Закладная на квартиру представляет собой ценную бумагу, которая подтверждает передачу недвижимости, приобретенной в ипотеку, в залог кредитной организации. Хотя оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку не обязательно, большинство банков рекомендуют это делать для снижения рисков и упрощения процесса взыскания долгов в случае, если заемщик перестает выполнять платежи. Наличие закладной позволяет банку избежать необходимости собирать множество документов для подтверждения своих требований — достаточно лишь предъявить закладную.
Некоторые кредитные организации предлагают ипотечные кредиты без необходимости оформления закладной, однако это может повлиять на условия кредитования. Для заемщика, который добросовестно выплачивает кредит, разница между наличием или отсутствием закладной может быть несущественной. В то же время, в некоторых случаях оформление документа может привести к более выгодным условиям кредита.
Какую информацию должен содержать документ?
-
Информация о банке. Закладная должна содержать полное название кредитной организации, а также ее ИНН (идентификационный номер налогоплательщика) и ОГРН (основной государственный регистрационный номер). Эти данные подтверждают легитимность банка.
-
Имя первого владельца закладной. В документе обязательно указывается имя первого владельца закладной, который может быть как физическим, так и юридическим лицом. Это необходимо для определения прав на заложенное имущество.
-
Информация о кредитном договоре. В закладной должна быть прописана информация о кредитном договоре, включая его номер и дату заключения. Также указываются условия и обязательства сторон, что помогает избежать недоразумений в будущем.
-
Информация о заемщике. Важным элементом закладной является информация о заемщике, включая его полное имя или название компании, а также паспортные данные и контактные сведения.
-
Сумма долга и процентная ставка. Закладная должна содержать данные о размере долга, а также условия по процентной ставке. Важно указать, если процентная ставка может изменяться в течение срока действия кредита (если такое предусмотрено).
-
Сроки платежей по ипотеке. В документе указываются сроки платежей по ипотеке, включая график, который обозначает даты и суммы каждого платежа.
-
Описание заложенной квартиры. В закладной необходимо детально описать заложенную квартиру, включая ее адрес, площадь, кадастровый номер и другие характеристики. Также должна быть указана оценка стоимости квартиры на момент заключения договора.
Какие закладные бывают?
-
Бумажная. Она по-прежнему используется многими банками, хотя их число постепенно сокращается с переходом на электронные форматы. Этот документ подписывается как залогодателем, так и залогодержателем — заемщиком и кредитором. Для регистрации бумажной закладной необходимо подать ее в Росреестр вместе с другими документами, такими как договор купли-продажи и ипотечный договор. Однако для заемщика этот вариант не очень удобен, так как после погашения ипотеки ему придется заказывать закладную, ожидать ее поступления в офис банка и затем самостоятельно идти в многофункциональный центр (МФЦ) для снятия обременения.
-
Электронная. С внедрением электронной регистрации ипотечных сделок электронная закладная становится все более популярной. Она по своему содержанию не отличается от бумажной, но предлагает значительные преимущества для обеих сторон. В частности, для заемщика процесс становится проще: после погашения ипотеки банк берет на себя все действия по аннулированию закладной и снятию обременения в ускоренном режиме. Это значительно экономит время и усилия клиента.
Где хранится документ?
Закладная, в отличие от кредитного договора, изготавливается в единственном экземпляре. Банк не передает этот документ заемщику, а сохраняет его в своем офисе или специализированном депозитарии, в зависимости от формы закладной. Если бумажная закладная была передана в депозитарий, она считается обездвиженной, то есть ее невозможно использовать в других сделках или передать третьим лицам без участия банка. Это позволяет обеспечить надежность хранения и защиту прав кредитора.
Электронная закладная хранится исключительно в депозитарии, который отвечает за учет прав на ценные бумаги, такие как акции и облигации. Существует два типа депозитариев: расчетные и специализированные. Закладные, обеспечивающие право залога на недвижимость, хранятся именно в специализированных депозитариях, которые имеют необходимые лицензии и технологии для управления такими активами. Это гарантирует безопасность и упрощает процесс обращения с закладными, делая их более доступными для управления и контроля со стороны банка.
Процедура оформления
Процесс оформления закладной банк осуществляет самостоятельно, поэтому рекомендуется уточнить список требуемых бумаг непосредственно в кредитной организации. Обычно он включает в себя:
-
паспорта всех заемщиков;
-
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
-
справку о доходах заемщика(-ов).
