Эскроу-счет — это банковский счет, который используется для безопасного проведения сделок, особенно при приобретении недвижимости. Он был введён в российскую практику в 2019 году с целью защиты прав покупателей жилья и борьбы с проблемой обманутых дольщиков. До этого покупатели новостроек перечисляли деньги застройщикам, которые могли использовать эти средства по своему усмотрению, а это зачастую приводило к банкротствам строительных компаний и незавершенным объектам. Эскроу-счет призван устранить эти риски.
Суть эскроу-счёта заключается в том, что деньги покупателя замораживаются на счете до тех пор, пока застройщик не выполнит все обязательства по договору. Средства, которые поступают на такой счёт, не могут быть использованы застройщиком для ведения строительных работ до тех пор, пока объект не будет полностью завершен и сдан в эксплуатацию. Покупатель может быть уверен в том, что его деньги не пропадут, а квартира будет построена в оговоренные сроки и с соблюдением всех условий договора.
Сам процесс работы с эскроу-счётом выглядит следующим образом: покупатель перечисляет деньги на специально открытый банковский счет, который находится в распоряжении банка, а не застройщика. Банк, в свою очередь, контролирует выполнение всех условий договора. Только после того как объект будет сдан в эксплуатацию и все обязательства будут выполнены, средства переводятся застройщику.
Где применяется эскроу-счет?
Эскроу-счета полезны не только при покупке новостроек, но и в других видах сделок, таких как продажа бизнеса или объектов интеллектуальной собственности. Тем не менее, наиболее часто они применяются именно при приобретении строящегося жилья, обеспечивая дополнительную безопасность для обеих сторон сделки.
Кроме того, средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы до 10 миллионов рублей. Даже в случае банкротства банка или прекращения его деятельности деньги не будут утрачены. Ассоциация застройщиков жилья (АСВ) гарантирует защиту средств дольщиков, переводя их в другую финансовую организацию без нарушения условий договора.
Плюсы и минусы использования эскроу-счета при покупке квартиры
- Гарантированный возврат денег. В случае, если застройщик не сдаст объект в срок или прекратит строительство, покупатель получает свои деньги обратно.
- Страхование средств. Деньги на эскроу-счете застрахованы до 10 миллионов рублей.
- Бесплатное обслуживание. Обслуживание эскроу-счёта для дольщиков полностью бесплатно, без комиссий за открытие и ведение счета.
- Защита от ареста. Деньги на эскроу-счете не могут быть арестованы приставами, даже если у владельца счёта имеются задолженности по налогам или штрафам.
- Отсутствие процентов. Эскроу-счет не является депозитом, поэтому на хранящиеся средства проценты не начисляются.
- Ограниченный доступ к средствам. Деньги заблокированы банком и могут быть сняты только при расторжении договора и возврате средств покупателю.
- Возврат только основной суммы. Если застройщик не сдаст дом вовремя, покупатель сможет вернуть только внесенные деньги, но не уплаченные за этот срок проценты по ипотеке.
- Отсутствие аналогов. При покупке новостройки эскроу-счет является единственным инструментом, обеспечивающим надежную защиту средств без дополнительных затрат со стороны покупателя, аналогов не существует.
В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Открыть эскроу-счёт можно не в каждом банке, поскольку такие услуги предоставляются исключительно учреждениями, получившими разрешение Центрального Банка Российской Федерации. Эти банки, именуемые эскроу-агентами, обязаны соответствовать строгим требованиям ЦБ, направленным на обеспечение безопасности средств клиентов. Эскроу-агенты играют ключевую роль в защите интересов обеих сторон сделки, гарантируя, что денежные средства будут надежно сохранены до выполнения всех условий договора. Таким образом, выбор банка-эскроу-агента должен основываться на его аккредитации и соответствию установленным нормативам.
В зависимости от способа финансирования строительства застройщик может выбирать различные подходы к открытию эскроу-счета. Если используется проектное финансирование, покупателям необходимо открывать счета в том банке, который предоставляет кредит на строительство объекта. Все денежные средства от продажи недвижимости аккумулируются в одном финансовом учреждении. В случае, когда проектное финансирование не применяется, ответственность за назначение эскроу-агента ложится на застройщика. В этом сценарии средства всех покупателей хранятся в выбранном организацией-эскроу-агенте, при этом для дольщиков открытие и обслуживание счёта остаются бесплатными.
Как происходит покупка квартиры через эскроу-счет?
