При покупке недвижимости покупатель вносит задаток или аванс для подтверждения своих намерений. На первый взгляд всё выглядит просто: сделан платеж — и можно без стресса приступать к оформлению сделки. Однако на практике существует множество тонкостей, незнание которых может привести к потере денег, нервов и времени. В этой статье мы расскажем, как правильно осуществлять внесение задатка и аванса, каким образом их оформлять, а также что предпринять, если задаток не возвращают.
Аванс, задаток и обеспечительный платеж
В чём разница между задатком и авансом?
Задаток представляет собой определённую денежную сумму, передаваемую для подтверждения намерения заключить договор и обеспечения его исполнения. Когда покупатель вносит задаток продавцу, обе стороны обязуются перейти к заключению основного договора купли-продажи недвижимости. Важно заключать договор задатка с собственниками недвижимости, где фиксируются цена, дата сделки и другие важные условия. Сумма задатка затем учитывается в общей стоимости жилья.
Аванс в контексте недвижимости рассматривается как предоплата по договору купли-продажи. Без заключенного предварительного договора такой аванс не имеет юридической силы. Предоплата фиксирует цену, дату сделки и другие условия, но остаётся у продавца только в случае, если в договоре предусмотрена компенсация ущерба за отказ покупателя от сделки. В противном случае, при возврате аванса продавцом, покупатель не получает никаких гарантий или компенсаций.
Часто в повседневной практике под «авансом» понимают внесение средств для символического подтверждения намерений. Однако такой «аванс» не предоставляет никаких гарантий, что сделка состоится на оговоренных условиях. В результате это приведет к денежным потерям: покупатель может потратить средства на оформление сделки, а продавец в последний момент отказаться, вернув лишь «аванс» без компенсации понесенных расходов.
Обеспечительный платеж - что это такое?
Обеспечительный платеж напоминает задаток, однако он предоставляет гораздо большую гибкость в условиях возврата или удержания средств. В отличие от задатка, который либо не возвращается, либо возвращается в двойном размере, обеспечительный платеж может быть возвращен полностью, частично или вовсе не возвращен в зависимости от договоренностей между сторонами.
Обеспечительный платеж служит гарантией выполнения любых обязательств по договору, тогда как задаток в основном используется для обеспечения подписания основного договора купли-продажи недвижимости. Несмотря на то, что обеспечительный платеж применяется реже, он является очень удобным юридическим инструментом для защиты интересов обеих сторон сделки. Его использование позволяет создать дополнительный уровень безопасности, обеспечивая уверенность в том, что все условия договора будут соблюдены.
Что выбрать?
Если вы уверены в своих намерениях и стремитесь закрепить юридическую ответственность сторон сделки, оптимальным выбором будут задаток или обеспечительный платеж. Эти формы предоплаты предоставляют более высокий уровень защиты в отношениях между покупателем и продавцом.
В случаях, когда ситуация остается неопределенной и существует вероятность изменения планов, целесообразнее воздержаться от внесения какой-либо предоплаты. Однако, если вы всё же решились использовать аванс, необходимо учитывать, что он не предоставляет юридических гарантий и не обязывает стороны к заключению договора. Аванс служит лишь подтверждением намерений, но в случае изменения обстоятельств или отказа одной из сторон, возврат средств может оказаться затруднительным или невозможным. Поэтому при выборе формы предоплаты важно тщательно оценить текущие обстоятельства и степень уверенности в успешном завершении сделки.
Какие документы и как оформить, чтобы передать задаток или аванс?
Оформление аванса
Если вы решили использовать аванс, необходимо составить предварительный договор купли-продажи квартиры. В этом договоре должны быть подробно прописаны не только условия основного договора, но и условия возврата аванса. В предварительном договоре следует указать:
-
Характеристики объекта недвижимости, за который уплачивается аванс.
-
Документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру.
-
Сумму аванса и условия его перечисления.
-
Условия и сроки возврата аванса.
-
Ответственность сторон в случае нарушения обязательств.
-
Реквизиты и подписи обеих сторон.
Важно отметить, что предварительный договор купли-продажи не требует нотариального заверения. В момент передачи аванса продавец обязан написать расписку о получении предоплаты. Расписка должна быть составлена собственноручно продавцом полностью, включая подпись, и желательно оформлена в присутствии покупателя и независимых свидетелей. В расписке должны быть указаны:
-
Наименование документа.
