Как быстро погасить ипотеку

Что такое ипотека?

Ипотека — это разновидность долгосрочного кредита, который предоставляется банком для финансирования покупки, строительства или ремонта недвижимости. Главной особенностью ипотеки является то, что приобретаемое имущество (квартира, дом, земельный участок) выступает в качестве залога. Это означает, что если заемщик не сможет выполнять свои кредитные обязательства, банк имеет право продать заложенное имущество для погашения долга.

Обычно ипотека ассоциируется с приобретением жилья, но её применение не ограничивается только этим. Ипотечные кредиты могут быть выданы также на строительство дома или проведение капитального ремонта. Суть ипотечного кредитования заключается в долгосрочности и крупном размере займа, что делает его доступным средством для решения жилищных вопросов для многих семей.

Оформление ипотеки включает в себя заключение двух основных документов: кредитного договора и договора об ипотеке. Первый регулирует условия предоставления займа, включая процентную ставку, график платежей и другие ключевые аспекты. Договор об ипотеке устанавливает условия использования заложенной недвижимости, оговаривая права и обязанности сторон в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Как правильно оформить ипотеку, чтобы в дальнейшем погасить ее быстрее?

• Выбор банка с минимальной ставкой. Одним из основных факторов, влияющих на общую стоимость ипотеки, является процентная ставка. Сравнение предложений различных банков поможет выбрать наиболее низкую ставку, что значительно уменьшит общую переплату по кредиту. 

• Скидка при покупке квартиры. Некоторые застройщики предлагают специальные условия при покупке жилья в ипотеку, включая скидки или бонусы. Это может быть выгодно, так как начальная стоимость объекта недвижимости снижается, что уменьшает и общую сумму денежных средств, которую придется брать у банка.

• Использование государственной поддержки. Существуют государственные программы, направленные на поддержку ипотечного кредитования. Это могут быть субсидии на первоначальный взнос, льготные процентные ставки или налоговые вычеты. Такие программы могут существенно уменьшить как ежемесячные платежи, так и общую сумму переплаты.

• Накопление большей суммы на первоначальный взнос. Чем больше размер первоначального взноса, тем меньше будет сумма кредита и соответственно, переплата. Увеличение первоначального взноса также может повысить ваши шансы на получение кредита под более низкий процент.

Зачем вообще торопиться с выплатой ипотеки?

• Свобода распоряжения недвижимостью. Пока квартира находится в залоге у банка, ограничены возможности её продажи, дарения. Полное погашение ипотеки убирает эти ограничения.

• Уменьшение финансового давления. Жизненные обстоятельства, такие как рождение ребенка, развод или ухудшение здоровья, могут снизить вашу платежеспособность. Закрытие ипотеки снижает финансовую нагрузку и обеспечивает большую уверенность в будущем.

• Экономия на процентах. Досрочное погашение ипотеки позволяет сэкономить на выплачиваемых процентах, что особенно актуально при высоких ставках.

• Освобождение средств для других целей. Освободившиеся средства после погашения ипотеки можно направить на другие цели, например, на покупку второй недвижимости, инвестиции или на улучшение жилищных условий.

Способы погашения ипотеки

Если нет возможности досрочно закрыть кредит полностью и избежать переплаты по процентам, рекомендуется рассмотреть варианты частичного досрочного погашения. В этом процессе есть свои нюансы, которые требуют внимательного изучения.

Особенности частичного досрочного погашения

• Сокращение срока ипотечного кредита. Самый выгодный вариант для минимизации общей переплаты — это уменьшение срока кредитования. При этом подходе большая часть ежемесячного платежа направляется на погашение основного долга, что ведет к снижению процентов, начисляемых на остающуюся сумму. Это приводит к значительному сокращению общей суммы переплат по процентам.

• Уменьшение ежемесячных платежей. Этот вариант позволяет заемщикам снизить ежемесячную нагрузку, распределяя остаток основного долга на оставшийся срок кредита. В результате, ежемесячные платежи уменьшаются, что может облегчить финансовое положение в случае временных трудностей. Однако важно помнить, что при таком подходе большая часть платежей в начале идет на погашение процентов, что увеличивает общую сумму переплаты за время кредитования.

• Комбинированный вариант. Можно совместить уменьшение срока и размера платежей. Заемщики могут чередовать периоды уменьшения ежемесячных платежей с периодами, когда возможно сократить срок кредита, делая дополнительные взносы. Этот метод требует тщательного планирования бюджета, но позволяет значительно уменьшить как срок, так и общую переплату по займу, если бюджет позволяет делать периодические крупные взносы.

Где взять деньги, чтобы погасить ипотеку быстрее?

• Использование материнского капитала. Если у вас есть право на материнский капитал, его можно эффективно использовать для досрочного погашения ипотеки. Эти средства могут пойти на первоначальный взнос или на погашение уже существующего кредита, но помните, что нужно уведомить банк и Пенсионный фонд о намерении использовать эти средства.

• Субсидии для многодетных семей. Если у вас трое и более детей, и один из них родился после 1 января 2019 года, вы можете претендовать на государственную субсидию. Эти средства можно использовать для погашения основного долга по ипотеке, при условии, что кредит был взят для покупки готовой квартиры или участка под строительство.

• Налоговый вычет по ипотеке. Вы можете воспользоваться налоговым вычетом, который позволяет вернуть часть средств, уплаченных в виде налогов на доходы физических лиц. Максимальная сумма вычета за покупку квартиры составляет 260 тысяч рублей, а за уплаченные проценты по ипотеке — до 390 тысяч рублей. Декларацию 3-НДФЛ можно подать после регистрации права собственности и только в следующем году.

• Личные сбережения. Экономия и накопление личных средств остаются одним из самых надежных способов уменьшить ипотечный кредит. Это предполагает пересмотр расходов, увеличение доходов.

• Дополнительный заработок. Рассмотрите возможность получения дополнительного дохода, который может быть направлен на досрочное погашение ипотеки. Это может быть фриланс, временная работа или создание собственного малого бизнеса.

• Продажа активов. Если у вас есть активы, которые можно продать без ущерба для вашего образа жизни (например, второй автомобиль, неиспользуемая бытовая техника или другие ценности), это может стать источником значительных средств для погашения части ипотеки.

Ошибки при досрочном погашении ипотеки

• Игнорирование возможности досрочного погашения. Многие заемщики предпочитают тратить дополнительные средства на личные нужды вместо погашения ипотеки. Направление лишних средств на погашение долга может значительно сократить общую сумму выплат по процентам и ускорить освобождение от долга.

• Несоблюдение графика платежей. Важно следить за сроками ежемесячных платежей, особенно если была внесена крупная сумма на досрочное погашение. Забывчивость может привести к нехватке средств на счету в момент списания очередного платежа.

• Несистемное погашение разными суммами. Случайные крупные взносы без учета банковского графика обработки могут снизить их эффективность, так как проценты всё еще начисляются на оставшуюся сумму долга.

• Накопление денег для погашения крупными суммами. Частое погашение малыми суммами может быть более выгодным, так как снижает основной долг и уменьшает начисляемые проценты. Это лучше, чем держать большие суммы на счетах или вкладах.

• Отсутствие финансовой подушки. Наличие резервного фонда, покрывающего несколько месяцев платежей по ипотеке, обеспечивает финансовую безопасность в случае непредвиденных обстоятельств и позволяет избежать просрочек и связанных с ними штрафов.