Ипотека — это не только кредит на приобретение готовой квартиры, но и возможность получения денег для строительства собственного дома. Этот вид кредита позволяет воплотить в жизнь мечту о строительстве жилья по индивидуальным предпочтениям. Важно учитывать ряд нюансов, прежде чем обращаться за ипотечным кредитом на строительство. Знание особенностей процесса поможет быстро получить средства и избежать лишних временных затрат в подготовке к строительству.
На каких участках разрешено строить дом?
При выборе участка для строительства дома важно обращать внимание на его целевое назначение, поскольку не на каждой земле разрешено жилое строительство. Категорически запрещено возводить жилые дома на территориях с землями промышленного назначения, особо охраняемых природных территориях, землях водного и лесного фонда, а также на землях запаса, которые используются государством или муниципалитетами для специфических целей. Чтобы убедиться в правомерности строительства на выбранном участке, необходимо получить выписку из Росреестра, где указаны данные о категории земли и разрешенном использовании.
Для строительства капитального жилого дома подходят участки, классифицированные как земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС), находящиеся в границах населённых пунктов. С марта 2022 года допускается строительство домов также на землях сельскохозяйственного назначения при условии, что участок находится в составе крестьянского (фермерского) хозяйства и используется по назначению. При этом площадь жилого строения не должна превышать 0,25% от общей площади участка, высота дома ограничена тремя этажами (20 метров), а его общая площадь — менее 500 м².
Также возможно строительство дома на земле, которая уже находится в вашей собственности, или на земле, приобретаемой одновременно с проектированием строительства в рамках ипотечного кредитования. Кроме того, допускается оформление ипотеки на строительство дома на арендованном участке, но это требует дополнительного согласования с собственником земли.
Требования и документы
Какие документы потребует банк
-
Заявление на ипотеку. Вы должны заполнить заявление по форме, установленной банком. Это первый шаг, который инициирует процесс рассмотрения вашей кандидатуры на получение кредита.
-
Паспортные данные. Предоставьте копии паспортов всех заемщиков, участвующих в ипотеке. Если кредит берется с созаемщиком, то требуется предоставление паспорта каждого из граждан.
-
Подтверждение доходов. Банки требуют документы, подтверждающие ваш доход для оценки вашей платежеспособности. Чаще всего это справка о доходах и суммах налогов физического лица (бывшая 2-НДФЛ) или справка о доходах по форме банка.
-
Выписка из ЕГРН. Необходима актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает ваше право владения участком или его законное приобретение.
-
Ответ администрации. Предоставьте ответ муниципальной администрации на уведомление о планируемом строительстве. Этот документ подтверждает, что ваше строительство соответствует местным законодательным и регуляторным требованиям.
Требования к клиентам
-
Гражданство. Заёмщик должен быть гражданином Российской Федерации.
-
Возраст. Должен быть не меньше 18 лет на момент подачи заявления и не более 65 лет на момент окончания срока действия договора.
-
Трудовой стаж. Клиент должен иметь не менее одного года общего трудового стажа, включая не менее трёх месяцев на последнем месте работы.
-
Вид занятости. Кредит доступен для работников по найму, самозанятых лиц и индивидуальных предпринимателей (ИП).
-
Регистрация. Заявитель должен иметь регистрацию по месту жительства на территории России.
Процедура составления сметы проекта
Процедура составления сметы на строительство дома является ключевым этапом при оформлении ипотеки на строительство, поскольку позволяет чётко спланировать бюджет и обосновать расходы перед банком. Смета детализирует все предстоящие затраты, что помогает не только в процессе получения кредита, но и в управлении строительным проектом.
Смету можно составить самостоятельно или поручить это профессионалам – строительной компании или проектному бюро. Она должна включать полный перечень работ, объёмы и материалы, необходимые для их выполнения, а также стоимость каждой единицы материала и работы в рублях. Также в смете указывается общая сумма затрат по проекту, что позволяет банку оценить общий бюджет строительства и необходимость выделения средств.
Обычно смета оформляется в виде таблицы для наглядности и удобства подсчёта общей стоимости. В нее включаются не только основные строительные материалы, как кирпичи или бетон, но и затраты на дополнительные услуги, такие как подготовка территории, вывоз строительного мусора и другие подрядные работы.
