Что такое залог при аренде квартиры: как его оформить и можно ли вернуть

Многие россияне предпочитают арендовать жилье, особенно в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, где больше возможностей для карьеры, но высокая стоимость недвижимости. При поиске квартиры в аренду потенциальный съемщик часто сталкивается с множеством сложностей. Недостаточно просто найти жилье с подходящим расположением и количеством комнат на сайте объявлений — важно также правильно оформить договор, в котором хозяин нередко указывает необходимость внесения залога. Разберемся, что такое залог, всегда ли он необходим и можно ли его вернуть по завершении срока аренды. 

Зачем нужен залог?

Залог, или страховой депозит, предназначен для защиты интересов собственника жилья от непредвиденных расходов, вызванных действиями арендатора. Несмотря на отсутствие четкого определения этого термина в российском законодательстве, на практике залог представляет собой сумму, которую съемщик передает арендодателю при подписании договора аренды.

Когда залог может понадобиться?

• Внезапный отъезд жильцов без предупреждения. Арендатор обязан заранее уведомить хозяина о намерении съехать, чтобы тот мог найти новых жильцов.

• Повреждение квартиры, мебели или техники. Это касается порчи имущества, такой как разбитые окна или сломанная из-за неосторожного обращения мебель, а не естественного износа, возникающего при нормальном проживании (стирание краски, изнашивание пола).

• Кража предметов интерьера, техники или мебели из квартиры.

• Если жильцы оставляют долги по коммунальным платежам, залог может быть использован для их погашения.

В перечисленных ситуациях арендодатель имеет право удержать залоговую сумму. Однако если по окончании аренды состояние жилья и имущества не вызывает нареканий, собственник обязан вернуть депозит в полном объеме. При обнаружении незначительных повреждений часть залога может быть удержана для проведения ремонта, а остаток возвращается арендаторам.

В чем отличие залога от задатка и аванса?

При первом опыте аренды жилья многие собственники и арендаторы путают термины залог, задаток и аванс. Однако правильное использование этих понятий в договоре аренды позволяет провести сделку максимально корректно и законно.

Залог — это обеспечительный платеж при аренде недвижимости, который не может быть использован для оплаты самого проживания. Его основная функция — покрытие возможных задолженностей или компенсация за поврежденное имущество в квартире.

Задаток — сумма, передаваемая арендодателю до заключения основного договора в качестве гарантии выполнения обязательств. Этот платеж может быть зачтен в счет будущей арендной платы. Если арендатор отказывается от аренды, задаток не возвращается.

Аванс — платеж, осуществляемый до подписания договора, подтверждающий намерения обеих сторон заключить соглашение. В случае отказа от сделки аванс подлежит полному возврату арендатору.

На практике при составлении договора аренды часто возникают смешения понятий залога, аванса, задатка и предоплаты за последний месяц проживания. Задача юриста, риэлтора или адвоката в такой ситуации — четко объяснить разницу между этими терминами и помочь выбрать наиболее подходящий способ оформления сделки.

Какой размер у залога?

Размер залога при аренде жилья не регулируется законодательством, поэтому собственник устанавливает его по своему усмотрению. В большинстве случаев сумма депозита равна месячной арендной плате, но может быть и меньше.

Иногда арендодатели требуют большую сумму залога, превышающую ежемесячную плату. Это часто касается арендаторов, которые, по мнению владельца недвижимости, представляют повышенный риск — например, семьи с детьми или жильцы с домашними животными. Кроме того, если в квартире имеется дорогостоящая техника или мебель, сумма залога может быть увеличена. Собственник может предложить арендатору разделить залоговый платеж на несколько частей, чтобы снизить разовую финансовую нагрузку. Однако не все готовы идти на такие уступки.

Как правильно оформить залог и что указать в договоре?

Зафиксируйте внесение залога в договоре

Помимо договора, составьте расписку о передаче залоговой суммы. В ней необходимо указать:

• Точную сумму переданных средств.

• Дату и место передачи денег.

• Паспортные данные обеих сторон.

Подробно пропишите условия использования залога

Максимально детально опишите в договоре условия и порядок использования залогового депозита. Уточните:

• На какие цели может быть использован залог. Например, можно ли его использовать для оплаты ремонта поврежденных обоев или мебели.

• Можно ли залогом покрыть арендную плату. В случае, если у арендатора временно отсутствуют средства для оплаты жилья.

• Возвращается ли залог при досрочном расторжении договора. Например, если арендатор вынужден срочно переехать в другой город по семейным обстоятельствам.

Четкое определение этих условий поможет избежать конфликтов и обеспечит защиту интересов обеих сторон. В договоре и расписке обязательно укажите назначение платежа, например: «залог в связи с заключением договора аренды жилья». Это формулировка будет весомым аргументом в суде, если возникнут разногласия.

Обсудите возможные ситуации заранее

Перед подписанием договора рекомендуется ознакомиться с опытом других арендаторов или проанализировать собственный. Обсудите с арендодателем порядок действий в потенциально проблемных ситуациях. Добросовестный собственник, как правило, готов пойти навстречу разумным просьбам арендатора и подробно обсудить все условия.

Проверьте договор на спорные формулировки

Внимательно изучите договор на предмет формулировок, которые могут позволить собственнику не возвращать залог. Например, если указано, что залог равен месячной плате, но при этом предусмотрен штраф в размере 100% за досрочное расторжение, это может означать, что вы не получите свои деньги обратно. Убедитесь, что пункты договора не противоречат друг другу и не ущемляют ваших прав.

Составьте опись имущества

При заключении договора составьте подробную опись имущества, находящегося в квартире. Это поможет избежать ситуаций, когда вам могут предъявить претензии за отсутствие или повреждение предметов, которых изначально не было, и в качестве компенсации забрать залог. Опись должна быть подписана обеими сторонами или их законными представителями.

Как вернуть страховой депозит?

Арендодатель обязан вернуть страховой депозит добросовестному арендатору по окончании срока аренды, указанного в договоре, или при досрочном расторжении соглашения по взаимному согласию. Однако иногда собственник жилья отказывается возвращать деньги, ссылаясь на нанесенный имуществу ущерб.

Если арендатор действительно повредил что-либо в квартире, стоит оценить возможность ремонта. Незначительные повреждения можно устранить самостоятельно или с помощью мастера за небольшую плату. В случае серьезных повреждений может быть разумно согласиться на покрытие затрат за счет залога, поскольку полный ремонт может обойтись дороже.

Если же реального ущерба имуществу не было, а арендодатель продолжает задерживать возврат депозита по надуманным причинам или из-за отсутствия средств, арендатор может попытаться решить вопрос мирно, например, предложив вернуть сумму частями. Если договориться не удается, остается обратиться в суд.

Как исключить риски при возврате залога?

Чтобы снизить риски при возврате залога, важно заранее уведомить арендодателя о своем намерении съехать. Сделать это можно письменно, отправив сообщение в мессенджере или по электронной почте. Если беспокоитесь, что собственник может предъявить необоснованные претензии по поводу ущерба, приложите к уведомлению свежие фотографии состояния квартиры.

Вы можете составить письмо с просьбой о возврате депозита в произвольной форме. В нем укажите свое желание получить залог обратно и предоставьте банковские реквизиты для перевода средств. Согласно пункту 2 статьи 314 Гражданского кодекса, у арендодателя есть неделя на возврат денег.

После этого договоритесь о встрече для составления и подписания акта возврата залога. Если у собственника нет претензий к состоянию жилья, это должно быть отражено в документе фразой: «Наймодатель не имеет претензий к состоянию квартиры и к сроку её возврата».

Как решить проблему, если залог отказываются возвращать?

• Нет договора аренды и расписки. В ситуации, когда отсутствуют как договор аренды, так и расписка о передаче залога, шансы вернуть депозит через суд крайне малы. Без документальных подтверждений передачи денег доказать свою правоту будет сложно. В таком случае рекомендуется попытаться урегулировать вопрос напрямую с владельцем жилья, стараясь избежать судебных разбирательств.

• Есть расписка, но нет договора аренды. Если у вас на руках есть расписка, подтверждающая получение арендодателем залога, это существенный аргумент в вашу пользу. Расписка служит доказательством того, что денежные средства были переданы. Без официального договора арендодателю будет проблематично доказать наличие ущерба, из-за которого он удерживает депозит. В такой ситуации у вас есть хорошие шансы добиться возврата залога через суд.

• Имеются договор аренды и расписка. Когда у вас есть и договор аренды, и расписка о передаче залога, ваши позиции становятся максимально сильными. Особенно это актуально, если вы не нарушали условия договора. В этом случае вероятность успешного возврата депозита через суд высока. Однако, если вы хотите избежать судебных процедур, стоит попробовать решить проблему мирным путем. Объясните арендодателю, что в случае обращения в суд ему придется не только вернуть залог, но и возместить дополнительные расходы, такие как судебные издержки и оплату услуг адвоката.

Если залог не вернули, можно ли не отдавать ключи?

Иногда возникают ситуации, когда арендодатель просит арендатора немедленно вернуть комплект ключей, обещая вернуть залог позже. Однако передача ключей фактически означает, что у арендатора нет претензий к владельцу жилья.

Поэтому лучше договориться с собственником о том, чтобы передача ключей и возврат залога произошли одновременно. Незаконно удерживать ключи нельзя, так как арендатор не имеет права препятствовать владельцу пользоваться его собственностью. Если же ключи уже возвращены, а залог все еще не получен, вероятно, придется обращаться в суд.

Какие права и обязательства подразумевает договор аренды?

Договор аренды жилья может включать практически любые материальные отношения между собственником и арендатором, однако есть ключевые аспекты, которые необходимо учитывать. Игнорирование этих базовых моментов может привести к спорам и недоразумениям в будущем.

Обязанности арендодателя

• Предоставление жилья. Собственник обязуется предоставить арендатору свободное жилое помещение вместе с имуществом для пользования.

• Гарантии правомерности сдачи. Он должен гарантировать, что на момент заключения договора квартира не сдана другим лицам, не находится в залоге и что у него есть законное право сдавать её в аренду. 

• Поддержание жилья в надлежащем состоянии. В течение всего срока аренды собственник обязан поддерживать все элементы и технические системы квартиры в исправном и безопасном состоянии. Он должен оперативно и за свой счет устранять поломки, возникшие не по вине арендатора. Этот пункт в договоре поможет урегулировать большинство бытовых споров между сторонами.

• Обеспечение коммунальных услуг. Арендодатель отвечает за предоставление необходимых коммунальных услуг.

• Право посещения квартиры. Собственник имеет право посещать квартиру, предварительно уведомив жильцов за 24 часа (по телефону или электронной почте). Исключение составляют чрезвычайные ситуации, такие как пожар или затопление. Внезапные проверки без предупреждения могут рассматриваться как нарушение частной жизни арендаторов.

Обязанности арендатора

• Использование жилья по назначению. Арендатор обязуется использовать квартиру исключительно для проживания.

• Сохранность имущества. Он должен содержать жильё, а также всё имущество и оборудование в надлежащем состоянии.

• Информирование арендодателя. Арендатор должен полно и своевременно сообщать собственнику о всех существенных обстоятельствах, связанных с квартирой.

• Изменения в жилье. Проведение ремонтных работ или внесение изменений в квартиру возможно только с письменного разрешения арендодателя.

• Своевременная оплата аренды. Арендатор обязан вовремя вносить согласованную арендную плату за пользование жильем.