Вопрос о необходимости собственного жилья рано или поздно встаёт перед каждым, заставляя задуматься, что предпочтительнее: покупка квартиры в ипотеку или её аренда. Многие семьи отдают предпочтение аренде, полагая, что она требует меньших ежемесячных расходов, сохраняет мобильность и обходится дешевле. Но действительно ли аренда выгоднее? В статье мы рассмотрим, что будет более рациональным решением как в ближайшей, так и в отдалённой перспективе — продолжать снимать жилье или оформить ипотеку, а также рассмотрим ключевые преимущества и недостатки каждого варианта.
Что такое ипотека?
Ипотека представляет собой долгосрочный банковский кредит, предоставляемый для приобретения недвижимости. При этом объект покупки оформляется в залог банку, но право собственности на него сразу переходит к заёмщику. Этот вид кредита позволяет людям стать владельцами жилья, обеспечивая доступ к необходимой недвижимости с возможностью постепенного погашения задолженности. Оформить ипотеку можно как на новостройки, так и на жилье на вторичном рынке.
С момента заключения ипотечного договора имущество, приобретённое за счёт кредита, становится обеспечением обязательств перед банком. Благодаря этому условия кредитования зачастую оказываются более выгодными — снижается процентная ставка, продлевается срок выплат, а размер ежемесячного платежа становится максимально комфортным для заёмщика.
Несмотря на то, что жильё находится в залоге у банка, заёмщик остаётся его законным владельцем до полного погашения долга. Однако при нарушении условий выплаты кредита банк имеет право изъять недвижимость и реализовать её для покрытия задолженности.
Что такое аренда жилья?
Аренда жилья предполагает передачу арендодателем жилого помещения в пользование арендатору на определённый срок за установленную плату. В аренду можно взять как целую квартиру или дом, так и отдельную комнату.
Договор аренды может быть краткосрочным или долгосрочным, предоставляя арендаторам определенную свободу в зависимости от их жизненных обстоятельств.
Плюсы и минусы ипотеки
-
Приобретение собственной недвижимости. Ипотека позволяет вкладывать ежемесячные платежи в собственное жильё, а не оплачивать аренду, которая уходит в пользу арендодателя. После выплаты кредита квартира полностью становится вашей собственностью. Вы распоряжаться ею на своё усмотрение, включая продажу, сдачу в аренду.
-
Свобода распоряжения квартирой. Жильё, купленное в ипотеку, можно обустроить в соответствии со своими предпочтениями: сделать ремонт, перепланировку, купить мебель и технику. В будущем такая квартира может стать источником дохода, если ее сдавать в аренду.
-
Инвестиция в будущее. Недвижимость является надёжным активом, который сохраняет и увеличивает стоимость вложенных средств. Со временем цены на квартиры, как правило, растут, то есть потом можно выгодно продать жильё и получить прибыль. Кроме того, владение недвижимостью защищает ваши сбережения от инфляции.
-
Доступность жилья без длительных накоплений. Ипотека предоставляет возможность сразу приобрести квартиру, даже если у вас нет всей необходимой суммы. Длительное накопление может быть невыгодным из-за инфляции, которая снижает покупательную способность денег. В условиях ипотеки инфляция, наоборот, играет на руку заёмщику, делая последующие платежи фактически менее затратными.
-
Фиксированные ежемесячные платежи. Независимо от роста цен или изменения экономической ситуации, сумма ежемесячных выплат остаётся неизменной на протяжении всего срока ипотеки.
-
Налоговый вычет. Если вы являетесь налоговым резидентом РФ, то можете оформить возврат части уплаченных налогов в размере до 260 тысяч рублей. Так вы можете компенсировать часть затрат на приобретение жилья.
-
Потенциальный доход от аренды. Если у вас есть дополнительное жильё, купленная в ипотеку квартира может стать источником регулярного дохода, если сдать ее в аренду. Вырученные средства можно направить на погашение кредита, а в будущем, когда займ будет выплачен, доход от аренды станет полностью в вашем распоряжении.
-
Длительный срок выплат. Ипотека предполагает регулярные платежи на протяжении многих лет. В случае изменения жизненных обстоятельств, таких как потеря работы или снижение дохода, возникает риск невыплаты кредита.
-
Риск утраты жилья. Пока ипотека полностью не выплачена, квартира остаётся в залоге у банка. Если вы столкнётесь с финансовыми трудностями и не сможете вносить платежи, банк вправе продать недвижимость, чтобы компенсировать задолженность.
