Как подать в суд на застройщика

Подача в суд на застройщика — это шаг, к которому зачастую прибегают дольщики в случае нарушения условий договора, в основном - за просрочку сдачи жилья. В таких ситуациях закон предоставляет возможность взыскания неустойки. Судебный процесс позволяет требовать от застройщика исполнения обязательств по договору долевого участия и может помочь вернуть средства, потраченные на приобретение жилья, если застройщик не выполнил свои обязательства в установленные сроки или если качество квартиры оказывается на низком уровне.

Как покупатели могут защитить свои права

Количество случаев, когда девелоперы переносят сроки сдачи квартир, всегда было значительным. Более того, с февраля 2022 года застройщики могут делать это законно. В большинстве случаев дольщики используют заемные средства для приобретения квартиры, то есть им приходится одновременно оплачивать как свою аренду, так и взносы за строящуюся квартиру по договору долевого участия (ДДУ). Каждый месяц задержки в сдаче нового дома наносит существенный удар по семейному или личному бюджету, усугубляя денежные трудности.

Несмотря на сложные обстоятельства, существуют позитивные изменения в законодательстве, регулирующем строительство по ДДУ. Одним из таких нововведений стало введение эскроу-счёта, который представляет собой специальный банковский счет. На нем замораживаются средства дольщика на период возведения дома, и они будут переданы застройщику только после завершения строительства и приемки квартиры.

Тем не менее, даже с введением эскроу-счёта, выплата девелопером неустойки дольщику остаётся одним из самых эффективных способов защиты интересов последних от недобросовестных застройщиков. Однако на практике обманутым дольщикам редко получается вернуть всю сумму неустойки.

За что еще можно подать на застройщика в суд?

Дольщики могут подать в суд на застройщика за переплату за несуществующую площадь. Если в договоре указана цена за квадратный метр, а фактическая площадь квартиры меньше оговоренной, дольщик имеет право взыскать разницу между уплаченной суммой и стоимостью объекта недвижимости, исходя из фактического метража. Например, если дольщик оплатил квартиру в 70 квадратных метров, а получил лишь 65, он может требовать возврат суммы за 5 "квадратов".

Другой причиной для судебного разбирательства могут стать недостатки, такие как промерзание окон и стен или плохая шумоизоляция. Проблема промерзания может возникнуть даже в качественно построенных домах из-за неверного расчета точки росы или некачественной герметизации. В этом случае дольщик вправе требовать компенсацию на устранение дефектов или расторгнуть договор, если жилье стало непригодным для проживания. Плохая шумоизоляция — еще один распространенный недостаток, который может нарушить комфорт проживания. Специалисты могут помочь оценить ситуацию и подготовить документы для взыскания необходимых средств с застройщика на устранение таких недостатков, основываясь на соответствующих строительных нормах и правилах.

Что такое неустойка и как ее рассчитать?

Неустойка представляет собой денежную ответственность застройщика перед дольщиком, которая возникает в случае нарушения условий договора, в частности, при задержке сдачи дома. Согласно законодательству, участники долевого строительства имеют право на получение неустойки, если сдача квартиры откладывается по различным причинам. Эта сумма, установленная законом, представляет собой компенсацию за причиненные убытки и обязана выплачиваться застройщиком в случае нарушения сроков или условий договора. Условие регламентируется частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Чтобы правильно рассчитать размер неустойки, необходимо учитывать несколько факторов. По закону, она составляет 1/150 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки. Например, если застройщик не передал квартиру в установленный срок, то неустойка будет рассчитываться с первого дня задержки. Ключевая ставка может изменяться, поэтому для корректного расчета необходимо использовать процент, действующий на дату, когда возникла просрочка. Формула для вычисления неустойки выглядит следующим образом:

Неустойка = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/150 × ключевая ставка в день наступления обязательств.

Какие еще выплаты может получить гражданин?

• Компенсация морального вреда. В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, моральный вред включает физические и нравственные страдания, вызванные действиями застройщика. Для получения этой компенсации не требуется доказывать нравственные страдания: достаточно нарушения прав потребителя. Размер компенсации не установлен законом и определяется самим потерпевшим. Обычно суды оценивают моральный вред в диапазоне от 2000 до 30 000 рублей.

• Компенсация понесенных убытков. Убытками считаются расходы дольщика, возникшие из-за недобросовестных действий застройщика, например, затраты на аренду временного жилья, если квартира не была передана в срок.

• Компенсация судебных расходов. Это могут быть расходы на услуги юриста и госпошлина за подачу иска. По закону, если цена иска составляет менее 1 миллиона рублей, госпошлину оплачивать не нужно. Важно сохранять все чеки и договоры, подтверждающие понесенные затраты.

• Штраф в размере 50% от присужденной суммы. Хотя эта выплата не прописана в законе о дольщиках, она упоминается в законе о защите прав потребителей. Дольщики, как потребители, могут требовать наложения этого штрафа, если застройщик не исполнит требования в досудебном порядке. Штраф рассчитывается как 50% от суммы, присужденной судом, включая неустойку, моральный вред и понесенные убытки, но исключая судебные расходы.

