Ипотека — это долгосрочный кредит, предназначенный для покупки жилья, при котором недвижимость служит залогом для банка до полного погашения задолженности. Она позволяет человеку приобрести квартиру, не имея на руках всей суммы, необходимой для её покупки. Заемщик обязуется выплачивать кредит в течение нескольких лет или даже десятилетий, в зависимости от условий договора, а банк, в свою очередь, оценивает финансовую способность клиента выполнять обязательства на протяжении всего срока.
Ипотечный платеж — это регулярная ежемесячная сумма, которая включает две составляющие: часть основного долга и проценты, начисленные банком за использование кредита. Основной долг — это сумма, которую заемщик взял для приобретения жилья, и она возвращается частями в течение всего срока ипотеки. Проценты представляют собой плату за пользование кредитными средствами, которые банк предоставляет клиенту.
Какими могут быть платежи?
Аннуитетный и дифференцированный платеж – это два разных метода оплаты ипотеки, которые влияют на структуру ежемесячных выплат и финансовую нагрузку на заемщика.
При дифференцированном методе погашения кредита основной долг делится на равные части, а проценты начисляются на остаток долга. В начале срока заемщик платит фиксированную сумму по основному долгу и более высокую процентную часть. С течением времени, по мере уменьшения задолженности, процентная часть платежа снижается, тогда как сумма основного долга остается неизменной. В результате, ежемесячные выплаты постепенно становятся меньше. Такой метод может быть удобен тем, кто ожидает роста доходов в будущем или хочет минимизировать переплату по кредиту за счет уменьшения процентных выплат.
Аннуитетный метод предполагает одинаковые ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита. Каждый платеж включает как часть основного долга, так и проценты. На начальных этапах основная сумма платежа направляется на уплату процентов, а со временем доля основного долга увеличивается. Клиент может заранее планировать свой бюджет, так как сумма выплат остается неизменной на протяжении всего периода.
Оба метода имеют свои особенности и могут быть выгодны в разных ситуациях. Дифференцированный метод помогает сократить ежемесячные платежи со временем, а аннуитетный метод позволяет поддерживать стабильность выплат.
Норма платежеспособности клиента
С 1 января 2024 года вступили в силу новые правила, согласно которым банки и микрофинансовые организации обязаны предупреждать закредитованных граждан о возможных финансовых рисках, если их долговая нагрузка превышает 50% от доходов. При этом учитываются все виды доходов заёмщика, а также все его финансовые обязательства — от кредитных карт и микрозаймов до одобренных, но еще не полученных кредитов. Эти меры Банк России вводит с целью улучшения показателя долговой нагрузки в стране и предупреждения финансовых проблем граждан.
Когда заемщик подает заявку на ипотеку, кредитная организация проводит тщательную проверку его платежеспособности. Основной параметр, который банки учитывают при принятии решения, — это доля ежемесячного платежа по ипотечному кредиту в доходах заёмщика. Чаще всего банки ориентируются на показатель в 60%, однако этот порог может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Например, если у клиента есть плохая кредитная история, нестабильное трудоустройство или сложная финансовая ситуация, размер ежемесячного платежа может быть снижен. Также на решение влияет количество иждивенцев и размер дохода. Для заёмщика с высокой зарплатой (например, 600 тыс. рублей) банк может одобрить ипотеку с платежом в 70% от дохода, тогда как для человека с меньшими доходами (например, 80 тыс. рублей) этот порог обычно не превышает 30-40%.
Главной целью таких проверок является минимизация рисков как для кредитных организаций, так и для заемщиков. Кредиторы стремятся не только вернуть свои деньги, но и заработать на процентных выплатах, поэтому оценка платежеспособности клиента позволяет им снизить вероятность возникновения непогашенных долгов. Для заёмщика важно правильно рассчитать, какую часть своего дохода он готов выделить на ипотечные платежи, чтобы не только получить одобрение банка, но и сохранить стабильность на протяжении всего срока кредита.
Какие данные нужны для расчета ипотечного платежа
-
Общий ежемесячный доход. Включает все источники дохода, такие как зарплата, пенсии, пособия, доход от аренды, проценты по вкладам и другие поступления. Важно учитывать доходы после вычета налогов. Для расчета общего семейного дохода необходимо сложить все эти суммы. Нерегулярные доходы можно суммировать за год и разделить на 12 месяцев, либо не учитывать, если их поступление нестабильно.
-
Обязательные ежемесячные расходы. Сюда входят все фиксированные платежи: аренда жилья, коммунальные услуги, кредиты, а также расходы на питание, транспорт, обучение, одежду и другие постоянные траты. Все эти суммы следует сложить.
-
Необязательные расходы, которые сложно исключить. Не стоит полностью отказываться от мелких радостей, например, от развлечений, поскольку это может ухудшить качество жизни. Вместо этого разумно установить лимит для таких расходов — например, 5 тыс. рублей в месяц на походы в кино, рестораны или концерты, и придерживаться его. Эти расходы тоже нужно учесть при расчете.
Разница между доходами и расходами - эта сумма и будет тем остатком, который можно выделить на погашение ипотечного кредита. Оптимально, если она составляет 30-40% от общего дохода.
