Как передать недвижимость: завещание или дарственная

Завещание — это юридически значимый документ, который гражданин составляет для распоряжения своим имуществом на случай смерти. В завещании он указывает, кому и в каком объеме перейдут его активы, включая недвижимость, денежные средства, ценные бумаги и другие виды имущества. Для того чтобы завещание имело юридическую силу, оно должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом или иным уполномоченным законом лицом. В Российской Федерации правила составления и исполнения завещаний регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности главой 62 «Наследование по завещанию».

Важно отметить, что завещание может быть оспорено в суде, если оно ущемляет права нетрудоспособных родственников умершего. Такие родственники имеют право на обязательную долю в наследстве, которая не может быть отменена завещанием. Кроме того, документ, составленный недееспособным лицом, не имеет юридической силы, поэтому здесь как раз важно обращение к нотариусу, который сможет заверить сделку и дееспособность завещателя.

Как оформить завещание и в чём особенности?

Оформление завещания в России требует соблюдения определенных правовых процедур и внимательного подхода к деталям. Оно должно быть составлено в письменной форме, при этом строгих требований к формулировкам нет. Главное условие — чётко и ясно зафиксировать свою волю, чтобы избежать двусмысленных трактовок. После составления завещание должно быть удостоверено нотариусом или иным уполномоченным законным лицом. Важно помнить, что документы, не соответствующие установленным законодательством требованиям, могут быть признаны недействительными.

Существует два основных типа завещаний: открытое и закрытое. В случае с закрытым нотариус не узнаёт его содержание. Однако оформление такого завещания требует строгого соблюдения всех юридических норм. Нарушение этих требований приведет к тому, что завещание потеряет силу, и имущество будет распределено по законодательным нормам Гражданского кодекса РФ. Все заверенные документы, их отмены и изменения регистрируются в электронном реестре Единой информационной системы нотариата, доступ к которому имеют все нотариусы России.

Процесс оформления завещания может быть выполнен самостоятельно или с помощью нотариуса. В любом случае необходимо оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей за нотариальное заверение. Дополнительные расходы на услуги нотариуса или юриста за консультацию и составление текста завещания меняются в зависимости от региона и конкретной нотариальной конторы, в среднем составляя от 2000 до 4000 рублей. Кроме того, наследники при вступлении в наследство обязаны уплатить государственную пошлину: для близких родственников это 0,3% от стоимости имущества (но не более 100 тысяч рублей), для других лиц — 0,6% (но не более 1 миллиона рублей). 

Данный документ позволяет завещателю распоряжаться любой недвижимостью, включая квартиры, дома, земельные участки, дачи и доли в них, а также свои права по договору долевого участия (ДДУ). Завещать недвижимость можно любому лицу — от близкого друга до дальнего родственника. Однако следует учитывать, что если у завещателя есть несовершеннолетние дети, нетрудоспособные иждивенцы, родители или супруг, они по закону имеют право на обязательную долю в наследстве, которую нельзя отменить завещанием.

В какие сроки передается имущество и можно ли аннулировать завещание?

Передача недвижимости наследнику осуществляется через шесть месяцев после смерти человека. В завещании можно также устанавливать различные условия для вступления в наследство. Например, так называемый завещательный отказ позволяет установить право проживания для определенных лиц, несмотря на передачу имущества другому наследнику. Завещательное возложение, в свою очередь, обязывает наследника выполнить определённые действия для получения наследства, например, содержать домашних животных. Документ можно в любой момент изменить или аннулировать. При жизни собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом: сдавать его в аренду, дарить или продавать.

Что такое дарение?

Дарение — это распространённый способ безвозмездной передачи имущества, при котором один человек (даритель) передаёт своё имущество другому (одаряемому) при жизни. В отличие от завещания, дарение требует согласия одаряемого. Для того чтобы договор дарения имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. При оформлении договора важно учитывать, что даритель не может требовать от одаряемого предоставления каких-либо материальных благ или устанавливать условия, связанные с получением имущества после своей смерти. Такие условия должны прописываться именно в завещании, а не в дарственной (ГК РФ, ст. 572).

Договор дарения может содержать дополнительные условия, касающиеся прав владельца передаваемой недвижимости. Например, можно предусмотреть, что дар передаётся племяннику только после смерти дарителя, при этом до этого момента родственник не имеет права продавать имущество или выселять прежнего владельца. Законность дарения подтверждается регистрацией смены собственника в Росреестре.

Как оформить договор дарения и на что обратить внимание?

Оформление договора дарения недвижимости в России представляет собой достаточно простой процесс, особенно если имущество принадлежит одному собственнику. В таком случае договор можно составить в свободной форме, подписать обеими сторонами и подать вместе с документами на имущество для регистрации в Росреестре. При этом нотариальное заверение не требуется. Однако, если дарится только доля в квартире, договор должен быть нотариально удостоверен. Важно отметить, что в этом случае остальные владельцы долей не имеют права преимущественной покупки, в отличие от сделок купли-продажи долей.

Если у дарителя имеются несовершеннолетние дети, являющиеся собственниками имущества, для заключения договора дарения потребуется разрешение органов опеки. Также, если недвижимость приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги. 

