Kaк купить земельный участок

При выборе земельного участка важно учитывать конкретные потребности и цели, для которых планируется использование земли. Разные типы участков предназначены для различных видов деятельности, и неправильный выбор может привести к юридическим последствиям, включая штрафы от 20 до 50 тысяч рублей для физических лиц и от 200 до 400 тысяч рублей для юридических лиц. 

Например, если ваша цель — построить собственный дом, гараж и организовать огород, оптимальным выбором будет участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Они позволяют возводить полноценные жилые постройки и создавать комфортные условия для проживания. Помимо строительства, на ИЖС можно также обустроить вспомогательные хозяйственные постройки.

Для тех, кто планирует более активное сельскохозяйственное использование земли, включая разведение скота, подходит участок для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). На таких участках разрешено не только строительство жилья и хозяйственных построек, но и разведение коров, овец и других животных. Важно отметить, что если участок для ЛПХ находится на землях сельскохозяйственного назначения, то строительство жилого дома на нем запрещено.

Если же ваша основная цель — выращивание овощей и других культур без необходимости проживания, стоит обратить внимание на участки для ведения огородничества. На таких землях разрешено возведение только хозяйственных построек, таких как сараи или теплицы, но строительство жилого дома и прописка в нем невозможны. Часто участки для огородничества путают с участками для садоводства, однако последние предоставляют более широкие возможности, включая строительство жилья и разнообразные аграрные активности.

Где нужно выбирать участок

В России существует семь категорий земель, однако для приобретения участка под строительство или хозяйственные нужды наиболее актуальны две из них: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Обычно они предлагаются на территории садовых некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП). При выборе участка важно учитывать не только его живописность, наличие близлежащих озёр или лесов, но и такие практические аспекты, например, возможность подъезда грузовых автомобилей к будущему дому.

Кроме того, необходимо обратить внимание на ровность территории. Предпочтение следует отдавать участкам с минимальным уклоном, так как выравнивание земли перед закладкой фундамента может значительно увеличить затраты на строительство. Ключевым фактором при выборе участка является тип грунта. От характеристик почвы зависит выбор фундамента и его стоимость. Несмотря на стремление сэкономить, не стоит пренебрегать геологическими изысканиями. Сухие почвы, такие как песок, являются наиболее подходящими для строительства. Строительство на суглинке или глине будет дороже из-за склонности этих грунтов к задержке воды, а торф может оказаться непригодным для возведения капитального дома. В случае влажных почв потребуется установка дренажной системы.

Также важно учитывать размеры участка, чтобы на нём легко разместился желаемый дом и прилегающие постройки. Необходимо удостовериться в наличии подключения основных коммуникаций: водоснабжения, электроснабжения и газа. Убедитесь, что выбранный участок соответствует вашим потребностям по размерам и инфраструктуре. Правильный выбор места для покупки земельного участка обеспечит комфортное и безопасное проживание, а также успешное развитие задуманного хозяйства.

У кого можно приобрести землю

Покупка у частников

Привлекает низкими ценами, но сопровождается значительными рисками. Часто на рынке появляются проблемные земли: формально они принадлежат продавцу, но фактически документов на них может не быть. В таких случаях покупателю придется вкладывать время, силы и деньги в восстановление документов с помощью юриста. Кроме того, продавец может не раскрыть существующие ограничения на землю, а это приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может быть сигналом о том, что продавец пытается быстро избавиться от участка, на который претендует кто-то другой.

Покупка у девелопера

Менее рискованна, но требует внимательности. Часто дешевые участки от застройщиков не включают подведение необходимых коммуникаций. Важно тщательно проверить технические условия, все документы на землю и коммуникации, а также убедиться в надежности девелопера. Для этого стоит просмотреть отзывы о компании в интернете или поговорить с ее клиентами напрямую, чтобы убедиться в выполнении девелопером своих обязательств.

Покупка земли у государства

Государственные земли можно приобрести тремя основными способами:

• Покупка на торгах. Местные власти регулярно проводят аукционы по продаже земли. Участие в торгах может быть как с минимальной ценой, так и в условиях конкуренции, где необходимо предложить наивысшую цену, чтобы выиграть участок.

• Выкуп арендованного ранее участка. Этот способ подходит для тех, кто уже арендует землю у государства. Для выкупа земли необходимо использовать ее по назначению, например, построить жилой дом на участке для ИЖС. Обычно покупка осуществляется по кадастровой стоимости, но в некоторых регионах возможны скидки до 40%.

• Покупка без участия в торгах. Доступна только физическим лицам и касается участков для ИЖС, ведения садоводства или ЛПХ в пределах населенного пункта. Такие земли управляются муниципалитетами, информацию о свободных участках можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра. Для покупки необходимо подать заявление в муниципалитет, который рассматривает его в течение 20–50 дней в зависимости от региона. Если решение положительное, администрация опубликует извещение о предоставлении участка. Покупатель сможет приобрести землю только если в течение 30 дней с даты извещения не появится других заинтересованных лиц.