В дополнение к смете, для банка подготавливается пояснительная записка. В ней указываются основные данные о строящемся объекте: местоположение, тип здания, общая и жилая площадь, количество этажей, используемые материалы. Этот документ помогает банку получить полное представление о проекте и его соответствии требованиям ипотечной программы.
Важно помнить, что подробная смета требуется только для ипотечных программ, где финансирование предусмотрено именно на строительство (например, ИЖС). Для других кредитных программ, где средства могут быть использованы на покупку готового жилья, составление сметы может не потребоваться.
Как оформить ипотеку на строительство дома?
-
Выбор участка и определение исполнителя строительства. Начните с выбора подходящего земельного участка. Вы можете использовать уже имеющийся у вас участок или приобрести новый в процессе оформления ипотеки. Определите, будете ли вы строить дом самостоятельно или с привлечением подрядчика. Учтите, что в зависимости от выбранной ипотечной программы могут быть требования к строительству исключительно с помощью аккредитованных подрядчиков.
-
Подготовка и подача необходимых документов. Соберите все требуемые документы, включая правоустанавливающие на земельный участок, планы и сметы строительства. Вам потребуется подготовить и подать заявление о параметрах и стоимости строительства, а также проект договора подряда, если строительство будет проводиться через подрядчика.
-
Получение одобрения и подписание документов. После одобрения вашей заявки на ипотеку установите дату подписания документов. Это можно сделать через личный кабинет банка или по телефону с менеджером. В день подписания вам нужно будет заключить кредитный договор и, при необходимости, договоры ипотеки или поручительства.
-
Регистрация договоров. Зарегистрируйте ипотечный договор и договор купли-продажи участка в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ. Срок регистрации составляет обычно 10 рабочих дней. Зарегистрированный договор ипотеки предоставляется в банк в качестве подтверждения обеспечения.
-
Выдача средств на строительство. После всех формальностей банк начнет перечисление средств на ваш личный счёт или на эскроу-счёт, в зависимости от условий кредитования. Выплаты могут осуществляться частями, с каждым новым траншем требуется подтверждение хода строительства. Обратите внимание, что вам нужно будет использовать ипотечный лимит в течение двух лет с момента выдачи первого транша.
Что такое транши?
Транши — это части ипотечного кредита, которые банк выдает заёмщику поэтапно в процессе строительства дома. Этот метод кредитования используется для контроля над ходом строительства и гарантирует, что денежные средства тратятся по назначению.
Принцип работы траншей в ипотеке на строительство:
-
Первый транш выдается для покупки земельного участка, если он приобретается в рамках ипотечного кредита. Размер первого транша определяется как стоимость участка по договору купли-продажи за вычетом части первоначального взноса, который заёмщик направляет на покупку участка.
-
Второй транш предназначен для выполнения подготовительных работ и возведения фундамента. Объем этого транша не превышает 35% от суммы кредита, за вычетом средств, выделенных на покупку участка.
-
Третий транш направляется на строительство стен, установку тёплого контура, монтаж кровли, прокладку коммуникаций и другие основные работы. Его размер составляет не более 55% от суммы кредита после вычета средств, потраченных на первый транш.
-
Четвертый транш выделяется для завершающих работ и составляет оставшуюся часть от общей суммы кредита.
Перечисление траншей на счёт заёмщика осуществляется по мере выполнения этапов строительства и предоставления соответствующих подтверждающих документов и фотоматериалов о проделанной работе. Таким образом, банк контролирует, что средства используются именно на строительство, а не на другие цели. Заёмщик в свою очередь организует расчёты с подрядчиком согласно условиям договора подряда.
По каким льготным программам можно оформить ипотеку на строительство?
-
Семейная ипотека. По этой программе есть возможность купить дом или построить его с помощью подрядной организации под 6% годовых. Программа ориентирована на семьи с детьми, предоставляя льготные условия для улучшения жилища.
-
Ипотека для IT-специалистов. Специально для профессионалов в сфере информационных технологий, данная программа позволяет приобрести или построить частный дом. Процентная ставка может достигать 6% годовых.
-
Дальневосточная и Арктическая ипотека. Эти программы предназначены для стимулирования развития Дальнего Востока и Арктики. По ним предоставляются кредиты на строительство дома под очень низкий процент — всего 2%. Программы доступны для жителей этих регионов, способствуя улучшению их жилищных условий и экономическому росту территорий.
-
Сельская ипотека. Предлагаются кредиты на строительство дома в сельской местности под 3% годовых. Ипотека доступна как при использовании услуг подрядных организаций, так и для самостоятельного строительства. Эта инициатива направлена на поддержку развития сельских территорий и привлечение на них новых жителей.