-
ФИО, год рождения, адрес и паспортные данные сторон сделки.
-
Сумма аванса.
-
Основание для передачи денег.
-
Полная стоимость квартиры и её характеристики.
-
Дата получения аванса.
-
Подписи сторон с расшифровкой.
Оформление задатка
Если вместо аванса выбрана форма задатка, необходимо заключить соглашение о задатке или включить соответствующие условия в предварительный договор купли-продажи. Соглашение о задатке должно быть оформлено в письменной форме в двух экземплярах и включать следующие элементы:
-
Наименование соглашения.
-
Место и дата подписания.
-
Данные сторон: ФИО, место регистрации, паспортные данные.
-
Сумма задатка и способ его передачи.
-
Основные характеристики квартиры и полная стоимость недвижимости.
-
Документы, подтверждающие право собственности продавца.
-
Срок заключения основного договора купли-продажи.
-
Ответственность сторон за нарушение обязательств.
-
Дополнительные положения.
-
Подписи сторон с расшифровкой.
Соглашение о задатке не требует нотариального заверения. В случае передачи задатка важно, чтобы договорённости о его возврате были четко прописаны в документах. При оформлении задатка учитывается его сумма при оплате полной стоимости жилья.
Расписка о получении предоплаты
Независимо от того, выбрана ли форма аванса или задатка, при передаче денег продавец обязан оформить расписку о получении предоплаты. Она должна быть составлена собственноручно продавцом и содержать все необходимые данные, включая сумму, основание передачи денег и характеристики квартиры. Наличие расписок помогает предотвратить возможные разногласия и служит важным доказательством в случае судебных разбирательств.
Нужно ли заверять документы у нотариуса?
Заверение предварительного договора купли-продажи (ДКП) и соглашения о задатке у нотариуса не является обязательным, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Например, если осуществляется продажа имущества, которое частично или полностью принадлежит несовершеннолетним детям, нотариальное удостоверение становится необходимым. В иных ситуациях, не подпадающих под обязательное нотариальное заверение, решение о заверении документов остается на усмотрение сторон сделки.
Стоимость нотариальных услуг зависит от региона: например, в Москве оформление таких документов у нотариуса начинается от 7000 рублей. Таким образом, если законодательство не требует обязательного заверения, стороны могут самостоятельно решать, нужно ли им обращаться к нотариусу, учитывая при этом дополнительные расходы.
Как вернуть аванс или задаток
Возвращается ли задаток по предварительному договору?
Независимо от того, как оформлен задаток — будь то через соглашение о задатке или через включение этой информации в предварительный договор купли-продажи — все правила его возврата регулируются Гражданским кодексом РФ:
-
Если продавец решил не продавать квартиру, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.
-
Если покупатель решил отказаться от покупки, продавец имеет право не возвращать задаток.
-
Если стороны договорились о прекращении сделки по взаимному согласию, задаток должен быть возвращен покупателю полностью.
В случае нарушения этих условий одной из сторон, другая сторона вправе подать иск в суд. Например, если продавец отказывается вернуть задаток, несмотря на то, что отмена сделки произошла по его инициативе и задаток был оформлен в предварительном договоре, покупатель может обратиться в суд с требованием о возврате средств.
Кроме того, в предварительном договоре стороны могут установить дополнительные условия возврата задатка или определить, что его возврат осуществляется в соответствии с законодательством. Дополнительные условия могут включать штрафы или неустойки за несоблюдение обязательств.
Возврат задатка по расписке
Расписка является важным документом, который может рассматриваться как полноценный договор, обязывающий стороны нести юридическую ответственность. Для этого расписка должна быть оформлена правильно, с учетом всех юридических требований: в ней необходимо указать полные данные участников сделки и характеристики приобретаемой недвижимости. Кроме того, расписка должна быть подписана лицом, получившим денежные средства, собственноручно.
В расписке желательно четко указать, что передаваемые деньги являются задатком для выполнения соглашения о купле-продаже квартиры. Важно также прописать ключевые условия задатка, такие как обязательство внести сумму, подтверждающую серьёзность намерений заключить договор, а также размер этой суммы. Если эти условия будут сформулированы неясно, задаток может быть воспринят как аванс, независимо от его названия. Четкое отражение существенных условий задатка в документе гарантирует, что его возврат будет регулироваться законодательством. В случае отмены сделки по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Чтобы избежать недобросовестных действий со стороны покупателя при возврате задатка, продавцу рекомендуется принять дополнительные меры безопасности. В первую очередь, продавец должен вернуть свою собственную расписку, подтверждающую получение задатка от покупателя. Кроме того, следует получить расписку от покупателя о том, что деньги возвращены в полном объёме. Эти меры помогут защитить интересы обеих сторон и упростят разрешение возможных споров.
