Каким законом регулируется залог недвижимости

Ипотека – это форма залога недвижимого имущества, которая оформляется заемщиками при покупке квартиры или дома в кредит. Банк предоставляет средства под недвижимость клиента, что фиксируется договором. В случае ипотеки на строящуюся недвижимость залогом выступают права дольщика по договору долевого участия (ДДУ). Залог обеспечивает гарантию возврата кредита. Несмотря на статус квартиры, заемщик сохраняет право собственности на недвижимость и может пользоваться ею (жить, делать ремонт) и даже продать, но только с согласия банка.

Основное условие ипотеки – передача имущества заемщика в залог банку до полного погашения кредита. Это позволяет приобрести жилье, даже если нет всей необходимой суммы на покупку. Права и обязанности заемщика и банка, а также другие нюансы, регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.

Главы ФЗ-102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Общие положения

Глава включает в себя семь разделов, в которых подробно объясняется, что такое ипотека и на каких основаниях можно оформить договор на жилищный кредит. В данной части закона описаны права и обязанности банка и заемщика, которые выступают в качестве залогодержателя и залогодателя соответственно. Здесь же указано, какое имущество может быть передано в залог. К такому имуществу относится жилая недвижимость, включая квартиры, дома, дачи и отдельные комнаты, а также коммерческая недвижимость, дворовые постройки, гаражи, бани, земельные участки и машино-места.

В этом разделе закона также представлены основные понятия и определения, связанные с ипотекой. Подробно описано, на каком основании возникает ипотека и какие требования могут предъявляться кредитными организациями к имуществу. Залог служит гарантией для кредитора в том, что заемщик вернет полную сумму кредита в установленный срок. Заемщики, предоставляющие недвижимость в залог, обычно относятся к своим обязательствам серьезно, так как не хотят потерять свое имущество.

При кредитовании под залог недвижимости обязательно заключается договор о кредитовании с участием обеих сторон:

• Кредитор или залогодержатель — это может быть любая кредитная организация или частный кредитор, предоставляющий деньги под залог имущества заемщика или третьего лица.

• Залогодатель — это сам заемщик, если он является собственником объекта, либо другое лицо, которое предоставляет свою недвижимость в обеспечение по залогу.

Кредитные организации могут предоставить заем даже тем, кто не имеет собственного имущества, но имеет человека, готового предоставить свою недвижимость в залог. Такие сделки совершаются с обязательного согласия и присутствия собственника залоговой недвижимости. Важно - необходимо личное согласие собственника, а не доверенность.

Ипотека обычно оформляется в виде договора, однако это не единственный способ. Ипотечное кредитование может также включать:

• договор о кредитовании с предоставлением залогового объекта недвижимости;

• соглашение о временном распоряжении объектом недвижимости (аренда);

• соглашение о выполнении каких-либо работ (договор подряда);

• обязательство, подкрепленное документом о купле-продаже недвижимости.

Корректное составление ипотечного договора поможет избежать проблем в непредвиденных ситуациях. Подписывая договор, заемщик обязуется выполнять все условия кредитования и подтверждает свои намерения предоставлением залога. В случае нарушения условий договора кредитор имеет право взыскать убытки, проценты и расходы через суд и продажу залогового объекта.

Договор об ипотеке

Во второй главе Федерального закона № 102-ФЗ устанавливаются правила, по которым банк и заемщик заключают договор ипотеки и регистрируют залог недвижимости. Договор ипотеки включает следующие сведения:

1. Предмет ипотеки — информация о недвижимости, которая позволяет ее идентифицировать.

2. Стоимость жилищного объекта — оценочная стоимость залоговой недвижимости.

3. Сумма кредита и процентов — основная сумма кредита, проценты по нему, основание возникновения обязательства, сроки погашения.

4. Размеры и периодичность платежей — точные суммы и график платежей по ипотечному кредиту.

5. Право собственности залогодержателя — право банка на недвижимое имущество, с указанием даты регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и номера выписки.

6. Данные закладной — информация о закладной, удостоверяющей права залогодержателя.

7. Обращение взыскания на недвижимость — условия и способы обращения взыскания на залоговую недвижимость без суда или по его решению в случае нарушения заемщиком условий договора.

Залог (ипотеку) необходимо зарегистрировать в ЕГРН, подавая заявление в Росреестр — федеральный орган исполнительной власти, который регистрирует права на недвижимость, осуществляет земельный надзор и кадастровый учет, а также предоставляет сведения о недвижимом имуществе.

Регистрация залога в ЕГРН подтверждает тот факт, что до полного погашения кредита недвижимость находится в залоге у банка, но является собственностью покупателя. Клиент имеет право проживать в залоговой недвижимости, но не может продать, подарить или перестроить ее без согласия залогодержателя. Регистрация залога в ЕГРН удостоверяет действительность ипотечного договора, обеспечивая защиту прав обеих сторон.

Закладная

Третья глава Федерального закона № 102-ФЗ регулирует правила оформления закладной — документа, удостоверяющего права залогодержателя (банка). Закладная может быть оформлена как в бумажном, так и в электронном виде с электронной подписью. В документ включаются следующие данные:

• Название документа, включающее слово «закладная».