Клиенту нужно лишь подписать документ, и это можно сделать, не посещая банк.
Если у гражданина есть электронная подпись, весь процесс можно завершить дистанционно. Для этого предварительно необходимо получить электронную подпись в аккредитованных центрах. Как правило, такая подпись действительна в течение одного года.
После подписания кредитная организация направляет закладную в Росреестр, где ей присваивается уникальный номер. За регистрацию документа клиенту потребуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от того, кто является стороной договора — физическое или юридическое лицо. После регистрации в Росреестре банк получает запись о переходе права собственности на заемщика и информацию об ипотечном обременении.
Для чего банк может использовать закладную?
Закладная позволяет кредитной организации распорядиться недвижимостью, взятой в ипотеку, во внесудебном порядке в случае, если заемщик перестает выполнять свои обязательства. Однако у банков есть и другие варианты использования закладной до полного погашения кредита клиентом. Одним из таких вариантов является перепродажа долга другой организации или лицу, что может произойти, когда банку срочно нужны средства.
Важно отметить, что наличие или отсутствие закладной не ограничивает банк в его праве на перепродажу ипотечных обязательств. Различия заключаются лишь в процедуре передачи долга. Банк может применять различные подходы к управлению закладной, включая частичную перепродажу, переуступку прав, обмен закладными и выпуск эмиссионных бумаг.
При частичной перепродаже банк передает другой организации часть прав по кредитному договору, при этом заемщик продолжает осуществлять платежи по прежним реквизитам. Банк сам распределяет полученные средства на новый счет, что упрощает процесс. В случае переуступки прав кредитная организация продает права на закладную, и заемщику предоставляются новые реквизиты для оплаты.
Обмен закладными позволяет банкам обмениваться активами, при этом для клиента условия остаются прежними. Также возможно разделение закладной на несколько частей с последующей продажей этих частей. Это дает банку возможность привлечь дополнительные средства. Заемщик продолжает выплачивать долг на прежних условиях, а распределенные суммы перенаправляются новым владельцам.
Новые владельцы закладной не имеют права изменять условия кредитного договора. Это обеспечивает защиту интересов заемщика. Таким образом, даже в случае перепродажи долга для клиента меняется лишь информация о реквизитах для платежей.
Что делать с закладной после того, как ипотека погашена
После полного погашения ипотечного кредита закладная теряет свою юридическую силу, и банк больше не имеет прав на заложенное имущество. В идеале, кредитная организация должна самостоятельно инициировать процесс аннулирования закладной в Росреестре. Это включает подачу заявления о прекращении залога и предоставление всех необходимых документов, подтверждающих выполнение обязательств заемщиком.
Если банк не предпринимает активных действий, заемщику необходимо взять на себя инициативу и подать соответствующее заявление в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ). Для этого потребуются документы, подтверждающие полное погашение ипотеки, а также оригинал закладной.
После успешного аннулирования закладной заемщик может запросить официальную справку о полном исполнении обязательств. Этот документ подтверждает, что квартира теперь полностью принадлежит заемщику без каких-либо обременений. Для получения этого документа нужно написать заявление в банк, приложив к нему справку о погашении кредита. Как правило, банк выдает закладную в течение одного календарного месяца, но часто этот процесс занимает всего несколько дней.
При желании снять обременение онлайн, заемщик должен войти в личный кабинет на портале Росреестра, используя учетные данные портала Госуслуг. Затем необходимо заполнить электронное заявление и приложить скан закладной, подписав его с помощью электронной подписи. Важно помнить, что для работы на сайте требуется специальная подпись, предназначенная для использования на портале.
Часто задаваемые вопросы
Оформление ипотечного кредита без закладной возможно, но такие условия предлагают лишь крупные банки с достаточными резервами "длинных денег". Обычно это кредитные учреждения с государственным участием, которые могут использовать пенсионные накопления граждан для выдачи таких кредитов. Важно отметить, что, хотя закладная не является обязательным документом, если банк требует ее оформления, заемщик не сможет отказаться от этого требования и может только рассмотреть возможность смены кредитора.