Стоимость оформления договора дарения может быть разной в зависимости от способа его составления. При самостоятельном оформлении и регистрации перехода права собственности в Росреестре необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Если же требуется консультация специалиста или нотариальное заверение, расходы могут увеличиться до примерно 6000 рублей. Налоговые обязательства зависят от родственных отношений между дарителем и одаряемым. Близким родственникам, таким как дети, супруги, родители и братья с сестрами, налог на подарок не начисляется. В иных случаях одаряемый должен уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Договор дарения, как правило, является безусловным, то есть даритель не может требовать от одаряемого предоставления каких-либо материальных благ или выполнения определенных условий. Однако, при необходимости, в договор можно внести специальные условия. Например, можно прописать, что договор вступает в силу только после смерти собственника, или установить право проживания для определенных лиц. 

Передача недвижимости одаряемому происходит сразу после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Отмена возможна только при наличии веских причин. После регистрации имущество полностью переходит к одаряемому, без возможности возврата или изменения условий.

Основные риски, связанные с заключением договора дарения, заключаются в том, что после регистрации бывший собственник теряет все права на имущество. Поэтому перед подписанием договора необходимо тщательно обдумать все последствия и убедиться в правильности выбора одаряемого. В отличие от завещания, договор дарения нельзя изменить или отозвать после регистрации.

Какую недвижимость и кому можно подарить?

Вы можете подарить любую недвижимость, включая квартиры, дома, земельные участки, дачи, доли в недвижимости, а также права по договорам долевого участия (ДДУ). Однако при дарении долей в жилом помещении существует ограничение: нельзя передать долю таким образом, чтобы ее размер и соответствующая площадь жилого помещения для каждого собственника стали менее 6 квадратных метров от общей площади жилого помещения. 

Дарить недвижимость можно практически любому лицу. Важно отметить, что при дарении родственникам налог на полученный подарок не взимается, а подаренная недвижимость не становится совместно нажитым имуществом в браке. Например, если мать подарит квартиру своей дочери, которая состоит в браке, квартира останется собственностью только дочери, и муж не будет иметь на нее никаких прав.

Однако существуют определённые ограничения по категориям лиц, которым запрещено получать недвижимость в подарок. В частности, запрещено дарить недвижимость учителям от учеников и их родственников, а также лицам, занимающим государственные должности, из-за их служебного положения и обязанностей. Это государственные служащие, сотрудники воспитательных и лечебных учреждений, органов социальной защиты и муниципальных служб. Такие запреты направлены на предотвращение коррупционных схем и конфликтов интересов.

Кроме того, дарение недвижимости между коммерческими организациями запрещено. Однако юридическое лицо имеет право подарить недвижимость физическому лицу и наоборот.

Дарение или завещание - что выбрать?

Выбор между дарением и завещанием зависит от уровня доверия к наследнику и отношений внутри семьи. Если вы уверены в добросовестности наследника и хотите передать имущество уже при жизни, дарение может быть оптимальным вариантом. Например, вы, имея тёплые отношения со своим внуком, можете подарить ему квартиру, зная, что он будет заботиться о вас и не станет злоупотреблять своими правами на имущество. В таком случае оформление дарственной позволяет сразу обеспечить внуку право собственности.

Однако дарение имеет свои нюансы. Если даримый не является близким родственником, ему придется уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подарка. Тем не менее, оформив договор, вы можете быть уверены, что квартира перейдет в собственность выбранного вами человека, независимо от законов наследования. 

С другой стороны, завещание предоставляет больше гибкости и контроля над распределением имущества после вашей смерти. Если вы сомневаетесь в надежности наследника или не хотите, чтобы он знал о своих правах на квартиру до определённого момента, завещание станет лучшим выбором. Его можно изменить или аннулировать в любой момент. Кроме того, завещание защищает ваше право на проживание в собственной квартире до конца жизни, обеспечивая дополнительную безопасность и стабильность для вас и вашей семьи.

Альтернативные способы передачи недвижимости

• Рента. Договор пожизненной ренты, также известный как договор пожизненного содержания с иждивением, часто применяется для установления правовых отношений относительно недвижимого имущества между различными лицами, будь то родственники или не родственники. По условиям такого соглашения собственник передает свое имущество в собственность плательщику ренты, а взамен получает регулярные денежные выплаты. Обязательства по выплатам продолжаются в течение жизни получателя ренты или указанного в договоре лица. Для юридической силы договор должен быть заверен нотариусом. В договоре могут быть прописаны различные условия и случаи, обеспечивающие гарантию выполнения обязательств. Государственная пошлина за оформление составляет 0,5% от стоимости передаваемого имущества, но не превышает 20 тысяч рублей.

• Купля-продажа. Передача недвижимости через договор купли-продажи является возмездной сделкой, подразумевающей оплату имущества. Такая сделка должна осуществляться по рыночной стоимости недвижимости. Если недвижимость передается без оплаты или по заниженной цене (ниже кадастровой стоимости более чем на 20%), налоговые органы могут поставить под сомнение законность сделки. В результате это может привести к доначислению налогов покупателю по ставке 13% на сумму полученной налоговой выгоды. Кроме того, подобные сделки могут быть впоследствии оспорены в судебном порядке, что создает дополнительные риски для участников сделки. Поэтому важно тщательно оценивать стоимость недвижимости и проводить сделки в соответствии с рыночными условиями, чтобы избежать возможных юридических последствий.