В Российской Федерации действует множество мер государственной поддержки семей с детьми, включая возможность рефинансирования ипотечного кредита на льготных условиях после рождения второго ребенка. Эта программа позволяет снизить ставку по ипотеке благодаря субсидиям из федерального бюджета.
В разных банках условия немного отличаются, но в целом они очень похожи. Например, в Совкомбанке основным условием для участия в программе государственной поддержки является рождение второго ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Если второй ребенок появился до 2018 года, то семья может получить льготу при рождении третьего ребенка до конца 2022 года. Все члены семьи, а также дети, рожденные после 2018 года, должны быть гражданами России. Обязательным условием является страхование жизни на весь срок действия ипотеки. Важно, чтобы размер кредита не превышал установленных лимитов в разных регионах — до 12 млн рублей в Москве и крупных городах, и до 6 млн рублей в остальных регионах. Первоначальный взнос должен составлять минимум 15% от суммы кредита.
В Райффайзенбанке условия для рефинансирования следующие: ипотека должна быть оформлена после 1 января 2018 года и действовать не менее полугода, при этом по кредиту не должно быть задолженностей. Кредит должен быть погашен минимум на 20%. Обязательным условием является оформление страховки жизни, здоровья заемщика и квартиры. Также для рефинансирования необходимо, чтобы предыдущий ипотечный кредит был целевым, а само перекредитование проводилось не более одного раза.
Почти во всех банках заемщик должен быть добросовестным, без просрочек по платежам и задолженностей, иначе кредитор может отказать в рефинансировании. Также льготная ставка сохраняется на весь срок погашения ипотечного кредита после рождения второго и последующих детей.
Заемщиком по программе может стать любой из родителей, а второй супруг, если пара состоит в браке, автоматически получает статус созаемщика. В приемных семьях рефинансированием занимается опекун. Если ипотека уже была рефинансирована ранее, участвовать в программе повторно нельзя.
Какие банки участвуют в программе?
Подать заявку на рефинансирование ипотеки по государственной программе можно далеко не в каждом банке. Для участия в программе необходимо, чтобы кредитное учреждение входило в утвержденный Министерством финансов РФ список. В этот перечень включены более 40 банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Райффайзен Банк, Альфа-Банк, Ак Барс Банк и другие. Программа осуществляется за счет средств федерального бюджета: выделенные средства поступают в аккредитованные банки через Центральный Банк РФ по ставке рефинансирования. Например, в период с 15 июня по 23 июля 2021 года эта ставка составляла 5,5%.
Государство не извлекает выгоду из данной программы, так как все расходы на субсидирование ставок для семей, воспитывающих двух и более детей, закладываются в бюджет. При этом банки, предоставляющие льготное кредитование, получают компенсацию за счет субсидий, покрывающих их издержки, включая ключевую ставку. Таким образом, программа направлена исключительно на поддержку семей, а интересы банковских организаций сохраняются благодаря государственной помощи.
Требования и условия
Требуемые документы
Для подачи заявки на рефинансирование ипотеки по госпрограмме банки обычно требуют следующий набор документов:
-
Заполненная заявка по установленной форме банка.
-
Паспорт заемщика.
-
Свидетельство о рождении ребенка.
-
Ипотечный договор.
-
Справка о текущем остатке задолженности по кредиту.
-
Копия трудовой книжки.
-
Справка о доходах.
-
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Кроме того, необходимо будет провести повторную оценку недвижимости, так как предыдущий отчет теряет свою силу через 6 месяцев. Если у ребенка имеется инвалидность, потребуется дополнительная справка — заключение медико-социальной экспертизы (МСЭ).
Требования к недвижимости
-
Здание, в котором находится залоговая квартира, должно быть построено на прочном фундаменте из камня, кирпича или железобетона.
-
Заемщик не должен проводить перепланировку жилого помещения без согласования с соответствующими органами, так как несанкционированные изменения могут повлиять на состояние и безопасность жилья.
-
Квартира должна быть оснащена необходимыми бытовыми помещениями, такими как кухня и санузлы, так как это обязательно для обеспечения нормальных условий проживания.
-
Объект недвижимости должен быть подключен ко всем основным инженерным коммуникациям: водоснабжению, канализации, электричеству и газоснабжению.
-
В случае если в квартире выполнена чистовая отделка, должны быть установлены все необходимые элементы, такие как сантехника, окна и двери.
