Как взять ипотеку с плохой кредитной историей

Что такое кредитная история?

Кредитная история – это комплекс сведений о задолженностях физического лица и его действиях по погашению текущих кредитов и займов. Она хранится в бюро кредитных историй (БКИ). Кредитные данные собираются не только от банков, но и от других кредиторов, таких как лизинговые компании и инвестиционные фонды.

Банки обязаны иметь договор с хотя бы одним бюро и передавать обновленную информацию о заемщиках в срок до 5 рабочих дней. В кредитную историю включаются не только данные по кредитам и кредитным картам, но и информация о:

• Займах в микрофинансовых организациях, включая «быстрые» кредиты и «деньги на час»;

• POS-кредитовании, т.е. рассрочках, оформленных в торговых точках;

• Долгах перед третьими лицами, включая частных лиц и коммерческие организации;

• Задолженностях по оплате штрафов ГИБДД, пошлин, налогов, услуг ЖКХ и алиментов, по которым вынесено судебное взыскание.

Все данные отображаются в отчетах в хронологическом порядке от более старых событий к новым. Каждое событие имеет определённое значение и может быть оценено как положительное или отрицательное. Информация в базах БКИ хранится в течение 7 лет.

Что негативно влияет на КИ?

• Просрочки по кредитам. Основной фактор, влияющий на решение банка при выдаче нового кредита. Частые нарушения сроков выплат могут привести к отказу в новом кредите.

• Много отклоненных запросов. Если разные кредиторы считают заемщика ненадежным, это может привести к отказам и со стороны других учреждений.

• Судебные взыскания по неоплаченным обязательствам. Записи о долгах, таких как алименты или задолженности за услуги, могут значительно ухудшить кредитный рейтинг и указывать на низкую финансовую ответственность.

• Отсутствие записей в кредитной истории. Если заемщик не имеет кредитных записей, это также может усложнить оценку его кредитоспособности, поскольку банк не может получить о нем информацию.

Как кредитная история влияет на одобрение ипотеки?

Кредитная история играет ключевую роль в скоринге, который представляет собой метод оценки платежеспособности заемщика. Скоринг основан на математическом анализе данных о доходах, расходах, имуществе, составе семьи и выполнении обязательств по предыдущим кредитам. Хотя методология скоринга может меняться от банка к банку, основной принцип остается одинаковым: оценка вероятности успешного погашения нового кредита.

Кредитная история включает информацию о предыдущих долгах. Наличие отрицательных записей не обязательно означает плохую кредитную историю, так как важны тип записи и её давность. Например, если у заемщика есть старый штраф за парковку, который был урегулирован через суд, или судебное решение по налоговой задолженности, но при этом он исправно погашает кредитные карты в льготный период, имеет хороший доход и стабильную работу, его шансы на получение ипотеки остаются высокими.

Разовые технические просрочки по кредитным картам или займам, которые произошли несколько лет назад и больше не повторялись, также не сильно ухудшают шансы на ипотеку. Однако если в последние месяцы заемщик имеет регулярные просрочки по кредитным картам, это может негативно сказаться на решении банка.

Метод анализа кредитной истории не раскрывается банками в деталях. При принятии решения по ипотеке учитываются и другие факторы, такие как наличие семьи, работа обоих супругов, отсутствие текущих долгов, право на государственные субсидии, материнский капитал и размер первоначального взноса. В таких случаях решение по ипотечному кредиту может быть положительным, даже если в кредитной истории присутствуют некоторые отрицательные записи.

Если кредитной истории нет

Если у человека нет данных в бюро кредитных историй, банки оценивают его платежеспособность на основе текущего финансового положения. Это подтверждается справками о доходах и уплаченных налогах по месту работы. Банк также может запросить информацию о заемщике в судебных органах и у коммунальных компаний.

Отсутствие кредитной истории может негативно сказаться на решении банка. В таких случаях банки могут одобрить меньшие суммы кредита по более высоким процентным ставкам, особенно если первоначальный взнос невелик (15-20%).

Для улучшения шансов на получение более выгодного займа можно предоставить залог в виде другой недвижимости, привлечь поручителя или созаемщика с высокой официальной зарплатой. Также можно улучшить кредитную историю, оформив и своевременно погасив небольшой потребительский кредит.

Как долго сохраняется плохая кредитная история?

