Как продать квартиру с материнским капиталом

Социальная поддержка родителей в России регулируется несколькими нормативными актами, включая Гражданский и Семейный кодексы РФ. Дополнительно, Федеральный закон № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года устанавливает меры поддержки семей с детьми. Кроме того, региональные законодательства играют важную роль, контролируя предоставление материнского капитала на уровне субъектов Федерации.

Продажа недвижимости, приобретенной при помощи материнского сертификата, возможна, однако сопряжена с определёнными условиями. Квартира должна быть зарегистрирована в совместную долевую собственность владельца сертификата, его супруга (или супругов) и всех детей. Доля каждого из собственников рассчитывается пропорционально размеру полученного материнского капитала относительно общей стоимости жилья. При этом не применяются нормы о минимально допустимой доле для участников. 

Какие условия продажи квартиры с маткапиталом?

Продажа жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, возможна при соблюдении ряда важных условий. Во-первых, если квартира находится в ипотечном кредитовании, необходимо получить одобрение банка на проведение сделки. Кроме того, требуется согласие органов опеки для оформления сделки, которая включает имущественные доли несовершеннолетних членов семьи.

Для успешной продажи квартира должна быть переоформлена в совместную собственность всех владельцев, включая владельца материнского сертификата, его супруга(ов) и детей. Важно, чтобы после продажи условия проживания детей не ухудшились, а их доли в новом жилье не стали меньше прежних. При покупке нового жилья необходимо выделить равнозначные доли детям, соответствующие стоимости и площади продаваемой квартиры.

Органы опеки играют ключевую роль в контроле за распоряжением недвижимостью, где одним из собственников является несовершеннолетний. Они следят за тем, чтобы все условия сделки соблюдались, и подтверждают, что права детей не нарушаются.

Если условия, указанные в разрешении органов опеки и попечительства на продажу квартиры, не будут выполнены, сделка может быть признана недействительной. В случае неправомерного использования материнского сертификата или нарушения прав детей, в дело вступит прокуратура.

Продажа жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, не имеет ограничений по срокам. Вы можете реализовать свою квартиру в любое удобное для вас время.

Процедура продажи квартиры с маткапиталом

Поиск компенсации или новой недвижимости для детей

При выборе новой недвижимости для детей необходимо учитывать ряд условий, обеспечивающих комфортное проживание:

• В непосредственной близости от дома должны располагаться детские сады, школы и медицинские учреждения.

• Жильё должно находиться в хорошем состоянии, без признаков аварийности.

• Дом расположен в безопасном районе с низким уровнем преступности.

• Качество ремонта в новой квартире должно быть не хуже, чем в предыдущей.

Процесс продажи старой квартиры и приобретения новой должен происходить синхронно. Участники сделки заключают предварительный договор купли-продажи, который затем удостоверяется у нотариуса.

В качестве альтернативы предоставлению доли в другой квартире возможно денежное возмещение для несовершеннолетних с одобрения органов опеки. Для этого необходимо провести оценку доли детей. Если опека согласна на денежную выплату, для несовершеннолетнего открывается банковский счет, на который будут зачислены средства.

Важно, чтобы средства на таком счете, включая начисленные проценты, были застрахованы в системе обязательного страхования вкладов. Кроме того, общий размер средств в одном банке не должен превышать установленный лимит возмещения по вкладам, что гарантирует безопасность денежных средств детей.

Поиск покупателей на квартиру

Многие потенциальные покупатели избегают сделок, связанных с материнским капиталом, из-за риска оспаривания покупки. Произойти это может, если продавец не выделил доли для детей или не получил согласие органов опеки на сделку. Такие недочеты создают юридические проблемы и могут привести к аннулированию сделки.

Когда вы нашли подходящее новое жильё и заинтересованного покупателя на вашу старую квартиру, приступайте к организации сделки. Рекомендуется внести залог и составить предварительный договор купли-продажи. Далее необходимо подтвердить органам опеки ваше намерение предоставить доли детям в новой квартире. 

Получение разрешения на продажу от СФР и органов опеки

Разрешение на продажу недвижимости, в которой присутствуют собственники младше 18 лет, выдается органами опеки. Если квартира находится в ипотечном кредите, необходимо также получить согласие банка. Без одобрения кредитной организации продажа жилья, находящегося в ипотеке, невозможна.

Для получения разрешения от органов опеки необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Заявление на одобрение предстоящей продажи недвижимости.