Часто задаваемые вопросы
Да, воспользоваться "дачной амнистией" можно, и это представляет собой удобный способ легализации уже построенных объектов на вашем земельном участке или для регистрации новых строений. Продление "дачной амнистии" до 1 марта 2031 года позволяет владельцам земельных участков оформить право собственности на дачные домики, гаражи, а также другие постройки в упрощённом порядке. Для этого не требуется проведение технической инвентаризации, что значительно упрощает процесс. Достаточно предоставить декларацию об объекте недвижимости, в которой указываются все необходимые сведения о постройке, включая её местоположение, назначение, кадастровый номер и площадь.
Таким образом, если ваш участок соответствует определению земель индивидуального жилищного строительства и не расположен на территориях с ограничениями на строительство, вы можете не только построить на нём дом, но и без проблем оформить его в собственность. Это делает "дачную амнистию" особенно привлекательной для тех, кто стремится узаконить свои права на уже построенные объекты или планирует строительство и последующую регистрацию нового жилья.
Одной из основных проблем является повышенный уровень риска для банка, поскольку строительство частного дома влечет за собой изменения в стоимости и ликвидности объекта. Банки могут требовать соблюдения строгих условий по типу фундамента, материалам стен и качеству коммуникаций, чтобы гарантировать, что заложенный объект будет достаточно ликвидным и его можно будет продать в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств.
Конкретные проблемы, с которыми могут столкнуться заемщики, включают отказы по различным причинам. Например, если участок находится в аренде, банк может считать это недостаточно надежным для предоставления ипотеки, так как право собственности на землю влияет на стабильность и безопасность залога. Также возникают трудности, если проект дома выполнен компанией без аккредитации у данного банка, что вызывает сомнения в качестве и надежности строительства. Проблемы могут возникнуть и в случае, если подрядчик, выбранный заёмщиком, не соответствует требованиям кредитной программы банка. Кроме того, любые замечания к проекту дома или к документации могут стать препятствием для одобрения ипотеки, так как банк стремится минимизировать риски, связанные с инвестициями в строительство.
Собственность на участок, на котором планируется строительство дома, может быть оформлена различными способами, в зависимости от участников кредитного договора и их взаимоотношений. Одним из основных требований для оформления ипотеки на строительство является чёткое определение статуса собственности участка:
-
Единоличная собственность. Участок может принадлежать на правах единоличной собственности основному заемщику или его супругу/супруге. В этом случае, если супруг(а) не является основным заемщиком, он или она может выступать в роли созаемщика. Это обеспечивает банк дополнительной гарантией, поскольку супруг(а) также несёт ответственность по кредиту.
-
Общая собственность. Кроме того, участок может быть оформлен в общую собственность между основным заемщиком и одним или несколькими созаемщиками. Эти созаемщики могут быть как членами семьи основного заемщика (например, дети или родители), так и другими лицами. В случае общей собственности все владельцы участка имеют равные права и обязанности по отношению к земельному участку и построенному на нем имуществу.
Конфигурация собственности должна быть чётко определена и закреплена в соответствующих документах до начала строительства, чтобы избежать правовых споров в будущем. Аналогичные правила применяются в случаях, когда земля находится в аренде или приобретается в кредит: все участники сделки (арендаторы или покупатели) должны иметь чётко определённые права и обязанности.
-
Да, строительство дома на арендованном участке возможно, но этот процесс требует тщательного юридического согласования и планирования. Прежде всего, важно убедиться, что в договоре аренды земельного участка прописаны пункты, разрешающие ведение индивидуального жилищного строительства. Все условия относительно типа строения, его размеров, а также других параметров должны быть четко оговорены и зафиксированы в договоре. Кроме того, необходимо получить письменное согласие владельца земли на строительство, которое также следует юридически оформить, чтобы избежать возможных споров или недоразумений в будущем.
В процессе строительства крайне важно строго следовать всем условиям, оговоренным в договоре аренды. Нарушение даже одного из пунктов может привести к расторжению договора со стороны арендодателя, что в свою очередь приведет к потере прав на построенное имущество. Также стоит учитывать, что владелец участка может потребовать дополнительные гарантии или компенсации за использование его земли для строительства. Поэтому перед началом строительных работ рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы минимизировать все возможные риски и обеспечить защиту своих интересов.