-
Переплата за жильё. Процентная ставка по ипотеке увеличивает полную стоимость квартиры. Особенно если учесть тот факт, что ставка по ипотеке на текущий момент уже находится выше приемлемого психологического уровня для многих и составляет в среднем 21% годовых.
-
Первоначальный взнос. Для оформления ипотеки требуется сразу внести 15-20% от стоимости квартиры. Такая значительная сумма, которая может потребовать длительного накопления. Чем больше размер первоначального взноса, тем ниже будет переплата по кредиту, однако для многих этот барьер становится препятствием для покупки жилья.
-
Дополнительные расходы. Банки обычно требуют страхование недвижимости и жизни заёмщика, а это увеличивает ежегодные затраты. Если отказаться от страхования, процентная ставка по кредиту может быть повышена, в результате ипотека будет менее выгодной.
-
Привязанность к местоположению. Ипотека ограничивает мобильность, так как заёмщик становится привязанным к определённой квартире. Такая ситуация не очень удобна для людей, которые часто переезжают из-за работы или предпочитают смену мест жительства. Аренда жилья может быть более подходящим вариантом.
Аренда жилья: выгодно ли снимать квартиру?
Аренда жилья предоставляет определенную свободу, которые сложно получить при владении недвижимостью. Основным преимуществом является мобильность: при смене работы, необходимости переезда в другой район или даже город достаточно расторгнуть договор и найти новое жильё. Так можно адаптироваться к изменяющимся обстоятельствам, например, переехать ближе к работе, школе ребёнка или в более удобный район. Для семей, которые не располагают средствами на первоначальный взнос по ипотеке, аренда становится единственным вариантом самостоятельного проживания без необходимости делить жилплощадь с родственниками или соседями.
Ещё одним плюсом аренды является возможность регулировать расходы. Если размер арендной платы слишком высокий, можно переселиться в более доступное жильё и сократить траты. Также арендатору не нужно заботиться о ремонте крупных поломок, таких как сантехника или бытовая техника, а также оплачивать взносы на капитальный ремонт, налог на недвижимость и другие затраты — это всё ложится на плечи собственника. Таким образом, аренда даёт возможность сосредоточиться на текущих нуждах, например, на накоплении средств для последующего приобретения жилья в собственность.
Однако аренда имеет свои недостатки, главными из которых являются отсутствие долгосрочной стабильности и зависимость от условий собственника. Арендодатель может в любой момент расторгнуть договор, особенно если жильё сдано неофициально. Также арендаторы часто сталкиваются с ограничениями: запрещено проживать с детьми или животными, нельзя делать ремонт, менять мебель или даже перекрашивать стены. Даже при официальном договоре срок аренды чаще всего ограничивается 11–12 месяцами, после чего собственник вправе пересмотреть арендную плату, а её рост невозможно предсказать.
Ещё один минус — сложность в оформлении регистрации. Без постоянного адреса становится проблематично устроить ребёнка в школу или детский сад. Арендное жильё редко воспринимается как «своё», поэтому любые улучшения, в которые арендаторы могли бы вложиться, теряют смысл.
Сколько обычно снимают жильё?
В России аренда жилья обычно рассматривается как временное решение на срок от одного до пяти лет, пока человек не определится с постоянным местом жительства или не обзаведётся семьёй. В отличие от Европы, где аренда может быть долгосрочной, российский рынок недвижимости не предлагает достаточной стабильности и разнообразия. Поэтому аренда чаще становится переходным этапом, позволяющим временно решить жилищный вопрос, пока нет возможности приобрести собственную квартиру.
Семейные пары также нередко начинают с аренды, но с рождением ребёнка обычно задумываются о покупке жилья. При этом наличие детей может значительно усложнить поиск съёмной квартиры, так как многие арендодатели боятся возможных неудобств: жалоб соседей на шум или повреждений квартиры. Эти факторы как раз и вынуждают семьи искать более стабильные и подходящие условия.
Как понять, что выбрать?
-
Аренда жилья идеально подойдёт для тех, кто ещё не определился с местом жительства или работы. Молодые люди, которые хотят попробовать пожить в разных районах, городах или даже странах, смогут сохранить мобильность, не привязываясь к одной квартире.
-
Если у вас недостаточно средств на первоначальный взнос или работа требует частых переездов, тогда выбор в пользу аренды будет более логичен.
