Как продать унаследованную недвижимость

После вступления в наследство человек имеет право продать квартиру, и это разрешено законом. Однако следует учитывать ряд особенностей, которые могут привести к дополнительным затратам и проблемам на различных этапах — как при оформлении наследства, так и при продаже. В данной статье мы расскажем, как правильно продать недвижимость, полученную по наследству.

В какое время можно продать унаследованную квартиру?

После получения квартиры в наследство новый владелец сразу обретает право пользоваться имуществом. Он может жить в квартире, делать в ней ремонт и оплачивать коммунальные услуги. Однако право продать унаследованную квартиру возникает только после выполнения ряда бюрократических процедур. Даже если продажа недвижимости не планируется, эти шаги нужно пройти, чтобы сохранить за собой право собственности.

Чтобы стать полноценным собственником квартиры, унаследованной по завещанию, необходимо выполнить несколько действий. Во-первых, нужно получить свидетельство о праве на наследство. Затем следует поставить квартиру на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Без завершения этих процедур сделка с недвижимостью невозможна.

Кроме того, в некоторых случаях квартира, полученная по наследству, может находиться в залоге или может быть приобретена в ипотеку. В таком случае наследнику придется взять на себя обязательства по кредиту. После получения свидетельства о праве на наследство нужно обратиться в банк для переоформления долговых обязательств. Полное оформление собственности с возможностью распоряжаться квартирой доступно только при согласии залогодержателя, то есть банка.

Таким образом, унаследованную квартиру можно продать только после того, как будет зарегистрировано право собственности на недвижимость.

Как узнать, открыто ли наследство

Чтобы проверить, открыто ли наследственное дело, можно обратиться к Реестру наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Для этого необходимо указать ФИО наследодателя, его дату рождения и смерти. Если дело зарегистрировано, нужно обратиться к соответствующему нотариусу. Если наследственное дело не открыто, следует подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту жительства наследодателя.

К заявлению необходимо приложить следующие документы: свидетельство о смерти; документы, подтверждающие родственные отношения (если наследование происходит по закону); документы, подтверждающие место жительства наследодателя на момент его смерти. 

Срок для принятия наследства составляет шесть месяцев с момента смерти наследодателя. Исключение — если у него был нерожденный ребенок, в этом случае срок исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить через суд при наличии уважительных причин пропуска, а без суда — если все наследники дадут письменное согласие.

Как получить право на наследство?

Для получения свидетельства о праве на наследство надо уплатить государственную пошлину:

• для наследников первой и второй очереди — 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. рублей;

• для остальных наследников — 0,6%, но не более 1 млн рублей.

Пошлина оплачивается после проведения оценки имущества. Оценку можно заказать как в БТИ, так и у независимых оценщиков. Свидетельство о праве на наследство выдается через полгода после смерти наследодателя, однако рекомендуется проводить сделку с недвижимостью только после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы информация была доступна и для покупателя.

Какие документы нужны для продажи унаследованной квартиры?

После оформления права собственности на унаследованную квартиру можно приступать к ее продаже. Когда все документы оформлены правильно, а владельцы недвижимости указаны в выписках, процесс продажи проходит стандартным образом: покупатель при необходимости вносит аванс, затем заключается договор, и стороны с необходимыми бумагами обращаются в МФЦ или Росреестр для регистрации.

Для продажи квартиры, полученной в наследство, потребуются следующие документы:

• паспорта всех участников сделки;

• договор купли-продажи;

• разрешение органов опеки и попечительства (если сделка касается интересов несовершеннолетних собственников);

• справка о зарегистрированных в квартире;

• свидетельство о праве на наследство;

• технические документы на квартиру (план, выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам).

Налог при продаже квартиры

В общем случае наследование недвижимости не облагается налогом, поэтому наследники не обязаны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и не должны декларировать унаследованную квартиру.

Доходы, получаемые от физических лиц в порядке наследования, не подлежат налогообложению, за исключением вознаграждений, которые выплачиваются наследникам авторов научных, литературных и художественных произведений, а также наследникам владельцев патентов на изобретения, полезные модели и промышленные образцы (п. 18 ст. 217 НК РФ). Однако эта норма не касается недвижимости, полученной в наследство.

