Что такое ипотека Мурабаха
Ислам строго запрещает взимание процентов за заемные средства, квалифицируя такие действия как ростовщичество, что считается грехом. В связи с этим, стандартные ипотечные программы не удовлетворяют требованиям шариата, делая их неприемлемыми для мусульман.
С началом сентября 2023 года в ряде российских регионов, включая Дагестан, Чечню, Башкирию и Татарстан, стартовал двухлетний эксперимент по внедрению "исламского банкинга". Этот проект предоставил кредитным учреждениям возможность предложить верующим мусульманам новые финансовые продукты, соответствующие исламским законам.
В соответствии с шариатом, банки предлагают альтернативы традиционным процентным кредитам, включая рассрочку платежей, доверительное управление активами и халяльные инвестиции. 4 августа текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, который упрощает регулирование партнерского финансирования в указанных регионах, устраняя правовые барьеры для ключевых участников исламского банкинга.
При использовании ипотеки Мурабаха процесс покупки недвижимости состоит из двух этапов: сначала клиент выбирает желаемый объект, а затем банк приобретает его от застройщика или текущего владельца и перепродает его клиенту по цене, включающей наценку. Эта наценка, размеры которой четко указываются в контракте, компенсирует банку его услуги, при этом отсутствуют любые комиссии, штрафы или проценты. Покупатель выплачивает стоимость жилья равными частями в течение установленного периода. Контракт заключается только после достижения согласия по всем условиям и может быть изменен по обоюдному согласию сторон.
Условия и требования
Условия
-
Беспроцентная рассрочка. Сумма рассрочки остаётся неизменной на весь период финансирования, что защищает покупателя от колебаний ключевой ставки.
-
Первоначальный взнос. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% от рыночной стоимости жилья. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, который также доступен для досрочного погашения кредита при покупке готового жилья.
-
Срок финансирования. Программа предусматривает возможность финансирования до 20 лет, что делает покупку жилья более доступной за счет распределения платежей на более длительный период.
-
Суммы финансирования. Минимальная сумма финансирования составляет 300 000 рублей, в то время как максимальная может достигать 100 000 000 рублей.
-
Ежемесячные платежи. Размер ежемесячных платежей определяется на основе срока финансирования и величины первоначального взноса, обеспечивая гибкость в планировании бюджета.
Кто может получить
-
Гражданство. Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации.
-
Возраст. На момент оформления кредита заемщик должен быть не моложе 18 лет, а на момент полного погашения ипотеки возраст должен составлять не более 60 лет.
-
Трудовой стаж. Наличие стажа на текущем месте работы не менее трех месяцев подтверждает стабильность дохода заемщика, что является ключевым фактором при рассмотрении заявки на получение ипотеки.
Какую недвижимость можно купить
Особенности реализации программы меняются в зависимости от региона. Например, в Республиках Башкортостан и Татарстан заемщики могут выбирать между квартирами и апартаментами на любом из рынков — первичном или вторичном. В то время как в Республике Дагестан и Чеченской Республике программа ограничивает выбор только недвижимостью на первичном рынке. Эти региональные особенности следует учитывать при планировании покупки через данную программу ипотеки.
Существуют определенные ограничения на типы недвижимости, которые не подлежат покупке по программе Мурабаха. К ним относятся дома, таунхаусы, доли в доме, комнаты, земельные участки, а также объекты, предназначенные для дачного или летнего отдыха, такие как дачные дома. Также запрещена покупка гаражей, машиномест и кладовых. Эти ограничения направлены на то, чтобы обеспечить соблюдение норм шариата в рамках финансовых операций и исключить возможность спекуляции с недвижимостью.
Необходимые документы
-
Основные документы для подтверждения личности. Потребуется паспорт гражданина РФ с актуальной отметкой о регистрации по месту жительства. Этот документ является основным удостоверением личности и места проживания. Дополнительно необходимо предоставить один из следующих документов: водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти, военный билет, заграничный паспорт или страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.
-
Документы, подтверждающие место пребывания. В случае наличия временной регистрации требуется предоставить документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания, выданный органами ФМС.
-
Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость. Для подтверждения вашего финансового состояния и стабильности потребуется справка о доходах за последние 3-6 месяцев, а также выписка из трудовой книжки или иной документ, подтверждающий ваш стаж работы на последнем месте не менее 3 месяцев, например, договор о трудоустройстве или подтверждение от работодателя.
Как оформить ипотеку Мурабаха?
