Как быстро сдать квартиру

Сдача жилья в аренду может стать отличным источником дополнительного дохода. Основная цель собственника — оперативно найти надежных арендаторов, заключить с ними договор и начать получать плату. Однако не всегда удается быстро достичь этих целей. Некоторые владельцы с легкостью сдают свои квартиры в аренду за несколько дней, тогда как у других аналогичные объявления висят без отклика неделями, а то и месяцами. Казалось бы, все сделано правильно: объявление составлено грамотно, цена установлена адекватная, но клиенты либо не откликаются, либо быстро утрачивают интерес. Разберемся в проблемах и дадим рекомендации. 

На что обратить внимание, чтобы сдать квартиру быстрее

Спрос и предложение

Быстро сдать квартиру в аренду поможет прежде всего скрупулезное изучение рынка аренды недвижимости. Для начала предстоит определить, какая цена за предлагаемое жилье в данный момент будет адекватной.

Порыв сдать недвижимость как можно дороже понятен, однако нельзя забывать о том, что желание арендатора будет прямо противоположным: он хочет снять квартиру как можно дешевле. Так что, если выставить объект по завышенной цене, сдать квартиру быстро вряд ли получится. А возможно, не получится вообще: некоторые владельцы квартир так и не находят жильцов. 

Сегодня на рынке достаточно предложений, так что проблем с выбором у потенциальных квартиросъемщиков нет. И чтобы сдать квартиру быстро, очень важно предложить за нее цену, соответствующую рыночной. Можно даже попытаться немного снизить стоимость аренды — в любом случае это лучше, чем если недвижимость будет пустовать и не приносить дохода вообще.

Придайте квартире хороший вид

Это одно из самых важных правил: квартира должна быть опрятной и привлекательной. «Бабушкины» интерьеры уже не актуальны; арендаторы отдают предпочтение современному дизайну, аккуратности и свежему ремонту.

Поэтому перед сдачей стоит привести жилье в порядок. Это не означает, что в небольшой квартире на окраине нужно делать дорогой евроремонт или устанавливать систему «умный дом». Подобные вложения увеличат стоимость объекта и сузят круг потенциальных арендаторов. Кроме того, не стоит создавать вычурный интерьер с колоннами и подиумами — такой стиль нравится далеко не всем.

Оптимальным решением будет провести косметический ремонт. Убедиться, что обои не свисают клочьями, а штукатурка не осыпается с потолка. Полы можно обновить недорогим ламинатом, ванную комнату облицевать красивой плиткой, а стены покрасить вместо оклейки обоями. Светлые тона в интерьере пользуются особой популярностью.

Установив пластиковые окна, вы повысите шансы быстро сдать квартиру: многие потенциальные жильцы, увидев старые деревянные рамы, беспокоятся о шуме и сквозняках. Хотя современные деревянные окна также соответствуют высоким стандартам.

Не стоит загромождать квартиру мебелью: многие жильцы переезжают со своими шкафами и кроватями. А вот наличие бытовой техники обязательно: стиральная машина, холодильник, микроволновая печь. Прекрасным бонусом и конкурентным преимуществом станет посудомоечная машина — она пользуется популярностью среди арендаторов.

Максимальный охват арендаторов

Разумеется, владельцы жилья стремятся видеть в своей квартире идеальных арендаторов: аккуратную семью без вредных привычек, без детей и домашних животных, и желательно местных жителей. Поэтому они часто заранее ограничивают круг потенциальных клиентов, включая в объявления такие фразы, как «без детей», «без животных», «студентам не сдаем».

Это не самая эффективная тактика. Если собственник будет готов пойти навстречу потенциальным жильцам, то значительно повысит шансы на быструю сделку. Например, если квартиру хочет снять семья с собакой или кошкой, можно добавить в договор специальные условия по компенсации возможного ущерба от питомцев.

Опасения по поводу детей в съемных квартирах часто необоснованны. Во многих случаях семьи с детьми становятся более надежными и долгосрочными арендаторами, так как привязаны к школам и детским садам. Со студентами тоже можно найти общий язык. Конечно, трудно с первой встречи определить идеального жильца, но многие распространенные стереотипы на практике оказываются мифами.

Будьте готовы к уступкам

Готовность пойти навстречу — еще один совет, который поможет вам быстрее сдать квартиру. Иногда арендаторы имеют определенные требования к жилью или обстановке, которые для них крайне важны.

Разумеется, не стоит всегда соглашаться на все пожелания клиентов, особенно если они предлагают спилить пожарную лестницу на балконе, завести в ванной экзотических животных или требуют полного запрета на посещение квартиры владельцем для осмотра.

Однако, если запросы разумны, можно сделать некоторые уступки. Например, жильцам важно привезти свою собственную мебель или установить дополнительную полку на стену. Для некоторых арендаторов принципиален вопрос временной регистрации по месту проживания: без нее они не смогут, например, прикрепиться к ближайшей поликлинике.

Кроме того, не всем удобно вносить оплату за аренду раз в месяц - таким жильцам можно предложить разбить платежи на более мелкие суммы. При показе квартиры рекомендуется избегать споров с потенциальными арендаторами и тем более не проявлять грубость, даже если вы понимаете, что договориться не получится.

Привлеките риэлтора

Безусловно, сдавать квартиру без посредников может быть быстрее. Сегодня существует множество онлайн-площадок, где можно бесплатно разместить объявление и попытаться найти жильцов напрямую, без участия третьих лиц. Возможно, так аренда пройдёт быстрее.

Однако в таком случае многое зависит от того, насколько грамотно составлено ваше рекламное объявление. Специалисты советуют сопровождать его самыми привлекательными (желательно профессиональными) фотографиями интерьера с выгодными описаниями. Но даже при этом такой подход не всегда приносит желаемый результат.

