Существует ли возможность продажи ипотечной квартиры?
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна, но требует выполнения определенных условий. При наличии ипотечного кредита недвижимость находится в залоге у банка, и информация об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Поэтому просто так продать такую квартиру нельзя: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности к новому владельцу до тех пор, пока обременение не будет снято.
Существует два основных способа для продажи ипотечной квартиры. Первый вариант — это снятие обременения до продажи. Продавцу необходимо сначала полностью погасить задолженность по ипотечному кредиту. После этого банк предоставит документы для снятия обременения или самостоятельно передаст информацию в Росреестр. В результате запись о том, что недвижимость находится в ипотеке, будет удалена, и квартира будет продана как свободная от обременений.
Второй вариант — это получение у банка согласия на продажу. В этом случае процесс продажи может быть сложным и рискованным для банка. Банк должен оценить все риски и условия сделки, что может сделать такой вариант менее предпочтительным. Важно учитывать, что для успешной реализации этого варианта потребуется согласование всех условий как с банком, так и с потенциальным покупателем.
Когда может потребоваться такая продажа?
-
Если собственник больше не нуждается именно в этой квартире, например, при переезде в другой город или необходимости в более просторном жилье.
-
В случае возникновения финансовых затруднений, когда нет возможности продолжать обслуживание кредита.
-
Если условия по ипотечному кредиту в другом банке более выгодные.
-
По любым другим субъективным причинам, связанным с изменением жизненных обстоятельств или предпочтений.
Схемы продажи квартиры в ипотеке
Продавец самостоятельно гасит долг
Когда продавец решает самостоятельно погасить остаток долга по ипотеке перед продажей квартиры, он выбирает наиболее простой и прямой путь. Это подходит в тех случаях, когда продавец имеет возможность выплатить всю оставшуюся сумму кредита одним платежом. Если необходимая сумма отсутствует, ее можно занять или взять в кредит. Главное, чтобы перед принятием решения о погашении остатка долга продавец убедился в наличии необходимых средств.
Процесс включает несколько шагов. Прежде всего, необходимо уведомить банк о намерении досрочно погасить ипотеку. После этого производится выплата остатка долга. Важно помнить, что банк самостоятельно отправит документы на снятие обременения в Росреестр, как только ипотека будет погашена. Получить справку об отсутствии задолженности можно через мобильное приложение банка.
После того как ипотека погашена и информация об этом внесена в Росреестр, процесс проверки займет около 14 дней. После успешной проверки и удаления записи о залоге из реестра, продавец сможет осуществить продажу квартиры без ограничений.
Долг закрывает покупатель
Если банк не согласен на продажу ипотечной квартиры, у продавца остается крупная задолженность, а покупатель имеет необходимые средства, можно использовать другой подход. В этой ситуации покупатель закрывает ипотеку продавца.
-
Заключите договор купли-продажи, в котором укажите сумму, необходимую продавцу для погашения ипотеки, как задаток. Оставшуюся часть суммы продавец получит после переоформления квартиры на покупателя.
-
Продавец должен уведомить банк о намерении досрочно погасить ипотеку и произвести соответствующую выплату.
-
После погашения ипотеки банк отправит документы на снятие обременения в Росреестр. Справку об отсутствии задолженности можно получить через мобильное приложение банка.
-
Далее следует переоформление квартиры на нового владельца. Для этого понадобятся гражданский паспорт, договор купли-продажи и свидетельство о собственности. Заявление подается в МФЦ.
-
После завершения всех формальностей продавец получит оставшуюся сумму по договору от покупателя.
Покупатель погашает долг в момент проведения сделки с участием банка
Когда банк согласен на продажу квартиры, находящейся в залоге, покупатель может погасить долг продавца во время сделки. Это особенно удобно, когда продавец имеет значительную задолженность, а покупатель уже готов внести полную сумму.
В этом случае покупатель оплачивает долг продавца непосредственно во время подписания договора купли-продажи. Вот как здесь нужно действовать:
-
Найдите покупателя и посетите отделение банка для оформления продажи квартиры в залоге. В договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Покупатель переводит полную стоимость жилья на два аккредитива — специальные счета, обеспечивающие безопасность расчетов. Один из аккредитивов содержит сумму, достаточную для полного погашения долга перед банком, а второй — остаток, который продавец получит после завершения всех формальностей.