-
Дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в аварийном состоянии или быть признанным подлежащим сносу или реконструкции. Квартира должна располагаться в жилом доме, который не имеет серьезных конструктивных повреждений.
Требования к заемщикам
-
Трудоустройство и стабильный доход. Заемщик должен быть официально трудоустроен и иметь стабильный доход, который подтверждается справкой о доходах и суммах налогов физического лица. Банк должен убедиться в способности заемщика своевременно погашать кредит и выполнить свои обязательства.
-
Возраст основного заемщика. Он должен быть от 21 до 65 лет на дату последнего обязательного взноса по кредиту. Ограничение связано с тем, что после 65 лет заемщики могут столкнуться с трудностями при получении кредита из-за возрастных рисков. При этом обязательным условием является наличие договора со страхованием жизни.
-
Гражданство. К программе могут быть допущены только граждане России.
-
Стаж работы. Заемщик должен иметь определенный опыт работы, который может быть разным в зависимости от ситуации. Если это первая отметка в трудовой книжке, требование составляет минимум 12 месяцев работы. Если у заемщика есть общий трудовой стаж от 12 месяцев, то минимальное требование по стажу составляет 6 месяцев. Для заемщиков с опытом работы 2 года и более минимальный стаж на текущем месте работы должен составлять не менее 3 месяцев.
-
Минимальный порог дохода. Банки могут устанавливать минимальный уровень дохода для заемщиков, в зависимости от региона их проживания, или использовать универсальные правила для всех клиентов.
Как провести рефинансирование?
-
Подача предварительной заявки в банк. Для начала необходимо подать предварительную заявку в выбранный банк. Это можно сделать онлайн, используя личный кабинет на сайте банка, либо через портал Госуслуг. На этом этапе важно указать все необходимые данные и ознакомиться с условиями программы.
-
Предоставление заявления и документов в банк. После подачи заявки потребуется собрать и предоставить полный пакет документов, которые включает паспорт, свидетельство о рождении второго или третьего ребенка, справку о доходах, документы на недвижимость и другие документы, запрашиваемые банком.
-
Принятие решения по заявлению. Банк рассматривает поданную заявку и документы, проверяет их соответствие требованиям программы и принимает решение о возможности рефинансирования. Этот этап может занять от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от банка.
-
Рассмотрение объекта недвижимости. После одобрения заявки банк проводит оценку недвижимости, которая будет залогом по кредиту.
-
Подготовка договора. Если решение по заявлению положительное, банк подготовит проект договора на рефинансирование. Этот документ будет содержать все условия нового ипотечного кредита, включая ставку, сроки и обязательства сторон.
-
Оформление сделки. После подписания договора обеими сторонами оформляется сделка. Банк перечисляет средства на погашение старого кредита, а заемщик начинает платить по новым условиям. На этом этапе сделка считается завершенной, и заемщик продолжает выплачивать ипотеку согласно новому графику.
По каким причинам банк может отказать в рефинансировании?
-
Недостаточная платежеспособность заемщика. Если доход заемщика ниже установленного банком минимального порога, кредитная организация может отказать в рефинансировании. Банк оценивает уровень дохода для уверенности в том, что клиент сможет своевременно выплачивать кредит.
-
Несоответствие залогового имущества требованиям. Объект недвижимости должен отвечать стандартам, установленным программой и банком. Если квартира находится в аварийном доме, который планируется снести, или не подключена к необходимым инженерным сетям, банк может отклонить заявку.
-
Негативная кредитная история. Плохая кредитная репутация заемщика, отражающая просрочки, задолженности или предыдущие проблемы с выплатой кредитов, становится основанием для отказа. Банки оценивают риски на основе кредитной истории, чтобы минимизировать вероятность невозврата средств.
-
Просрочки или задолженность по текущей ипотеке. Если у заемщика есть невыплаченные обязательства, пени или штрафы по действующей ипотеке, это указывает на ненадежность заемщика. В таких случаях рефинансирование становится невозможным, поскольку банк не готов рисковать.
-
Незаконная перепланировка квартиры. Проведение перепланировки без разрешения может снизить стоимость недвижимости и повлиять на ее ликвидность. Если квартира изменена незаконно, банк отказывает в рефинансировании, так как объект перестает соответствовать требованиям залога.
-
Срок действия текущей ипотеки. Если с момента оформления действующего ипотечного кредита прошло меньше полугода, банк может отклонить заявку.
-
Снижение рыночной стоимости квартиры. Если независимая оценка показывает, что стоимость недвижимости упала, банк может отказать, так как залоговое имущество теряет достаточную ценность для покрытия кредитных рисков.