-
Получение разрешения на строительство. Девелопер сначала получает все необходимые разрешения и документы на строительство объекта недвижимости. После этого он открывает специальный расчетный счет в банке, предназначенный для управления деньгами проекта.
-
Подписание договора долевого участия (ДДУ). Покупатель жилья заключает с застройщиком договор долевого участия. Этот договор регламентирует права и обязанности обеих сторон, а также условия приобретения недвижимости.
-
Заключение трехстороннего договора об эскроу-счете. Девелопер, банк и покупатель подписывают трехсторонний договор, в котором оговариваются условия создания и использования эскроу-счета. Этот договор обеспечивает защиту средств покупателя до выполнения всех обязательств по строительству.
-
Открытие эскроу-счета. Банк открывает специальный счет эскроу на имя покупателя. Этот счет предназначен для хранения денежных средств, внесенных покупателем, до завершения строительства и передачи квартиры.
-
Регистрация ДДУ в Росреестре. Застройщик и покупатель регистрируют договор долевого участия в Росреестре.
-
Внесение денег на эскроу-счет. Покупатель перечисляет согласованную сумму денежных средств на открытый эскроу-счет.
-
Хранение средств до выполнения условий ДДУ. Деньги остаются на эскроу-счете, пока застройщик не выполнит все прописанные в договоре условия, такие как завершение строительства и сдача дома в эксплуатацию. В это время застройщик не имеет доступа к средствам.
-
Ввод дома в эксплуатацию. После завершения строительства и проведения всех необходимых проверок застройщик официально вводит дом в эксплуатацию.
-
Перевод средств застройщику. По завершении строительства и подтверждении выполнения всех условий ДДУ, банк переводит деньги с эскроу-счета на специальный расчетный счет застройщика.
-
Оформление жилья в собственность. После получения средств и завершения всех процедур застройщик передает квартиру покупателю, который оформляет её в собственность. Этот процесс завершается регистрацией права собственности в Росреестре, обеспечивая законное владение недвижимостью.
Как оформить ипотеку с эскроу-счетом?
Оформление ипотеки с использованием эскроу-счета предоставляет максимальную защиту интересов всех сторон сделки — как покупателя, так и кредитора и застройщика. Процесс начинается с выбора банка для получения жилищного кредита. Покупатель может оформить ипотеку либо в том же банке, который предоставляет девелоперу проектное финансирование, либо выбрать другой банк, предлагающий более выгодные условия. В первом случае эскроу-агентом и кредитором выступает одна и та же финансовая организация, а во втором — разные банки.
В обоих вариантах обслуживания эскроу-счета для заемщика остаются равными: согласно требованиям закона 214-ФЗ, комиссии за открытие и ведение счета не взимаются. Однако при выборе второго варианта, когда эскроу-агентом и кредитором являются разные организации, заемщику, возможно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
Схема оформления ипотеки с эскроу-счетом проста и прозрачна. Согласно закону 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на эскроу-счет только после регистрации договора долевого участия в строительстве. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет, заемщик начинает регулярные выплаты по ипотеке и ожидает завершения строительства дома.
Одним из значительных преимуществ использования эскроу-счета при ипотеке является возможность рефинансирования кредита на этапе строительства. Поскольку процесс строительства многолетний (обычно полтора-два года), условия кредитования на рынке могут измениться в лучшую сторону. Заемщик имеет возможность сменить кредитора, воспользовавшись более выгодными условиями, при этом размещенные на эскроу-счете средства останутся защищенными и не будут зависеть от смены кредитной организации.
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?
При осуществлении финансовых операций, особенно связанных с покупкой недвижимости, существует несколько способов обеспечения безопасности сделки. Помимо эскроу-счетов, широко применяются аккредитивы и банковские ячейки. Хотя все эти инструменты предоставляют гарантию сохранности средств до выполнения условий договора, между ними имеются существенные различия.
Банковская ячейка представляет собой арендуемый сейф в банке, куда покупатель может внести оговоренную сумму наличными средствами в рамках сделки купли-продажи. Для получения денег продавец обязан выполнить определенные условия, предусмотренные договором. Например, это может быть предоставление выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или подписанного акта приема-передачи объекта недвижимости. Такой способ особенно удобен при приобретении вторичного жилья, где сроки выполнения обязательств относительно короткие.