-
Документы по сделке подаются в МФЦ для регистрации. Если все документы в порядке и получено разрешение банка, МФЦ регистрирует переход права собственности на покупателя.
-
После регистрации перехода права собственности стороны передают банку документы, подтверждающие регистрацию.
-
Банк закрывает ипотеку, выплачивает остаток суммы продавцу и снимает обременение с квартиры.
Покупатель берет ипотеку в банке продавца квартиры
Этот вариант является удобным и безопасным, поскольку банк уже знаком с квартирой, которая находится в залоге, и не требуется перевод средств в сторонние банки.
-
Покупатель собирает необходимые документы, подает заявку на кредит и получает одобрение от банка.
-
Продавец подает заявление о продаже квартиры, находящейся в залоге, в тот же банк.
-
Продавец и покупатель заключают договор в офисе банка. В этом же офисе покупатель подписывает документы для получения ипотеки, а продавец — для досрочного погашения своего долга.
-
Если сумма ипотеки покупателя превышает остаток долга продавца, разница будет сохранена в аккредитиве. Если сумма равна долгу продавца, банк закроет долг сразу после перехода права собственности на покупателя.
-
Банк снимает обременение с квартиры, регистрирует ипотеку покупателя и оформляет переход права собственности в Росреестре.
-
Если использовался аккредитив, после регистрации перехода права собственности продавцу переводят оставшуюся сумму. В противном случае, банк закроет ипотеку продавца за счет нового ипотечного кредита покупателя.
Налоги с продажи квартиры
При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо учитывать налоговые обязательства. Налог на доходы с продажи недвижимости нужно уплатить вне зависимости от того, находится квартира в ипотеке или нет. Ставка налога составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Обязанность уплатить налог возникает, если срок владения недвижимостью составляет менее установленного периода, который составляет 3 года для недвижимости, приобретенной до 2016 года, или 5 лет для имущества, купленного после этой даты, а также в зависимости от других нюансов.
Для расчета налога с продажи ипотечного жилья используется следующая формула: сумма налога = стоимость недвижимости × 0,13. Например, если квартира продается за 5 миллионов рублей, а была приобретена в 2023 году, налог составит 650 тысяч рублей.
Однако продавец имеет возможность воспользоваться налоговыми льготами, которые могут снизить налогооблагаемую базу. Это может быть сделано либо за счет стандартного вычета в размере 1 миллиона рублей, либо за счет применения вычета "доходы минус расходы". В последнем случае можно включить в расходы не только первоначальную стоимость жилья, указанную в договоре купли-продажи, но и проценты по ипотечному кредиту.
Насколько легко продать ипотечную квартиру?
Продажа квартиры с ипотекой может быть сложной задачей, и многое зависит от остатка долга, целей продавца, условий сделки и иногда даже от удачи. Не все покупатели готовы взять на себя погашение чужого кредита или выкупить недвижимость на текущих условиях. Если покупатель планирует использовать материнский капитал как первоначальный взнос, найти подходящего клиента может быть еще сложнее. Хорошие шансы на продажу есть, если цена квартиры значительно снижена, но продавцы часто не готовы снижать цену из-за уже уплаченных процентов по ипотеке.
Тем не менее, продать квартиру с обременением возможно. Кому-то может понравиться именно ваша квартира или её местоположение, поэтому стоит подождать подходящего покупателя. Если остаток долга небольшой, найти покупателя будет легче. Для увеличения привлекательности предложения можно самостоятельно погасить часть кредита.
Если покупатель не располагает всей суммой, банк может предложить кредит или провести смену залогодателя по текущему договору. Главное — чтобы покупатель соответствовал требованиям банка, что следует уточнить до заключения сделки.
Часто задаваемые вопросы
Если продавец задерживал платежи по ипотеке, это может создать определенные сложности при продаже квартиры. Во-первых, банк проверит не только продавца и его кредитную историю, но и саму квартиру, которая является залогом по кредиту. Задержки в платежах могут негативно сказаться на кредитной репутации продавца и усложнить процесс согласования сделки. Это может привести к дополнительным проверкам и задержкам в оформлении продажи, а также к возможному отказу банка в согласовании условий сделки, если кредитная история продавца будет признана неприемлемой.
