миллионов. Суммарно до 650 тысяч рублей. Вычет по процентам применяется только к одному объекту.
- Нет. Правило о паузе перед выдачей денег, которое действует с сентября 2025 года по потребительским кредитам, на ипотеку не распространяется. Это одна из причин читать договор до подписания, а не после.
Опыт заёмщиков
Обобщение того, что заёмщики чаще всего называют плюсами, минусами и собственными ошибками при оформлении ипотеки.
Плюсы
Минусы
Типичные ошибки
Ипотека
- Военная
- Дальневосточная
- Земельная
- Без первоначального взноса
- Без справок
- В новостройке
- Для IT
- Для бизнеса
- Для госслужащих
- Для иностранных граждан
- Для ИП
- Для молодой семьи
- Для пенсионеров
- Для самозанятых
- Для студентов
- Для супругов
- Для участников СВО
- Для учителей
- Для инвалидов
- На апартаменты
- На вторичку
- На гараж
- На дачу
- На дом
- На квартиру
- На строительство дома
- По госсертификату
- По двум документам
- Под материнский капитал
- С господдержкой
- Коммерческая
- Лучшая
- Льготная
- Первая
- Сельская
- Семейная
- Субсидированная