Налоги начинаются с момента оформления права собственности на имущество. С этого момента новый собственник обязуется оплачивать земельный и другие налоги на собственность. Однако ситуация изменится, если наследник решит продать унаследованную квартиру. В этом случае может возникнуть необходимость уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который будет зависеть от срока владения квартирой и налогового статуса владельца.

Налоговый статус

Если продажу недвижимости осуществляет гражданин России, ставка НДФЛ составляет 13%. Для нерезидентов, включая иностранных граждан и россиян, которые провели более 183 дней за рубежом в течение 12 месяцев (при этом месяцы считаются подряд), ставка налога увеличивается до 30%. Таким образом, при продаже жилья, будь то унаследованного или приобретенного другим способом, налог для нерезидентов будет выше.

Срок владения

Согласно Налоговому кодексу, минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого продажа не будет облагаться налогом, составляет 3 года или 5 лет.

Если право собственности на квартиру было получено безвозмездно, например, через завещание или дарение от родственников, приватизацию по договору социального найма или в рамках договора пожизненного содержания с иждивением, достаточно владеть им на протяжении 3 лет. Также этот срок применим, если недвижимость является единственным жильем владельца (при этом учитывается и совместная собственность супругов, если обе квартиры были приобретены в период брака). Кроме того, если квартира продается в течение 90 дней после приобретения нового жилья, налог на продажу не взимается.

Во всех остальных случаях, чтобы избежать налога с продажи недвижимости, необходимо владеть ею не менее 5 лет.

Как рассчитывают налог, и можно ли получить налоговые вычеты

Если необходимо продать унаследованную квартиру до истечения 3 лет, налог с продажи составит 13% от ее стоимости. Важно учитывать, что срок владения недвижимостью для расчета налога начинается с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности на квартиру.

Налогоплательщики имеют право на налоговые вычеты, которые позволяют уменьшить налогооблагаемую базу. На данный момент действует стандартный вычет в размере до 1 млн рублей. Вместо этого, если имеются документы, подтверждающие стоимость имущества, можно использовать вычет в размере стоимости квартиры, при условии, что наследодатель не использовал данный вычет ранее.

Как продать несколько долей в унаследованной квартире

Если в унаследованной квартире несколько долей, и один из собственников хочет продать свою долю, ему необходимо предложить остальным дольщикам выкупить ее или получить их согласие на продажу, которое должно содержать отказ от права преимущественной покупки. Несоблюдение этих требований может привести к судебным разбирательствам и признанию сделки недействительной. Когда доля квартиры была унаследована одним дольщиком после смерти другого, срок владения для налогового учета начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с того времени, когда была зарегистрирована первоначальная собственность на долю.

Если все дольщики решили продать квартиру, с налоговой точки зрения будет выгоднее, если каждый собственник продаст свою долю по отдельному договору. Таким образом, каждый налогоплательщик сможет воспользоваться вычетом в размере до 1 млн рублей на каждую долю.

Что еще нужно учитывать при продаже унаследованной квартиры

При продаже унаследованной квартиры важно учесть несколько нюансов. Одним из них является необходимость найти последнюю версию завещания. В случае, если наследники были объявлены после завершения сделок с недвижимостью, такие сделки могут быть оспорены в судебном порядке. В этой ситуации покупатели рискуют не только потерять деньги, но и остаться без недвижимости, особенно если продавец уже потратил средства. Продавцу также грозит долгий судебный процесс и проблемы, включая возбуждение исполнительного производства при невозможности вернуть средства.

Кроме того, важно заранее удостовериться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов, особенно если сделка осуществляется до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя. Хотя свидетельство о праве на наследство может быть выдано раньше, это часто приводит к правовым спорам. Важно помнить, что срок для подачи заявлений о праве на наследство начинается с момента, когда наследники узнали о смерти наследодателя. Дополнительный риск возникает, если у наследодателя были дети, особенно внебрачные. Если их права на наследство были нарушены, они могут обратиться к нотариусу в течение шести месяцев после достижения совершеннолетия.

Если один из наследников хочет продать свою долю, ему нужно получить согласие остальных дольщиков и предложить им выкупить долю в первую очередь. