Ипотека на ИЖС

Что такое ипотека на ИЖС?

Ипотека на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это специальный вид кредита, предоставляемый для финансирования строительства частного дома на приобретаемом или уже имеющемся у заемщика земельном участке. Главная особенность такой ипотеки заключается в том, что участок земли выступает в качестве залога для банка на весь период строительства. Если заемщик не сможет выполнять свои кредитные обязательства, банк имеет право продать этот участок для возврата своих средств.

В случае, если у заемщика нет своего участка, ипотека на ИЖС может также покрыть расходы на его покупку. Таким образом, кредитные средства распределяются между приобретением земли и строительством на ней дома.

После завершения строительства и оформления права собственности на построенный дом, он также должен быть передан в залог банку, если кредит еще не был выплачен полностью. Это обеспечивает дополнительную гарантию для банка по возврату заемных средств.

Где можно оформить ипотеку на строительство дома?

Банки в России предлагают ипотеку на индивидуальное жилищное строительство в рамках двух основных программ: базовой и льготной. Базовая программа разрабатывается каждым банком индивидуально и может адаптироваться в зависимости от текущих условий рынка. Одно из ключевых преимуществ этой программы — возможность строительства дома без привлечения аккредитованного подрядчика, что позволяет заемщикам использовать ипотечные средства для строительства собственными руками.

Первопроходцем в предложении базовой ипотеки на ИЖС стал банк Дом.РФ в 2021 году, за ним последовали такие крупные банки как Сбер и ВТБ. К 2024 году список банков, предлагающих данную программу, расширился за счет РНКБ, Газпромбанка, Росбанка, Ак Барса и Почта Банка, который начал заниматься ипотечным кредитованием только в 2023 году.

В отличие от базовой программы, льготные ипотечные программы требуют строительства дома с привлечением подрядчика из списка, аккредитованного банком. Однако в некоторых случаях, особенно если ставка по ипотеке составляет около 8%, банки могут разрешить строительство собственными силами. Тем не менее, этот вопрос рекомендуется уточнить у ипотечного менеджера заранее, чтобы избежать возможных недоразумений.

Требования и условия для оформления ипотеки на ИЖС

К заемщикам

Для получения ипотеки на индивидуальное жилищное строительство заемщики должны соответствовать ряду критериев, которые, в большинстве своем, аналогичны условиям получения стандартной ипотеки. Вот основные требования, которые предъявляют банки:

• Гражданство РФ. Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации. Однако некоторые банки, такие как Росбанк и Сбер, также работают с иностранными гражданами.

• Возрастные ограничения. Заемщик должен быть не младше 21 года и не старше 70—75 лет на момент окончания срока кредита. В некоторых случаях банки допускают кредитование с 18 лет, но могут потребовать наличие созаемщика или поручителя старшего возраста.

• Регистрация. Наличие постоянной или временной регистрации в любом регионе России.

• Стабильный доход. Заемщик должен иметь подтвержденный и стабильный доход, минимальный размер которого зависит от политики банка и региона проживания.

• Трудовой стаж. Общий трудовой стаж должен составлять не менее одного года, при этом на последнем месте работы заемщик должен проработать минимум три месяца, хотя большинство банков требуют шесть месяцев.

В случае льготных программ, таких как семейная ипотека, могут быть дополнительные требования. Например, наличие ребенка, родившегося в определенный период, или наличие у заемщика несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью или двух несовершеннолетних детей.

Кроме того, банки могут выдвигать дополнительные условия:

• Кредитная история. Наличие положительной кредитной истории без просроченных задолженностей по текущим кредитам.

• Отсутствие долгов. Заемщик не должен иметь задолженности перед налоговой службой и службой судебных приставов, включая задолженность по алиментам.

К земельному участку

• Назначение участка. Земля должна быть предназначена для сельскохозяйственных нужд, жилищного строительства или быть частью населенного пункта. При этом допускается использование участка для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества.

• Собственность на участок. Он должен быть в собственности у заемщика или у продавца. Банки не принимают в залог землю, находящуюся в аренде.

• Местоположение участка. Земельный участок не должен располагаться на территории особо охраняемых природных объектов, таких как заповедники или национальные парки. К тому же, многие банки ограничивают выдачу ипотеки участками, расположенными в том же регионе, где находится отделение банка, или не далее 150 км от него.

• Межевание. Для участка должно быть проведено межевание, то есть официальное определение и закрепление его границ. Это включает в себя кадастровые работы, сбор и анализ документации по участку, согласование границ с соседями и составление межевого плана. Уточнить, проведено ли межевание, можно у собственника.

К дому

• Фундамент. Дом должен иметь надежный фундамент, который может быть выполнен из кирпича, камня, быть ленточным, столбчатым или свайным. Выбор типа фундамента зависит от характеристик почвы и проектных нагрузок.