Досудебная претензия

В первую очередь следует попытаться решить проблему без обращения в суд. Даже если у вас есть сомнения относительно готовности застройщика выполнить свои обязательства по договору долевого участия, необходимо направить ему досудебную претензию с требованием о компенсации за срыв сроков или за другие нарушения договора. Претензию можно отправить ценным письмом или вручить лично в приемной компании-застройщика. Важно сохранить документальное подтверждение отправки и получения претензии, так как оно может понадобиться для подтверждения вашего намерения решить вопрос мирным путем в суде.

Если застройщик откажется выплачивать неустойку или не ответит на ваше обращение в течение 10 дней, это будет сигналом к тому, что стоит начать подготовку к судебному разбирательству.

Как обратиться в суд?

Сбор документов

Перед тем, как подать иск в суд, необходимо подготовить пакет документов, которые подтвердят ваши требования. Важно собрать все необходимые бумаги, чтобы избежать отказа в рассмотрении иска из-за недостатка документов. В пакет должны входить:

• Копия досудебной претензии и подтверждение ее отправки.

• Исковое заявление.

• Документ, подтверждающий уведомление ответчика о наличии иска, например, квитанция об отправке письма и уведомление о его получении.

• Копия договора с застройщиком.

• Расчет неустойки по ДДУ с указанием даты составления и вашей подписи.

• Подтверждение расходов на юридические услуги, которые застройщик должен будет компенсировать.

Если иск подается от имени нескольких дольщиков, все они должны подписать документы, или это должен сделать юрист, представляющий их интересы по доверенности.

Составление иска

Шаблоны исковых заявлений можно найти в интернете, однако вы также можете составить его самостоятельно. Важно следовать определенным принципам: в заявлении должны быть указаны данные истца и ответчика, наименование суда, куда будет направлен иск, а также фактические обстоятельства дела — описание ситуации, в связи с которой вы требуете компенсацию, и правовая позиция — перечень законов и статей, которые были нарушены застройщиком.

После этого следует изложить ваши требования к застройщику и перечислить все документы, прилагаемые к иску. Не забудьте указать дату обращения и свою подпись.

Выбор суда

Если сумма ваших требований составляет менее 100 тысяч рублей, иск должен рассматривать мировой суд. Если сумма превышает эту отметку, дело передается в районный суд. Однако в делах, связанных с недвижимостью, случаи с суммами меньше 100 тысяч встречаются довольно редко.

Иск можно подать по адресу регистрации дольщика или по юридическому адресу застройщика. Каждый адрес соответствует определенному суду. Если у вас есть возможность выбора между несколькими судами, стоит изучить аналогичные дела, чтобы узнать сроки рассмотрения и решения по делам, касающимся неустойки, так как они могут различаться.

Подача иска

Когда все документы готовы и суд выбран, можно подавать иск. Существует несколько способов сделать это:

• Через ГАС «Правосудие», если у вас есть подтвержденная регистрация на Госуслугах.

• Отправив ценным письмом по почте.

• Лично через канцелярию суда.

Если сумма иска составляет менее 1 миллиона рублей, то пошлину при подаче иска платить не нужно. Если сумма превышает этот порог, пошлину придется заплатить, однако в делах, связанных с защитой прав потребителей, она будет невелика.

После подачи иска информация о нем появится на сайте суда, где вы сможете узнать имя судьи и сроки рассмотрения дела. Документы, связанные с делом, могут быть отправлены вам по почте, поэтому не забывайте регулярно проверять почтовый ящик.

Получение исполнительного листа

Когда суд вынесет решение по вашему делу, оно вступает в силу не сразу. В течение 30 дней истец или ответчик имеют право подать апелляцию. Если ни одна из сторон не подаст апелляцию, решение вступит в силу через 30 дней. После этого вы сможете обратиться в суд за получением исполнительного листа. Способы обращения аналогичны подаче иска — онлайн, по почте или лично.

Получив исполнительный лист, вы обращаетесь в банк, где у застройщика открыты счета, информация о которых должна быть указана в вашем ДДУ. В идеале после этого остается только дождаться перечисления средств, которые банк осуществит со счета застройщика на ваш счет согласно исполнительному листу.

Что может пойти не по плану при обращении в суд?

Обращение в суд за защитой своих прав всегда сопровождается надеждой на положительный исход. Однако стоит быть готовым к тому, что даже после вынесения решения в вашу пользу могут возникнуть задержки и непредвиденные обстоятельства, которые осложнят процесс взыскания. Одной из наиболее распространенных проблем является отсутствие средств на счетах застройщика. Если у должника нет денег, исполнительный лист будет помещен в картотеку до тех пор, пока у него не появятся средства, а это может затянуть процесс возврата денег на неопределённый срок.

Также дольщики часто сталкиваются с ситуацией, когда застройщик имеет несколько счетов в разных банках или регулярно открывает новые. В этом случае дольщик может запросить информацию о банковских счетах застройщика в налоговой инспекции, предоставив копию исполнительного листа, но этот процесс требует времени, в то время как открытие нового банковского счета может произойти в течение одного дня.

Если же у застройщика не окажется денег ни на одном из счетов, дольщик должен направить исполнительный лист и заявление о взыскании средств в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) по месту нахождения застройщика.