Это регистрационный номер, присвоенный сотрудником Росреестра в момент регистрации ипотечной сделки. Он подтверждает наличие права залога на недвижимость, однако на самой закладной его не указывают; вместо этого в документе можно найти лишь дату выдачи и город, где она была оформлена. Поэтому для заемщика важно знать, как правильно получить эту информацию.
Чтобы узнать номер закладной, заемщику следует заказать онлайн-выписку на портале государственных услуг. В этой выписке будет раздел, содержащий данные о правах на объект недвижимости, включая информацию о возможных ограничениях и обременениях. Ознакомившись с указанными данными, заемщик сможет найти необходимый номер закладной, что поможет ему в дальнейших действиях, связанных с ипотечным кредитом или продажей недвижимости.
Чтобы узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке на квартиру, вам нужно учитывать несколько важных моментов. Прежде всего, обременение на объекте недвижимости не всегда указывает на наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупку квартиры, продавец должен снять обременение до сделки, так как это повлияет на сроки ее завершения. Если закладная оформлялась, вам, возможно, придется ожидать получения документа от банка, что может задержать сделку. Если же закладной не было, сделка пройдет быстрее.
Рекомендуется уточнить этот момент у продавца. Кроме того, вы можете самостоятельно обратиться в банк, который выступает залогодержателем, указанный в справке ЕГРН по данному объекту. Это поможет вам получить точную информацию о наличии закладной и реальных сроках ее выдачи. Собранная информация позволит вам правильно определить сроки проведения сделки и избежать неожиданных задержек.
Если банк не отдает закладную после полного погашения кредита, важно действовать согласно установленным законодательным нормам. Закон требует, чтобы кредитор незамедлительно вернул закладную, однако бывают случаи, когда этого не происходит. Например, банк может потерять оригинал документа. В такой ситуации кредитор обязан составить дубликат закладной с соответствующей пометкой. Заемщику нужно будет внимательно проверить содержание дубликата и подписать его. После этого документ необходимо будет снова зарегистрировать в Росреестре. Важно помнить, что юридическая сила будет сохраняться за дубликатом, а найденный оригинал будет считаться недействительным.
Если банк не выдает закладную без объяснений, рекомендуется направить официальное письмо на имя руководителя соответствующего подразделения банка, зарегистрировав его в канцелярии. В таком письме следует изложить суть проблемы и потребовать возврат документа. Если же после этого закладная все еще не возвращается, стоит обратиться в прокуратуру. Учтите, что без закладной снять обременение можно будет только через суд, а это может значительно усложнить процесс.
Закон не ограничивает возможность внесения изменений в ценные бумаги, включая закладные. Если у вас произошли изменения, например, смена собственников, изменения в кредитном договоре или другие важные обстоятельства, вам следует обратиться в банк, который выдал ипотеку. В банке необходимо составить соглашение о внесении изменений, в котором будут указаны все необходимые корректировки. После того как это соглашение будет подписано, необходимо обратиться в Росреестр с пакетом документов, включая подписанное соглашение.
Важно отметить, что внесение изменений в закладную требует правильного оформления всех документов, чтобы избежать возможных юридических последствий в будущем. Убедитесь, что все изменения отражены корректно, так как любые неточности могут привести к проблемам с регистрацией и правами на заложенное имущество. Поэтому рекомендуется тщательно следить за процессом и при необходимости консультироваться с юристами, чтобы гарантировать правомерность всех действий.
Запись о законном владельце закладной в Единый государственный реестр прав должна быть внесена в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрационный орган. Для этого необходимо предоставить оригинал закладной и документы, подтверждающие законность перехода прав. К таким документам относятся, во-первых, запись о передаче прав по закладной, которая должна быть сделана законным владельцем или залогодержателем, если он продал закладную по истечении определенного срока. Также могут потребоваться документы, подтверждающие переход прав в результате реорганизации юридического лица или наследования. В некоторых случаях достаточно будет решения суда, которое подтверждает право заявителя на закладную.
Если закладная хранится в депозитарии, процесс внесения записи также имеет свои особенности. В этом случае запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки из депозитария. Эта выписка должна быть подписана уполномоченным лицом, а также заверена печатью депозитария, если такая имеется. Важно, чтобы в ней содержались все необходимые данные для корректного внесения записи в реестр, включая информацию о владельце закладной и условиях ее хранения.