-
Подайте заявку. Начните с подачи заявки в банк на получение ипотеки. Это можно сделать онлайн через сайт банка или непосредственно в отделении.
-
Выберите недвижимость. Выберите подходящую квартиру или апартаменты на первичном или вторичном рынке, соответствующие условиям программы ипотеки Мурабаха.
-
Соберите и подайте документы по выбранному объекту недвижимости. Соберите необходимые документы для подтверждения вашего права на покупку и финансовой стабильности, а также документы на выбранное жилье.
-
Подпишите соглашение о первом взносе. После одобрения заявки подпишите соглашение с продавцом и внесите первоначальный взнос.
-
Подпишите предварительный договор купли-продажи с рассрочкой:. Заключите предварительный договор купли-продажи, который установит условия покупки и рассрочки, удобные для обеих сторон.
-
Подпишите основной договор. После того как дом будет сдан и все условия будут соблюдены, подпишите основной договор купли-продажи. Оплатите оставшуюся сумму согласно условиям рассрочки.
-
Получите квартиру. Получите ключи от квартиры и зарегистрируйте право собственности на ваше имя в соответствующих государственных органах.
Какие еще программы исламской ипотеки бывают?
Одной из популярных программ исламского финансирования является Иджара, что представляет собой аренду с последующим выкупом. В рамках этой программы кредитор предоставляет недвижимость, а заемщик платит арендную плату, которая может пересматриваться ежегодно в зависимости от изменений средних рыночных цен. Особенностью Иджары является возможность выкупа арендуемой недвижимости клиентом в любое время по балансовой стоимости, что делает эту программу гибкой и привлекательной для многих покупателей.
Мушарака — еще одна форма исламской ипотеки, при которой кредитор и клиент являются совладельцами недвижимости. В этом случае финансовое учреждение обычно сдает свою долю в недвижимости заемщику, который постепенно выкупает её, делая регулярные платежи. С каждым таким платежом, уменьшающим долю кредитора в собственности, пропорционально снижается и арендная плата. Этот механизм позволяет заемщику постепенно и без лишних переплат стать полноправным владельцем недвижимости.
Какие банки дают исламскую ипотеку в России?
Некоторые кредитные организации получили право предлагать клиентам халяльные финансовые продукты, которые соответствуют стандартам шариата. Они обычно имеют специальный сертификат — фетву, выданную Шариатским консультационным советом. В России сейчас есть два банка, которые выдают исламскую ипотеку:
-
Ак Барс Банк — предлагает ипотечные программы на сумму от 500 тысяч рублей с первоначальным взносом от 20,01% до 90%. Срок финансирования может достигать 30 лет, а обеспечением выступает приобретаемая недвижимость. Также клиентам, использующим зарплатные исламские карты банка, предоставляются определенные скидки.
-
Сбер — Через сервис Домклик Сбер предоставляет возможность оформления рассрочки на покупку жилой недвижимости. Сумма рассрочки может составлять от 300 тысяч до 100 млн рублей. Срок рассрочки достигает 20 лет. Важной особенностью является отсутствие обязательного условия страхования, позволяя клиенту самостоятельно решать, страховать ли жизнь и здоровье.
Часто задаваемые вопросы
На начальном этапе покупатель заключает с Домклик соглашение о намерениях (это документ, в котором стороны закрепляют свое желание заключить в будущем договор купли-продажи с наценкой и рассрочкой платежа (вторичный рынок) или предварительный договор купли-продажи (первичный рынок)., которое устанавливает обязательства сторон по будущей сделке. После подписания данного соглашения покупатель перечисляет первоначальный взнос, который составляет не менее 20% от рыночной стоимости выбранного объекта недвижимости. В зависимости от того, принадлежит ли недвижимость к первичному или вторичному рынку, процесс дальнейших действий немного отличается:
-
На вторичном рынке Домклик выкупает объект недвижимости у продавца после получения первоначального взноса.
-
На первичном рынке Домклик приобретает право требования на объект и заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи.
Далее Домклик проводит регистрацию права собственности на свое имя, что является обязательной процедурой для законного оформления сделки.
После завершения регистрации права собственности на Домклик, покупатель ставит свою подпись в договоре купли-продажи с наценкой и рассрочкой платежа. Этот этап позволяет покупателю получить ключи от приобретённого объекта и перейти к окончательной регистрации права собственности на свое имя. Все необходимые документы для регистрации в Росреестре подготавливаются и направляются Домкликом, обеспечивая таким образом юридическую чистоту и законность перехода права собственности.