Тем не менее, продать квартиру с задолженностью по ипотеке возможно. Для этого продавцу следует уведомить банк о намерении продать недвижимость и обсудить возможные варианты погашения долга. В некоторых случаях можно договориться с банком о реструктуризации долга или предоставлении скидки на остаток кредита. Если продавец погасит часть задолженности или найдёт покупателя, готового взять на себя оставшийся долг, это повысит шансы на успешную продажу.
-
Паспорт продавца — основной документ, удостоверяющий личность и гражданство.
-
Правоустанавливающий документ на квартиру — это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования или другой документ, подтверждающий право собственности.
-
Выписка из ЕГРН — актуальный документ, подтверждающий правовое состояние квартиры, действителен в течение месяца.
-
Технический паспорт квартиры — содержит информацию о характеристиках и состоянии квартиры.
-
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — подтверждает отсутствие долгов по коммунальным услугам, действительна 10 дней.
-
Справка № 9 о зарегистрированных в квартире — содержит информацию о проживающих лицах, действительна 10 дней.
-
Согласие супруга(и) на продажу квартиры — документ должен быть заверен нотариусом.
-
Согласие органов опеки на продажу — необходимо, если в семье есть несовершеннолетние дети.
-
Продажа квартиры, на которую был использован материнский капитал, возможна, но требует соблюдения ряда условий и учета определенных нюансов. Если материнский капитал был использован в качестве оплаты первоначального взноса или на погашение задолженности по ипотечному кредиту, важно, чтобы после полного погашения доли в праве собственности были выделены детям.
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетним детям, для ее продажи потребуется согласие органов опеки и попечительства. Эти органы проанализируют условия сделки, чтобы убедиться, что она не нарушает интересы детей и что их права защищены. Этот процесс может потребовать дополнительного времени и документов, чтобы подтвердить, что сделка не ущемляет интересы детей и соответствует всем юридическим требованиям.
Продажа строящегося жилья, купленного в ипотеку, возможна, но имеет свои особенности. Пока дом не достроен и квартира не оформлена в собственность, вы не можете продать ее в традиционном понимании этого процесса. Однако существует возможность переуступки прав на будущую недвижимость, если вы приобрели ее по договору долевого участия (ДДУ).
Для этого потребуется согласие застройщика, который должен будет одобрить переуступку прав. После получения согласия вместо оформления права собственности Росреестр перерегистрирует права на квартиру по ДДУ на нового владельца. В этом случае сделка проходит аналогично продаже готового жилья, но с учетом особенностей, связанных с переуступкой прав на объект, который еще не построен. Важно учесть, что переуступка требует выполнения всех условий, предусмотренных договором долевого участия и согласования с застройщиком.
Найти покупателя на ипотечное жилье можно различными способами - через размещение объявлений в интернете и печатных изданиях, а также через рекомендации знакомых. Важно сразу указать в объявлении, что квартира находится в залоге, чтобы потенциальные покупатели были осведомлены об этом. Предложение скидки может ускорить поиск покупателя, поскольку это привлечет больше интересующихся.
Залог не является непреодолимым препятствием для риелторов и частных лиц, имеющих средства для досрочного погашения кредита. Для них покупка квартиры с обременением может быть выгодной, так как стоимость объекта может значительно вырасти после снятия обременения. Это делает такие квартиры привлекательными для тех, кто готов инвестировать в их покупку и впоследствии получить прибыль.
-
Непредоставление информации о других правах на заложенное жилье. Если при заключении договора банк не был осведомлен о существовании дополнительных прав третьих лиц на заложенную недвижимость, это может привести к требованию досрочного погашения кредита.
-
Нарушение правил пользования недвижимостью. Незаконный ремонт, перепланировка или другие действия, угрожающие целостности и стоимости заложенного жилья, могут стать причиной требования банка о досрочном погашении.
-
Отсутствие страховки залога. Страхование заложенной недвижимости является ключевым условием для защиты интересов банка. Его отсутствие увеличивает риски в случае повреждения или утраты имущества.
-
Отказ от проверки имущества. Если заемщик отказывается предоставить доступ представителям банка для проверки состояния заложенного имущества, это может привести к требованию о досрочном погашении.
-
Продажа или передача заложенной недвижимости без согласия банка. Любые действия по распоряжению залогом, такие как продажа или дарение, должны быть согласованы с банком. Игнорирование этого требования может привести к нарушению договора.
-
Передача жилья в залог другому кредитору. Если жилье становится предметом залога для получения других кредитов, это может нарушить условия исходного договора и также стать причиной требования досрочного погашения кредита.
-