Возвращается ли аванс?
Обычно, если сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине любой из сторон, аванс возвращается покупателю полностью. Однако существуют определённые обстоятельства, при которых он не подлежит возврату:
-
Успешное завершение сделки купли-продажи
-
Если сделка по купле-продаже недвижимости была успешно завершена и аванс был частью оплаты за квартиру, то переданные средства не возвращаются покупателю. В этом случае аванс служит частью общей стоимости жилья и уже использован для её оплаты.
В предварительном договоре купли-продажи могут быть прописаны специфические условия, при которых аванс не возвращается. Например, договор может предусматривать, что в случае отмены сделки по инициативе покупателя, аванс сохраняется у продавца в качестве штрафных санкций. Такие условия позволяют продавцу защитить свои интересы и компенсировать возможные убытки, связанные с отказом покупателя от сделки.
Часто задаваемые вопросы
При выборе формы предоплаты — будь то обеспечительный платеж, аванс или задаток — стороны могут передать деньги продавцу как наличными, так и безналичным способом. Если предпочтение отдается наличным, наиболее распространённым вариантом является передача средств непосредственно во время подписания предварительного договора купли-продажи или соглашения о задатке. В этом случае продавец обязан оформить расписку, подтверждающую получение денежных средств.
Другим вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. В этом случае обе стороны сделки вместе с банком заключают соглашение, в котором прописываются условия получения денег продавцом. Например, если сделка не состоится, средства останутся в ячейке до окончательного урегулирования ситуации.
Если предпочтительнее безналичный способ передачи средств, деньги можно перевести на расчётный счёт продавца. Реквизиты для перевода обычно указываются в предварительном договоре или соответствующем соглашении. Еще одним вариантом является размещение средств на эскроу-счёте. В договоре на открытие такого счета необходимо четко определить условия, при которых деньги будут перечислены продавцу, например, после выполнения всех обязательств по договору.
При безналичной передаче денег оформление расписки от продавца уже не требуется, так как доказательством передачи средств служат банковская выписка или квитанция о платеже. В результате процесс упрощается и сокращается количество необходимых документов.
-
Одностороннее расторжение. Если одна из сторон решает отказаться от сделки, она обязана направить другой стороне письменное уведомление с указанием причин отказа. Его можно отправить почтой с уведомлением о вручении или передать лично через курьера с подтверждением получения. В такой ситуации пострадавшая сторона имеет право на возмещение расходов, связанных с отменой сделки. Если инициатором расторжения выступил продавец, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.
-
Расторжение по взаимному согласию. Если обе стороны договорились прекратить сделку мирным путём, необходимо оформить письменное соглашение о расторжении предварительных договоренностей. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю всю сумму предоплаты в полном объёме. Такой способ расторжения является наиболее простым и позволяет избежать дополнительных юридических сложностей, обеспечивая справедливое урегулирование отношений между сторонами.
-
Расторжение по решению суда. В случае возникновения споров или разногласий, расторжение договора может быть оформлено по решению суда. Любая из сторон имеет право обратиться в судебные инстанции для разрешения конфликта. Суд внимательно рассмотрит все обстоятельства дела и вынесет решение о том, кому должен быть возвращен задаток или аванс. Для успешного судебного разбирательства необходимо предоставить все документы, подтверждающие условия сделки и основания для её расторжения.
-
Если вы уверены, что продавец обязан вернуть вам задаток, но он отказывается это сделать, правильным шагом будет обращение в судебные органы. В случае, когда сумма иска не превышает 50 000 рублей, можно подать заявление к мировому судье. Если же требуемая сумма выше указанного порога, необходимо подготовить заявление и собрать все необходимые документы для подачи в районный суд.
Однако стоит учитывать, что суд может вынести решение не в вашу пользу. В таком случае у вас есть возможность подать апелляцию на решение суда первой инстанции. Важно помнить, что апелляцию следует подать в течение одного месяца со дня вынесения решения. Ее подача позволяет пересмотреть дело и предоставить дополнительные аргументы или доказательства, которые могут повысить шансы на благоприятный исход для вас.