Эти два этапа обеспечивают не только соблюдение всех требований исламского финансирования, но и гарантируют юридическую защищенность как покупателя, так и продавца в рамках сделки.
-
Во-первых, отсутствие процентного дохода является основополагающим принципом исламской ипотеки. В исламе запрещено получение дохода от процентов (риба), поэтому финансовые учреждения не взимают его за использование средств. Вместо этого используются альтернативные схемы финансирования, такие как Мурабаха (продажа с наценкой) или Иджара (аренда с последующим выкупом), где прибыль банка заложена в цену товара или арендную плату, но не выражается в виде процентов.
Во-вторых, исламская ипотека предполагает совместное несение рисков с заемщиком. Это означает, что банк и заемщик делят между собой риски, связанные с владением недвижимостью. Например, при модели Мушарака (совместное владение) банк и клиент совместно владеют недвижимостью, и банк сдает свою долю в аренду клиенту, который постепенно выкупает долю банка. Таким образом, риски распределяются между сторонами, что делает этот подход более справедливым и согласующимся с этическими нормами ислама.
Еще одним важным аспектом является соответствие стандартам Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI). Эти стандарты регулируют деятельность исламских финансовых организаций и обеспечивают соблюдение всех правил шариата в предоставлении услуг. Финансовые продукты и услуги, включая ипотеку, должны соответствовать этим международным стандартам, что гарантирует их халяльность и прозрачность.
Наконец, исламская ипотека подвергается контролю со стороны местных духовных институтов, которые проверяют соответствие финансовых операций нормам шариата. Эти институты, такие как Шариатские консультационные советы, выдают специальные сертификаты — фетвы, подтверждающие, что продукты и услуги банка соответствуют исламским принципам.
По программе «Ипотека Мурабаха» в Сбере клиенты могут приобрести квартиру или апартаменты на первичном рынке недвижимости в республиках Башкортостан, Татарстан, Дагестан или Чеченской Республике. Однако важно учитывать, что приобретение недвижимости возможно только у застройщиков, которые прошли аккредитацию в Сбербанке и имеют эскроу-счета.
Эскроу-счета играют ключевую роль в обеспечении безопасности сделки, так как средства покупателя переводятся на специальный счет и остаются там до завершения строительства и передачи объекта недвижимости. Этот механизм гарантирует, что покупатель получит свою квартиру, а застройщик выполнит все свои обязательства.
Чтобы узнать, какие застройщики прошли аккредитацию и с какими можно работать в рамках программы «Ипотека Мурабаха», вы можете ознакомиться со списком аккредитованных застройщиков на сайте Домклик. Этот список регулярно обновляется и предоставляет информацию о надежных партнерах, с которыми Сбер сотрудничает в рамках предоставления исламской ипотеки.
Нет, программа «Ипотека Мурабаха» доступна для всех граждан Российской Федерации, независимо от их религиозных убеждений. Хотя данный продукт разработан с учетом норм шариата, что делает его особенно привлекательным для мусульман, он открыт для использования любым желающим.
Ак Барс Банк предлагает несколько программ по исламской ипотеке, каждая из которых ориентирована на разные типы недвижимости и потребности клиентов. Одна из таких программ — «Мегаполис — Исламская ипотека». В рамках нее можно приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости. Программа предусматривает минимальный первоначальный взнос от 10%, срок финансирования от года до 30 лет, и минимальную сумму покупки от 500 000 ₽. Максимальная сумма покупки определяется после оценки объекта недвижимости. Как и в других программах исламской ипотеки, здесь отсутствует процентная ставка, а обеспечение оформляется в виде обременения в пользу ООО «Ипотечный партнер». Программа доступна в Республике Татарстан, Уфе, Москве, Санкт-Петербурге и Тюмени, что делает её удобной для широкого круга заемщиков.
Еще одна программа, «Комфорт — Исламская ипотека», предназначена для тех, кто хочет приобрести жилой дом или земельный участок. В рамках этой программы клиенты могут приобрести жилые дома с земельными участками, таунхаусы, дома блокированной застройки или просто земельные участки. Первоначальный взнос составляет от 20,1%, срок финансирования также составляет от года до 30 лет, а минимальная сумма покупки начинается с 500 000 ₽. Как и в программе «Мегаполис», максимальная сумма покупки обсуждается после оценки объекта. Эта программа действует в тех же регионах, что и «Мегаполис».