• Паспортные данные залогодателя/заемщика, а также ИНН и СНИЛС.

• Реквизиты ипотечного кредитного договора.

• Сумма кредита и проценты.

• Срок погашения ипотечного кредита, периодичность и размер платежей.

• Описание, характеристики, кадастровый номер и адрес объекта недвижимости.

• Рыночная стоимость объекта недвижимости.

• Информация о праве собственности на недвижимость.

• Указание на наличие обременений или их отсутствие.

• Подтверждение регистрации залога в ЕГРН, если закладная выдана после регистрации залога.

• Подпись залогодателя (заемщика).

Электронная закладная дополнительно содержит номер счета депо, позволяющий идентифицировать ее среди других закладных в депозитарии, а также наименование и адрес электронной почты депозитария. Форма электронной закладной установлена приказом Росреестра.

Закладная направляется в Росреестр для внесения информации о залогодателе и залогодержателе в ЕГРН. После регистрации банк получает закладную из Росреестра и хранит ее до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Если закладная оформлена в электронном виде, то она хранится в депозитарии.

Регистрация ипотеки

Четвертая глава Закона № 102-ФЗ описывает процедуру регистрации залога недвижимости в ЕГРН. Когда заключается договор об ипотеке, обязанностью по регистрации могут заниматься обе стороны сделки или нотариус, действующий по их поручению. В случаях, когда ипотека возникает на основании договора (ДКП или ДДУ), отправка документов для регистрации залога лежит на залогодателе, то есть на клиенте банка.

Если ипотека устанавливается по закону, обычно это происходит одновременно с регистрацией права собственности заемщика на недвижимость. При регистрации ипотеки по договору залогодержатель и залогодатель вместе подают необходимые документы в Росреестр, включая закладную. За данную процедуру уплачивается государственная пошлина.

Страхование и обеспечение сохранности имущества

Согласно Закону № 102-ФЗ, заемщик обязан страховать залоговое имущество, чтобы защитить его от рисков утраты и повреждения. Приобретение недвижимости в кредит не лишает заемщика права пользоваться этим имуществом, но влечет за собой ответственность за его сохранность. Страховка служит гарантией защиты, минимизируя финансовые потери в случае повреждения или потери имущества.

Кроме того, заемщик вправе извлекать доход от заложенного объекта, например, сдавая его в аренду. Этот доход полностью принадлежит человеку, и кредитор не имеет права претендовать на него. На протяжении всего периода кредитования клиент обязан поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, своевременно выполнять необходимые ремонтные работы за свой счет.

Обращение взыскания на заложенное имущество

В случае, когда заемщик прекращает выплачивать кредит, залогодержатель (банк) имеет право начать процедуру взыскания по заложенной недвижимости. В этом случае объект, например квартира, может быть продан, и заемщик теряет право собственности на него. Вырученные средства направляются на покрытие долга перед банком. Однако это считается последней мерой, и банки обычно стараются найти другие решения для поддержки клиента.

Банки предлагают различные альтернативные опции, такие как изменение графика платежей, реструктуризация кредита или предоставление так называемых ипотечных каникул. Также заемщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении отсрочки продажи недвижимости на срок до одного года. В течение этого времени человек сохраняет право пользоваться жильем.

Какие еще законы регулируют сферу ипотечного кредитования?

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает необходимость оценки стоимости залоговой недвижимости перед предоставлением ипотечных кредитов. Подобная оценка должна проводиться лицом с аккредитацией, что помогает точно определить рыночную стоимость объекта.

Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года регламентирует процедуру передачи прав собственности на недвижимость, в том числе при ипотеке. Закон требует, чтобы все операции с недвижимостью были официально зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что способствует защите прав всех участников сделки и обеспечивает юридическую прозрачность.

Что такое последующая ипотека

Последующая ипотека определяется как залог недвижимости, которая уже обременена предыдущими ипотечными сделками. Это часто происходит при рефинансировании существующего займа или когда заемщик стремится получить новый кредит, используя уже заложенный объект как гарантию в той же или другой кредитной организации. Не каждый банк согласится на такую операцию из-за повышенных рисков.

Для реализации сделки последующей ипотеки необходимо внимательно изучить условия первоначального кредитного договора. В случае наличия в нем ограничений на дальнейшее ипотечное кредитование, новая сделка с использованием уже заложенной недвижимости будет невозможна. Если же такая сделка происходит и заемщик впоследствии сталкивается с трудностями в выплате долга, взыскание имущества произойдет через суд. При этом долги будут погашаться в порядке их возникновения: сначала по первоначальному договору, а затем по последующему, если останутся средства.

С точки зрения законодательства, не существует прямых запретов на проведение последующих ипотечных операций. Однако банки часто включают в договоры ограничения или запреты на такие сделки. На практике трудно найти кредитные договоры, которые бы полностью игнорировали такие ограничения. Важным фактором при рассмотрении заявки на последующий заем является ликвидность заложенного объекта, то есть его способность быть быстро проданным на рынке.