Аккредитив – это специализированный банковский инструмент, при котором банк выступает посредником в передаче денежных средств. Покупатель открывает специальный счет и вносит на него оплату, после чего обращается в банк с просьбой оформить аккредитив. Продавец сможет получить средства лишь при предоставлении доказательств выполнения всех условий договора. Аккредитивы также подходят для сделок со вторичным жильем, где требуется быстрое оформление и выполнение обязательств, обычно в течение нескольких дней.
Банковские ячейки и аккредитивы являются платными услугами, а это может стать существенным фактором при выборе метода обеспечения сделки, особенно если срок исполнения обязательств длительный. В то время как банковская ячейка и аккредитивы идеально подходят для сделок с вторичным жильем, где сроки выполнения обязательств относительно короткие (от 2 до 7 дней), эскроу-счета оптимально подходят для строительства новых объектов недвижимости. Эскроу-счета не только обеспечивают бесплатное хранение средств, но и предлагают страховую защиту.
Часто задаваемые вопросы
В случае банкротства банка, где открыт эскроу-счет, покупатель может рассчитывать на возврат своих средств. Деньги, размещенные на эскроу-счете, защищены Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей согласно Федеральному закону №177, статья 12.1. Если стоимость приобретаемой квартиры превышает 10 миллионов рублей или покупатель приобрел несколько квартир с использованием различных эскроу-счетов, он сможет вернуть только до 10 миллионов рублей. Тем не менее, это обеспечивает определённый уровень защиты покупателя, гарантируя, что часть его вложений не будет утрачена в случае непредвиденных обстоятельств, связанных с банкротством финансового учреждения.
Если застройщик обанкротится, покупатель также защищён и сможет вернуть свои средства в полном объёме. Деньги, размещенные на эскроу-счете, остаются под контролем банка и не принадлежат застройщику. В случае банкротства застройщика или задержки ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев, средства автоматически возвращаются покупателю. То есть клиент не останется без жилья и без вложенных средств, даже если проект не будет завершен согласно первоначальному плану. Эскроу-счет служит надежным инструментом защиты интересов дольщиков, обеспечивая возврат денег и минимизируя риски, связанные с инвестициями в строящееся жилье.
Если квартира приобретается посредством переуступки договора долевого участия, для такой сделки не требуется открывать новый эскроу-счет. Вместо этого существующий счет, созданный для первоначального покупателя, передается новому собственнику. При этом сам эскроу-счёт остаётся неизменным, на него продолжают поступать средства, ему присваивается уникальный номер, и он остается доступным для раскрытия информации в момент ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, процедура при переуступке заключается в передаче уже существующего эскроу-счёта от прежнего покупателя к новому, без необходимости создания нового счета.
В западных странах эскроу-счета часто используются для поэтапного финансирования строительства, когда деньги постепенно поступают застройщику по мере выполнения строительных работ. В России же такая поэтапная разблокировка средств пока невозможна. Кроме того, в отличие от некоторых зарубежных практик, российские эскроу-счета не приносят проценты на размещенные на них средства. Это приводит к увеличению стоимости строительства, так как застройщики вынуждены привлекать банковские кредиты вместо использования инвесторских средств. Банки, в свою очередь, получают выгоду от бесплатного хранения депозитов дольщиков и дополнительного дохода от процентов по кредитам, а это способствует росту общих затрат на строительство.
Российские эскроу-счета значительно отличаются от их европейских и американских аналогов. Хотя терминология совпадает, механизмы функционирования эскроу в России адаптированы под местные законодательные и рыночные условия. В западных странах эскроу-счета являются стандартным инструментом при различных сделках, включая недвижимость, предоставляя сторонам возможность отказаться от сделки в зависимости от выполнения установленных условий. В России же эскроу-счета в основном служат для защиты интересов покупателей в период строительства объекта недвижимости, ограничивая возможности сторон изменять условия сделки. Таким образом, российская система эскроу отличается упрощенной структурой и фокусом на защите дольщиков, в то время как зарубежные модели предлагают более гибкие и комплексные решения для различных типов сделок.
Эскроу-счета необходимы только на этапе строительства дома, поскольку они обеспечивают защиту средств покупателей до завершения строительства. Если застройщик предлагает уже готовые к заселению квартиры, то использование эскроу-счета не требуется, и применяются те же методы расчёта, что и при покупке вторичного жилья. В таких случаях покупатель может воспользоваться различными способами оплаты, например, произвести ее наличными, перевести деньги на расчетный счет продавца или выбрать один из доступных видов безопасных расчётов.