-
Если вы подходите под одну из государственных программ субсидирования ипотеки, стоит воспользоваться этой возможностью. Такие программы имеют сниженные ставки, а их сроки действия обычно ограничены, поэтому важно не упустить шанс приобрести жильё на выгодных условиях.
-
Собственное жильё создаёт комфорт и уверенность, особенно если у вас есть семья и стабильный доход.
-
Если у вас есть сбережения, которые вы хотите сохранить и в некоторых случаях приумножить, то покупка квартиры это неплохая инвестиция, так как являясь по сути активом, она еще может приносить доход или за счет роста ее стоимости или за счет сдачи в аренду.
Часто задаваемые вопросы
При аренде или покупке квартиры всегда потребуется стартовый капитал: полностью избежать вложений не получится. Для аренды, конечно, необходима меньшая сумма. Обычно достаточно оплатить первый месяц проживания и внести залог, равный одной или двум месяцам аренды.
Ипотека, напротив, предполагает более существенный первоначальный взнос, который идёт не на оплату временного пользования, а становится частью стоимости вашей будущей квартиры. И вот это - основное преимущество покупки жилья в ипотеку: вложенные средства направлены на приобретение собственности.
Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке обычно составляет 10% от стоимости недвижимости. Хотя существуют программы без первоначального взноса, их условия часто предполагают более высокую процентную ставку. Важно избегать оформления потребительских кредитов для оплаты взноса, так как это создаёт дополнительную долговую нагрузку. Оптимальным решением будет накопить средства заранее или выбрать ипотечные условия, которые позволят внести комфортную сумму.
-
Объект договора. Главное отличие заключается в предмете договора. Аренда применяется для передачи в пользование как жилой, так и нежилой недвижимости, а также другого имущества, за исключением объектов, аренда которых ограничена законом. Найм касается исключительно жилых помещений - квартир, и используется только для обеспечения граждан жильём.
-
Срок действия договора. Договор аренды может быть заключён на любой срок, согласованный сторонами. Если срок не указан, договор считается бессрочным, и стороны могут расторгнуть его, уведомив друг друга за три месяца. Для найма срок ограничен законом и не может превышать пяти лет. Если в договоре найма срок не определён, он автоматически устанавливается равным пяти годам.
-
Государственная регистрация. Аренда недвижимости на срок от одного года подлежит обязательной государственной регистрации. Договор найма жилого помещения в этом плане проще: регистрация требуется только в случае обременения прав собственности на срок от одного года.
-
Условия расторжения. Найм предоставляет больше прав нанимателю, который может расторгнуть договор в любое время при согласии других жильцов и уведомлении наймодателя за три месяца. Наймодатель же может инициировать расторжение договора только в суде и при определённых основаниях, таких как неуплата за жильё, разрушение помещения, использование не по назначению или нарушение прав соседей.
-
Налогообложение. Наймодатель, сдающий квартиру физическому лицу, обязан уплачивать НДФЛ по ставке 13% (или 15% для доходов свыше установленного лимита). Для арендных отношений с участием юридических лиц применяется более сложная система налогообложения, включая НДС, налог на прибыль и налог на имущество, в зависимости от используемой системы налогообложения.
-
-
Риск потери работы и неспособности выплачивать кредит. Одним из главных страхов является возможность потерять источник дохода из-за увольнения, сокращения или серьёзной болезни. В таких ситуациях заёмщики боятся, что не смогут выполнять свои обязательства перед банком. Однако существуют меры, которые помогут справиться с трудностями, например, ипотечные каникулы. Они позволяют временно приостановить выплаты, если банк получает подтверждение сложной ситуации: приказ об увольнении, медицинскую справку или иные документы.
-
Страх вложиться в долевое строительство и остаться без жилья. Некоторые опасаются мошенничества со стороны застройщиков. Чтобы минимизировать этот риск, был введён закон, обязывающий использовать эскроу-счета при долевом строительстве. Закон гарантирует, что деньги застройщик получит только после завершения строительства или передачи объекта покупателю. Этот механизм значительно снижает вероятность потерь для дольщиков.
-
Опасение повышения ставки по ипотеке. Многие переживают, что банк может внезапно повысить процентную ставку по уже заключённому договору. Однако это невозможно без обоснованных причин, согласно закону «О банках и банковской деятельности». Более того, в ряде случаев банки даже пересматривают условия в пользу клиента, снижая ставку, например, при рефинансировании.
-