Плохая кредитная история хранится в БКИ на протяжении 7 лет. В течение этого времени информация о просрочках, невыполненных обязательствах и других финансовых негативных аспектах остается доступной для кредиторов. Однако влияние этих записей на возможность получать новые кредиты со временем изменяется.

Кредиторы обычно обращают внимание на последние 1-3 года вашей кредитной активности, так как этот период наиболее актуален для оценки вашей текущей финансовой надежности. Если в этот срок вы демонстрируете стабильность и своевременные выплаты, это может значительно улучшить репутацию, даже если у вас имеются негативные записи в кредитной истории. Небольшие просрочки, которые были погашены, и положительная финансовая активность могут помочь смягчить негативное влияние старых ошибок. Тем не менее, серьезные нарушения, такие как длительные неоплаченные долги или судебные разбирательства, могут потребовать более длительного времени для восстановления вашей кредитной репутации.

Как улучшить кредитную историю?

• Погасите все просрочки. Убедитесь, что все задолженности по кредитам, штрафам и гражданско-правовым договорам устранены.

• Сократите количество кредитов. Рефинансируйте небольшие задолженности, объединяя их в один кредит. Закройте неиспользуемые карты и объедините потребительские кредиты.

• Избегайте новых заявок. Не подавайте заявки на новые кредиты, кредитные карты или займы в микрофинансовых организациях.

• Своевременно гасите текущие долги. Своевременное погашение текущих обязательств также способствует улучшению кредитной истории

Как увеличить шансы на одобрение ипотеки?

• Сделайте первоначальный взнос более 15%. Желательно использовать «живые» деньги, а не дотации, такие как материнский капитал. Больший первоначальный взнос уменьшает риск для банка и увеличивает ваши шансы на одобрение.

• Откройте дебетовую карту в банке, где подаете заявку. Регулярные транзакции по дебетовой карте помогают банку лучше оценить ваше финансовое положение. Активное использование такой карты будет полезно для вас.

• Откройте вклад, депозит или инвестиционный счет в банке. Убедитесь, что этот продукт активен хотя бы несколько месяцев до подачи заявки. Это показывает вашу финансовую стабильность и ответственность.

• Предоставьте дополнительное залоговое имущество. Наличие другого залогового имущества, помимо приобретаемой недвижимости, может повысить вашу кредитоспособность и снизить риски для банка.

• Оформите страховой полис на недвижимость и основного заёмщика. Страховка защищает банк от возможных рисков и демонстрирует вашу готовность к соблюдению обязательств по кредиту.

Как оформить кредит с плохой кредитной историей в банке?

1. Посетите отделение банка. Выберите удобное отделение и придите в него в рабочие часы. Не забудьте взять с собой все необходимые документы.

2. Начните процесс оформления. Сообщите сотруднику банка о своем намерении оформить ипотеку. Он направит вас в нужный отдел.

3. Изучите предложения. Кредитный специалист предоставит информацию о доступных ипотечных программах, условиях, процентных ставках и необходимых документах. Внимательно ознакомьтесь с деталями и задайте все вопросы.

4. Заполните заявку. Под руководством сотрудника банка заполните анкету, указав все требуемые данные о себе и своих финансах. Проверьте правильность введенной информации перед передачей анкеты.

5. Ожидайте решения по заявке. После подачи анкеты банк рассмотрит ваши данные и примет решение по ипотеке. Ожидание может занять от нескольких часов до нескольких дней.

6. Подпишите кредитный договор. Если заявка одобрена, вам предложат подписать договор. Внимательно прочитайте все условия и убедитесь, что они вас устраивают, прежде чем подписывать документ.

7. Получите средства. После подписания договора деньги будут переведены на эскроу-счет или продавцу.

Условия одобрения ипотеки лицам с плохой КИ

• Гражданство РФ и прописка на территории страны.

• Возраст от 18 до 65 лет. 

• Отсутствие судимости. 

• Наличие стабильной работы на одной должности в течение не менее года подтверждает финансовую стабильность.

• Высокий доход или финансовая поддержка со стороны созаемщиков и поручителей увеличивает вероятность одобрения ипотеки.

• Первоначальный взнос не менее 30-50% от цены жилья. 

• Страхование жизни заемщика и созаемщиков.

• Укороченный срок выплаты ипотеки (до 15 лет). 

• Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна быть оформлена в залог, что обеспечивает банк дополнительной гарантией.