Плюсы и минусы рефинансирования
-
Экономия на процентах. Переход на льготную ставку позволяет существенно снизить переплату по ипотеке, а это высвобождает средства для других нужд семьи.
-
Возможность изменить срок кредита. Сниженные процентные ставки дают возможность пересмотреть условия займа, например, сократить срок выплаты ипотеки без увеличения ежемесячного платежа.
-
Уменьшение ежемесячных платежей. Новый договор с пониженной ставкой позволяет снизить размер ежемесячных выплат, в результате чего нагрузка на семью снижается.
-
Перерасчет кредита. Рефинансирование выполняется с учетом текущей суммы долга и начисленных процентов.
-
Изменение созаемщика. Программа позволяет заменить созаемщика, а это актуально в случае изменения семейных обстоятельств, например, развода.
-
Возможность продажи залогового жилья. При переходе на рефинансирование в другой банк можно получить согласие на продажу квартиры, находящейся в залоге или узнать у нового банка другие возможные варианты распоряжения недвижимостью.
-
Длительное оформление документов. Подготовка и сбор всех необходимых документов могут занять значительное время у семьи.
-
Дополнительные расходы. Процедура перекредитования требует дополнительных затрат: оплата новой оценки недвижимости, страховки и возможных комиссий.
-
Строгие требования к участникам программы. Для получения льготного рефинансирования заемщик, недвижимость и текущий ипотечный договор должны соответствовать строгим критериям. Несоответствие хотя бы одному из условий может стать препятствием для участия в программе.
Часто задаваемые вопросы
Чаще всего заемщики прибегают к этой процедуре, чтобы уменьшить общую переплату за счет снижения процентной ставки и уменьшить ежемесячные платежи. Перед принятием решения важно тщательно сравнить текущие и новые условия, учесть все сопутствующие расходы и возможные ограничения, чтобы убедиться в целесообразности рефинансирования.
Рефинансирование военной ипотеки после рождения второго ребенка осуществляется на тех же условиях, что и перекредитование стандартного ипотечного займа, однако имеет свои нюансы. Военнослужащие могут воспользоваться программой семейной ипотеки не только для покупки квартиры в новостройке, но и для приобретения земельного участка под строительство дома. При этом объект недвижимости должен быть оформлен по договору долевого участия (ДДУ) или купли-продажи (ДКП). Лишь при выполнении этого условия военнослужащий может претендовать на участие в программе рефинансирования по льготной ставке.
Сложности могут возникнуть, если военная ипотека была оформлена по предварительному договору долевого участия, когда строительство жилья еще не завершено. В такой ситуации требуется, чтобы Росвоенипотека рассмотрела и оценила все договоры в комплексе. Только после положительного заключения ведомства возможно получение одобрения на рефинансирование военной ипотеки с использованием государственной поддержки.
До 2018 года, если квартира в новостройке была приобретена в ипотеку после рождения второго ребенка, перекредитование с использованием средств маткапитала было невозможно. Эти ограничения создавали сложности для семей, желающих улучшить условия кредитования. На данный момент время рефинансирования (до или после получения права на маткапитал) не имеет значения. Субсидия может быть направлена на погашение основного долга и процентов уже по новому ипотечному договору.
После одобрения заявки на рефинансирование новый банк берет на себя обязательства по погашению долга заемщика в предыдущем банке. Для этого средства, выделенные по новому кредитному договору, переводятся непосредственно на счета старого банка, которые указаны заемщиком в предоставленных документах. Такой подход исключает вероятность ошибок, которые могут возникнуть при самостоятельной оплате, и гарантирует, что задолженность будет погашена в полном объеме.
Для подтверждения закрытия старого кредита новый банк также направляет официальный запрос в предыдущую кредитную организацию. Этот процесс может занять от одного до трех месяцев в зависимости от времени, которое потребуется старому банку на предоставление ответа. После получения подтверждения новый банк удостоверяется, что заемщик полностью исполнил свои обязательства перед предыдущим кредитором.
Дополнительно заемщика могут обязать предоставить справку о полном погашении долга, а также документы, подтверждающие закрытие старых кредитных договоров. Важно помнить, что средства, полученные на рефинансирование, должны быть использованы строго по назначению. Если заемщик нарушит условия договора, например, не погасит прежнюю задолженность, новый банк может изменить условия предоставленного кредита, в том числе повысить процентную ставку.