• Паспортные данные всех заявителей.

• Свидетельства о браке и рождении детей.

• Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), домовой книги, технического паспорта, а также копии лицевых счетов на старое и новое жильё.

• Разрешение кредитной организации, если квартира обременена ипотекой.

• Документы из Росреестра, подтверждающие общую оценку и стоимость недвижимости.

• Предварительный договор купли-продажи, в котором стороны планируют подписать основное соглашение.

Рекомендуется уточнить полный перечень необходимых документов непосредственно в местном органе опеки и попечительства, поскольку требования могут отличаться в зависимости от региона.

Органы опеки обязаны вынести решение о согласии или отказе на выдачу разрешения на продажу недвижимости в течение 15 дней с момента подачи всех необходимых документов.

Оформление сделки купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры, в которой часть собственности принадлежит несовершеннолетнему, обязательно должен быть заверен нотариусом. Отсутствие нотариального удостоверения делает сделку недействительной, и Росреестр откажется регистрировать переход прав на недвижимость. Если участники сделки не могут присутствовать вместе, нотариальное удостоверение может быть проведено несколькими нотариусами.

Для нотариального заверения договора необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Паспорта родителей и детей, а также свидетельства о рождении детей (если им менее 14 лет).

• Соглашение сторон о проведении сделки.

• Разрешение органа опеки.

• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности.

• Технический паспорт на квартиру.

• Копию финансового лицевого счета.

• Справку об отсутствии задолженностей по жилищно-коммунальным услугам и за капитальный ремонт.

Регистрацию сделки по продаже старой квартиры и покупке новой можно осуществлять одновременно.

Регистрация права собственности

Нотариус обязан отправить документы на регистрацию прав на недвижимость в Росреестр, при условии, что стороны сделки не возражают против такого способа подачи. Исключением являются случаи, когда договор подписан представителем по доверенности, и собственник запретил регистрацию без своего личного участия.

Кроме того, участники сделки могут самостоятельно подать необходимые документы через Многофункциональные центры (МФЦ) или через банк, если доступна услуга электронной регистрации нотариальных сделок. 

Как продать ипотечную квартиру с маткапиталом?

Часто семейный капитал используется для частичного погашения ипотечного кредита. В любом случае, такую сделку необходимо согласовать с органами опеки, независимо от того, распределены ли доли между детьми и супругом. Кроме того, потребуется согласие банка на продажу недвижимости и на передачу кредитных обязательств покупателю.

После этого необходимо определить способ продажи квартиры:

• Часть вырученных средств направляется на погашение ипотеки.

• Условия кредита и обязательства передаются новому владельцу по согласованию с банком.

• Кредит самостоятельно погашается, после чего снимаются обременения, и объект недвижимости переоформляется на покупателя.

Если для погашения кредита родители использовали материнский сертификат, необходимо оформить обязательство о распределении долей детям в новой квартире и заверить его у нотариуса. При этом выполнение данного обязательства должно быть завершено в течение полугода после снятия обременения с недвижимости. Поэтому продажа жилья, приобретенного с помощью материнского капитала, является более сложной процедурой и возможна только после получения предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Уплата налогов при продаже квартиры

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, при продаже квартиры не требуется уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если имущество находилось в собственности более установленного минимального срока владения. Этот минимальный срок зависит от обстоятельств приобретения квартиры:

• Три года — если квартира получена по наследству или в дар от ближайших родственников, либо если на момент продажи у продавца не имеется другого жилого помещения.

• Пять лет — во всех остальных случаях приобретения квартиры.

Если же квартира находилась в собственности менее указанного минимального срока, необходимо будет уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Однако существует исключение: семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей, освобождаются от обязанности платить этот налог, независимо от срока владения недвижимостью.

Как рассчитать налог?

Если стоимость продажи квартиры ниже 70% её кадастровой оценки, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости, для расчета налога на доходы физических лиц используется 70% от этой кадастровой стоимости. В случае, когда цена продажи превышает 70% кадастровой стоимости, налогооблагаемый доход и сумма налога определяются на основании стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Кроме того, при определении налогооблагаемой базы можно воспользоваться налоговым вычетом до 1 000 000 рублей или уменьшить её на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры, включая использование материнского капитала. Такие вычеты позволяют снизить размер налога, уменьшая налогооблагаемый доход и, соответственно, сумму подлежащего уплате НДФЛ.