• Стены. Материалы стен должны обеспечивать достаточную теплоизоляцию и прочность. Допустимы каменные, кирпичные, монолитные, панельные, каркасные или деревянные стены.

• Перекрытия. Перекрытия могут быть выполнены из металла, бетона, дерева или комбинации этих материалов. Важно, чтобы перекрытия обеспечивали необходимую несущую способность и устойчивость к климатическим условиям.

• Этажность. Дом не должен превышать 3 этажа. Это обусловлено требованиями безопасности и нормами застройки для частных жилых домов.

• Коммуникации. В доме должны быть предусмотрены современные коммуникации: канализация с установленным санузлом, водоснабжение, электричество. Отопление должно быть предусмотрено любым способом, кроме печного, чтобы гарантировать комфортное проживание в течение всего года.

• Минимальная площадь. Общая площадь дома должна быть не менее 60 м², что обеспечивает достаточное жизненное пространство для семьи.

• Расположение. Дом должен находиться в населенном пункте, где есть другие дома, пригодные для круглогодичного проживания. Это гарантирует доступ к необходимой инфраструктуре и услугам.

Условия

• Сумма кредита. Как правило, предлагается кредит на сумму от 10 до 30 миллионов рублей, что позволяет покрыть как стоимость земельного участка, так и расходы на строительство дома. Как правило, на строительство дома в Ленинградской области или Московской области выделяется больше средств.

• Процентная ставка. Ставка по базовым ипотечным программам ИЖС начинается от 18-20%. Ставка зависит от многих факторов, включая кредитную историю заемщика, условия предоставления кредита и текущую экономическую ситуацию.

• Первоначальный взнос. Минимальный первоначальный взнос обычно составляет от 10% до 30% от общей суммы кредита. Величина взноса может влиять на процентную ставку и общие условия кредитования.

• Срок кредитования. Большинство банков предлагают ипотеку на срок до 30 лет, что позволяет заемщикам распределить платежи на более длительный период и снизить ежемесячную нагрузку.

Как оформить ипотеку на ИЖС?

1. Выберите банк и программу ипотеки. Определитесь с банком, который предлагает ипотечные программы на строительство дома. Убедитесь, что банк предлагает именно тот вид ипотеки, который вам нужен (базовая или льготная программа).

2. Соберите необходимые документы. Подготовьте стандартный пакет документов, который включает паспорт, номер СНИЛС, справку о доходах, документ о трудоустройстве (копия трудовой книжки или выписка из электронной трудовой).

3. Подайте заявку на ипотеку. Заполните анкету на сайте банка или лично в отделении. При необходимости подтвердите право на льготные условия (например, предоставьте свидетельства о рождении детей).

4. Выберите подрядную организацию. Если это требуется по условиям ипотеки, подберите организацию, которая будет заниматься строительством вашего дома.

5. Согласуйте проект строительства. Обсудите и утвердите проект строительства с выбранным подрядчиком, затем предоставьте его в банк вместе с проектом договора подряда.

6. Заключите необходимые договоры. Подпишите договор купли-продажи земельного участка и договор с подрядчиком в установленную дату.

7. Оформите право собственности. После подписания договоров обратитесь в МФЦ для регистрации права собственности на земельный участок.

8. Завершите финансовые расчеты. После регистрации собственности банк проведет финальные расчеты с продавцом земли и подрядчиком.

9. Получите финансирование. Банк перечислит деньги на счет продавца земли и подрядчика после оформления всех необходимых документов и соблюдения условий договора.

Как предоставляется кредит

• Первый транш для покупки земельного участка. Предназначен для финансирования приобретения земли, если участок приобретается в рамках ипотечной программы. Максимальная сумма этого транша рассчитывается как полная стоимость участка по договору купли-продажи за вычетом части первоначального взноса, который заемщик направляет на покупку участка.

• Второй транш на подготовительные работы и возведение фундамента. Этот транш предназначен для финансирования начальных этапов строительства, включая подготовку территории и устройство фундамента. Сумма не превышает 35% от общей суммы кредита, уменьшенной на размер первого транша. 

• Третий транш на возведение стен и основных конструкций. Финансирует строительство стен, установку теплого контура, кровли и коммуникаций. Размер транша составляет до 50% от суммы кредита, если участок куплен в кредит, и до 55%, если строительство ведется на уже имеющемся участке. Средства перечисляются после представления акта приема-передачи работ по фундаменту и фотографий, подтверждающих ход строительства.

• Четвертый транш на завершающие работы. Оплачивает финальные этапы строительства, включая внутреннюю и внешнюю отделку. Сумма транша равна остатку неиспользованного кредита. Для перечисления средств необходимо предоставить итоговый акт приема-передачи завершенного дома и дополнительные фотоматериалы, демонстрирующие готовность объекта.