Как рассчитать платеж
Если вы снимаете жильё
Если вы уже снимаете квартиру и регулярно оплачиваете аренду, это дает вам хорошее представление о том, какой размер платежа вы можете себе позволить в рамках ипотеки. Платеж за аренду, скорее всего, уже является для вас комфортным, и если он не превышает разумных пределов вашего дохода, то аналогичную сумму вы сможете направить на погашение ипотечного кредита. Конечно, есть возможность, что в будущем вы сможете платить немного больше, но важно сначала ориентироваться на текущий уровень комфортных расходов, чтобы избежать излишней нагрузки на бюджет.
Однако если вы планируете покупку квартиры в строящемся доме или с ремонтом, необходимо учесть дополнительную нагрузку на бюджет, пока вы не сможете въехать в новое жилье. В это время вам предстоит оплачивать не только аренду, но и ипотеку. Это может создать временные финансовые трудности, и важно заранее рассчитать, хватит ли ваших средств на оба платежа. Чтобы минимизировать риски, создайте резервный фонд и заранее подсчитайте, сколько дополнительных средств вам нужно для покрытия этих расходов, пока не наступит момент переезда в свою собственную квартиру.
Если вы не снимаете жилье
Если вы уже являетесь владельцем жилья и не арендуете, расчёт ипотечного платежа будет зависеть исключительно от ваших доходов и расходов. Если ваш доход стабильный, а расходы не превышают разумных пределов, то задача станет проще.
Кроме того, если вы решите оформить ипотеку с несколькими созаемщиками, это может значительно повлиять на расчёт платежа. Созаемщиками могут быть ваши супруги, близкие родственники или даже хорошие знакомые. Если созаемщик работает и может подтвердить свою платежеспособность, банк учтет его доходы при расчете максимальной суммы кредита и ежемесячного платежа. На практике чаще всего созаемщиком выступает супруг, и если его доход стабильный, это значительно увеличит шансы на одобрение ипотеки.
Что такое ипотечный калькулятор?
Ипотечный калькулятор — это программа, которая помогает рассчитать параметры ипотеки, такие как процентная ставка, ежемесячные платежи, возможные комиссии и страховки. Это удобный онлайн-сервис, который доступен как на сайтах банков, предлагающих ипотечные кредиты, так и на агрегаторах, которые сравнивают условия разных кредитных организаций. С помощью калькулятора можно быстро оценить, насколько кредит будет доступен с учётом выбранных условий.
Ипотечный калькулятор имеет два основных способа расчета. Первый — по сумме кредита. Этот метод подходит, если заемщик ещё не определился с конкретным объектом недвижимости, но хочет узнать, какую сумму кредита он может получить с учетом первоначального взноса. Второй способ — по стоимости недвижимости. Он используется, когда выбран конкретный объект, и нужно рассчитать ипотеку исходя из его стоимости и выбранных условий кредитования.
Для правильного расчёта с использованием калькулятора необходимо ввести несколько ключевых данных: общий срок кредита, размер первоначального взноса и вид платежа. Такие параметры помогают более точно спланировать кредитные обязательства и выбрать наиболее подходящий вариант ипотеки в зависимости от возможностей заемщика.
Как использовать ипотечный калькулятор:
-
Укажите цель кредита. Начните с выбора цели, на которую вы планируете потратить заемные средства. Возможные варианты включают покупку жилья на вторичном рынке, приобретение квартиры в новостройке, покупку жилья по договору долевого участия или приобретение земельного участка с домом или без него.
-
Введите стоимость недвижимости. Укажите приблизительную стоимость объекта недвижимости, который вы планируете приобрести. Точная сумма не обязательна на данном этапе; достаточно ориентировочной оценки, чтобы калькулятор мог произвести предварительный расчет.
-
Определите сумму первоначального взноса. Введите сумму, которую вы готовы внести сразу в качестве первоначального взноса. Учтите, что его размер влияет на сумму кредита и процентную ставку. Некоторые банки предлагают сниженные ставки при внесении от 20% стоимости недвижимости и более.
-
Укажите срок кредита. Выберите желаемый период, в течение которого вы планируете погасить кредит. Учтите, что более длительный срок снижает ежемесячный платеж, но увеличивает общую переплату по кредиту. Более короткий срок увеличивает ежемесячный платеж, но снижает общую переплату.
-
Рассчитайте параметры кредита. После ввода всех данных нажмите кнопку «Рассчитать» или аналогичную. Калькулятор предоставит вам информацию о размере ежемесячного платежа, общей сумме переплаты по кредиту и процентной ставке.
На что еще обратить внимание
При расчете комфортного ежемесячного платежа по ипотеке необходимо учитывать не только сам размер кредита и процентную ставку. Необходимо обратить внимание на возможные дополнительные расходы, которые возникают при оформлении ипотеки. Например, это могут быть страховые взносы, как для жизни заемщика, так и для объекта недвижимости, оценка квартиры, а также нотариальные услуги и другие административные расходы. Все эти расходы могут существенно повлиять на итоговую стоимость кредита, поэтому важно учитывать их при расчете ежемесячного платежа.