Как провести проверку

Перед покупкой земельного участка необходимо провести тщательную проверку, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. Первым шагом следует обратиться в департамент архитектуры и градостроительства вашего муниципалитета, чтобы узнать о планах развития территории в ближайшие годы. Обращение поможет избежать ситуации, когда рядом с вашим участком начнут прокладывать шоссе или осуществлять другие проекты, негативно влияющие на комфорт проживания.

Важно также проверить, нет ли на участке ограничений, связанных с природоохранными требованиями или другими нормативами. Необходимо выяснить, возможно ли узаконить уже построенные самовольные постройки, соблюдены ли строительные нормы и не находится ли земля в залоге, аренде или под арестом. 

Особое внимание следует уделить правоспособности продавца. Убедитесь, что у него действительно есть права на участок и что он может законно его продавать. Для этого необходимо тщательно посмотреть все документы, подтверждающие право собственности на землю, такие как свидетельство о праве собственности, выписки из ЕГРН и другие юридические бумаги. Рекомендуется также проверить, нет ли обременений или споров по поводу данного участка, которые могут привести к оспариванию сделки со стороны третьих лиц.

Не менее важно провести проверку документов на земельный участок на предмет наличия обременений и ограничений: анализ кадастровых планов, технических условий и других официальных документов. При необходимости стоит обратиться за помощью к юристу или специалисту по недвижимости, чтобы убедиться в полной чистоте сделки и избежать возможных рисков.

Кроме того, рекомендуется посетить участок лично, чтобы оценить его состояние, топографию и наличие необходимых коммуникаций. Обратите внимание на рельеф земли, наличие водоемов, лесных массивов и других природных объектов, которые могут повлиять на дальнейшее использование участка. Проверка на месте поможет выявить потенциальные проблемы, которые могут быть неочевидны из документов.

Покупка земельного участка в ипотеку

Земельная ипотека представляет собой специализированный кредит, предназначенный для приобретения земельных участков с целью последующего строительства. В отличие от стандартной жилищной ипотеки, земельная ипотека требует более значительного первоначального взноса, начиная от 20% от стоимости участка, а также предъявляет более строгие требования к доходам заемщика. Процентные ставки по таким кредитам обычно выше и стартуют от 22%, а сроки погашения могут достигать 25–30 лет. Поскольку стоимость земельных участков ниже цен на жилье, суммы кредитов редко превышают 2–3 миллиона рублей.

Требования банков к заемщику

• Гражданство РФ. Большинство банков, предлагающих земельную ипотеку, предоставляют кредиты только гражданам России.

• Возрастные ограничения. Минимальный возраст при обращении в банк — 18 лет, максимальный — 75 лет. 

• Регистрация в РФ. Необходимо иметь постоянную или временную регистрацию на территории России. Некоторые банки могут требовать регистрацию именно в регионе их присутствия, поэтому уточняйте этот момент заранее.

• Стаж работы. Требуется стаж на текущем месте работы не менее 3 месяцев и общий трудовой стаж от 12 месяцев.

• Подтверждение дохода. Необходимо предоставить справку о доходах и доказательства трудоустройства, такие как запись в трудовой книжке или выписка СТД-СФР из электронной трудовой системы.

Требования к участку

• Категория земли. Допускаются только участки сельскохозяйственного назначения или земли, находящиеся в пределах населенных пунктов.

• Разрешенные виды использования. Участок должен быть предназначен для строительства жилого дома, включая индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), жилую застройку, садоводство, ведение личного подсобного хозяйства, дачное хозяйство или другие строительные проекты.

• Допустимые обременения. На участке могут находиться линии электропередачи, линии связи, газопроводы или он может находиться в водоохранной зоне.

• Расположение. Участок не должен находиться в особо охраняемых природных территориях.

• Наличие коммуникаций. Важно, чтобы к участку были подключены основные коммуникации.

Как оформить ипотеку на участок

Оформление земельной ипотеки схоже с получением кредита на покупку квартиры, однако отличается объектом и перечнем необходимых документов. Для начала необходимо собрать полный пакет документов, который обычно включает паспорт, СНИЛС, документы по трудоустройству, такие как заверенная копия трудовой книжки или выписка из электронной трудовой книжки, а также справку о доходах. В зависимости от статуса заемщика могут потребоваться дополнительные документы, например, декларация о доходах для нотариуса или свидетельства о браке и рождении детей для семейных заемщиков. Некоторые банки предлагают программы типа «Ипотека по паспорту», при которых не требуется предоставление документов о доходах, однако в этом случае первоначальный взнос будет выше, обычно не менее 60% от стоимости участка.

Подача заявки на земельную ипотеку наиболее удобна через онлайн-формы или личные кабинеты на сайтах банков. Процесс начинается с получения предварительного одобрения, после чего заемщик собирает документы, подтверждающие право собственности на участок, такие как договор купли-продажи и выписка из ЕГРН. Банк проводит оценку участка, стоимость которой обычно составляет от 5 000 до 10 000 рублей. После положительной оценки заемщик подписывает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом участка.

После завершения всех этапов оформления и регистрации права собственности, банк перечисляет кредитные средства вместе с первоначальным взносом на счет продавца. Для проведения расчетов используются различные методы, такие как аккредитив, сервис безопасных расчетов или банковская ячейка.