Не каждый владеет тонкостями составления эффективных объявлений, не у всех есть навыки создания качественных и заманчивых фотографий жилья. Кроме того, мало кто имеет время разобраться во всех доступных сайтах и платформах, чтобы выбрать наиболее подходящие.

В такой ситуации стоит задуматься о сотрудничестве со специализированными сервисами или профессиональным риэлтором. Их задача — провести анализ рынка, сделать привлекательные фотографии квартиры, составить объявление с правильными ключевыми словами для привлечения клиентов и разместить его на всех популярных ресурсах по аренде жилья.

С риэлтором можно договориться и о том, чтобы он самостоятельно показывал квартиру потенциальным жильцам. Специалист также поможет в составлении договора, учитывающего интересы собственника, а при необходимости сможет вести переговоры по цене с арендатором. При этом услуги риэлторских агентств для владельца жилья обычно бесплатны. Комиссия взимается с арендаторов.

Какие ошибки допускают арендодатели при сдаче квартиры?

• Отсутствие акта приема-передачи жилья. Арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи квартиры. Это важный документ, который фиксирует состояние жилья и наличие имущества на момент заселения арендатора. Без этого акта, если недобросовестные жильцы нанесут вред имуществу или вывезут вещи, будет сложно доказать их ответственность и потребовать компенсацию.

• Неопределенность коммунальных платежей. Собственник не указал, какие коммунальные услуги включены в арендную плату. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница, которая приведет к задолженности по коммунальным платежам и конфликтам между сторонами.

• Отсутствие депозитного платежа в договоре. Арендодатель не включил в договор залоговый платеж. В этом случае собственник не защищен от возможной порчи имущества арендаторами или их неожиданного выезда. При необходимости ремонта квартиры и поиска новых жильцов у него не будет финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора остается у владельца жилья.

• Уклонение от налогообложения. Собственник жилья избегает уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду. Однако нередко соседи могут сообщить о таких случаях в налоговые органы, и это приведет к штрафам и дополнительным проблемам для арендодателя.

• Неоговоренные условия проживания. Собственник не обсудил условия проживания в квартире. Разрешено ли проживание с животными, маленькими детьми или третьими лицами? Если этот вопрос не оговорен, арендаторы могут завести в квартире двух котов и трех собак одновременно, и это приведет к значительному ущербу имуществу арендодателя. То же самое касается ситуации, когда в квартире проживают маленькие дети, о чем собственник не был предупрежден. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом для владельца.

Что должен содержать договор аренды жилья?

• В договоре следует указать сведения из документа, подтверждающего право собственности арендодателя на квартиру.

• Обязательно нужно включить полные паспортные данные как арендодателя, так и арендатора.

• Ежемесячная сумма должна быть прописана как цифрами, так и прописью в скобках, чтобы избежать недоразумений в будущем.

• Необходимо четко обозначить период действия договора — например, полгода, 11 месяцев или год. Отсутствие этой информации может привести к спорам при досрочном расторжении соглашения.

• Нужно указать конкретную дату, к которой арендатор обязан вносить арендную плату.

• Лучше детально прописать, кто и какие коммунальные платежи оплачивает. Обычно арендодатель берет на себя основную часть квартплаты, а арендатор оплачивает счета по счетчикам за воду и электроэнергию.

• Должен быть пункт, содержащий информацию о том, за какой срок одна из сторон должна уведомить другую о намерении прекратить договор (например, за один или два месяца).

• Требуется указать, сколько человек имеет право проживать в квартире, чтобы избежать ситуаций с превышением согласованного числа жильцов.

• Необходимо составить список всей мебели и бытовой техники, находящейся в квартире. Это поможет в случае порчи имущества — арендатор будет обязан возместить убытки.

• Желательно прописать возможность и порядок увеличения арендной платы, например, раз в год.

Что нужно делать арендодателю после заключения сделки и начала сдачи квартиры?

После заключения договора аренды и начала сдачи квартиры арендодатель должен внимательно следить за процессом, сохраняя баланс между навязчивостью и необходимым контролем. Очень важно поддерживать доброжелательные отношения с арендаторами, чтобы избежать ненужных конфликтов. Например, не стоит вмешиваться в повседневные дела жильцов без веской причины, но в случае неразумных просьб или чрезмерных требований следует проявить решительность. Если арендаторы начинают требовать вещи, которые явно выходят за рамки разумного, арендодатель вправе попросить их покинуть квартиру. Примером может служить ситуация, когда арендаторы запрашивают дополнительные предметы мебели или техники, которые на самом деле не требуются.

Помимо этого, арендодатель должен решать возникающие проблемы с жильцами без затягивания. Например, если произошла поломка — засорился унитаз или перегорела лампочка — необходимо оперативно позаботиться о ремонте, даже если арендаторы не проявляют инициативу. Это важная часть заботы о квартире, ведь жильцы не всегда обращают внимание на мелкие неисправности, и часто проще позвать специалиста, чем ожидать, что арендаторы возьмутся за решение проблемы сами.

Отдельное внимание стоит уделить вопросу временной регистрации арендаторов. Хотя это не обязательная процедура, многие арендодатели предлагают эту услугу за дополнительную плату, если арендаторы этого хотят. Временная прописка по месту пребывания не связана с самим договором аренды, и обычно оформляется на несколько месяцев. Это может быть удобным решением для арендаторов.

Кроме того, арендодатель должен помнить о своих налоговых обязательствах. К примеру, налоги на имущество выплачиваются ежегодно, и их сумма зависит от кадастровой стоимости квартиры. Хотя налог не превышает 1000-2000 рублей, важно не забывать о его уплате. Также стоит учитывать, что взносы на капитальный ремонт, как правило, оплачиваются арендаторами в рамках коммунальных платежей.