Кроме того, стоит учитывать наличие других долговых обязательств, например, кредитных карт. Платежи по ним могут сильно снизить общий уровень доступных средств для погашения долга по ипотеке. Важно оценить все обязательства, чтобы не забыть о текущих платежах и корректно учитывать их при планировании бюджета.
Часто задаваемые вопросы
-
Ожидание снижения рыночных процентных ставок. Если процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся, можно получить более выгодные условия, и это уменьшит ежемесячный платёж. Однако этот процесс может занять несколько лет, так как точно предсказать момент снижения ставок невозможно.
-
Использование льготных госпрограмм. Льготные ипотечные программы, предложенные государством, часто имеют более низкие процентные ставки и позволяют снизить размер ежемесячного платежа.
-
Услуга «Снижение процентной ставки». Многие банки, например, «Сбер» и «Совкомбанк», предлагают услугу по снижению процентной ставки, благодаря которой автоматически уменьшается и ежемесячный платёж.
-
Досрочное погашение кредита. Внесение дополнительных средств, например, от продажи имущества или получения премии, позволит уменьшить основной долг и, соответственно, ежемесячный платеж.
-
Рефинансирование ипотеки. При снижении рыночных процентных ставок можно рефинансировать ипотеку в том же банке или в другой кредитной организации, выбрав более выгодные условия.
-
Использование налогового вычета на проценты по ипотеке. Заемщики могут вернуть до 13% от уплаченных процентов по ипотеке. Это может составить до 390 тыс. рублей для одного человека.
-
Поддержание хорошей кредитной истории. Чтобы получать лучшие условия, важно поддерживать безупречную кредитную историю, избегая штрафов и просрочек.
-
Получение официального дохода. Официальное трудоустройство и стабильный доход позволяют получить более низкие ставки по ипотечным кредитам и улучшить условия займа.
-
Добавление созаемщика или поручителя. Если у созаёмщика или поручителя есть стабильный и высокий доход, это поможет улучшить условия ипотеки и уменьшить ежемесячный платёж.
-
Выбор банка-партнера застройщика. Ипотечные программы, предлагаемые банками, партнерами застройщиков, часто имеют более низкие ставки и дополнительные скидки, а это позволяет снизить ежемесячный платёж.
-
Для получения ипотеки в 2024 году необходимый уровень дохода зависит от региона и суммы ежемесячных платежей по кредиту. Средний доход по стране составляет 103 200 ₽, однако в крупных регионах, таких как Москва и Московская область, для комфортной выплаты ипотеки требуется значительно больше. В Москве и Подмосковье рекомендованный доход для безболезненного погашения ипотеки составляет 223 000 ₽ и 140 500 ₽ соответственно. Эти суммы учитывают более высокие рыночные цены на жильё и более высокие платежи по ипотеке.
При расчёте того, какая зарплата нужна для получения ипотеки, важным показателем является ПДН (показатель долговой нагрузки), который указывает, какую часть от дохода заемщик может направить на оплату кредита. Рекомендуется, чтобы ПДН не превышал 30-50%. Если же ПДН превышает 50%, банк может отказаться от предоставления ипотеки. Это связано с повышенными рисками для кредитных учреждений. В таких случаях банки могут предложить меньшую сумму ипотеки или установить более высокие ставки, чтобы компенсировать возможные риски.
Переплата за квартиру при нынешних ипотечных ставках может существенно меняться в зависимости от срока кредита, суммы займа и уровня дохода заемщика. Рассмотрим это на примере ипотеки на 10, 20 и 30 лет при ставке 25,4%, которая является средней ставкой среди крупнейших банков России на конец 2024 года:
-
Ипотека на 10 лет. Для того чтобы приобрести среднюю однушку в новостройке Москвы (стоимостью 16 млн рублей) с первоначальным взносом 5 млн рублей, необходимо взять кредит в размере 11 млн рублей. При ставке 25,4% годовых и сроке кредита 10 лет ежемесячный платеж составит около 253,4 тыс. рублей. В итоге, за 10 лет заемщик выплатит 30,4 млн рублей, что в 1,9 раза превышает стоимость самой квартиры. Из этой суммы 63,8% составляют проценты, которые получит банк.
-
Ипотека на 20 лет. Если срок кредита увеличивается до 20 лет, то для получения ипотеки на те же 11 млн рублей заемщику необходимо иметь доход не ниже 390,6 тыс. рублей в месяц. Ежемесячный платеж составит 234,4 тыс. рублей. Итоговые выплаты за 20 лет составят 56,2 млн рублей, что более чем в 3,5 раза превышает стоимость квартиры. Процентная переплата составит 80,4% от общей суммы выплат.
-
Ипотека на 30 лет. При том же размере кредита ежемесячные доходы заемщика должны быть не ниже 388,3 тыс. рублей. Ежемесячный платеж составит 233 тыс. рублей. Итоговые выплаты по ипотеке за 30 лет составят 83,9 млн рублей, что в 5,2 раза больше стоимости квартиры. В этом случае переплата по процентам составит 86,9% от общей суммы выплат.
-
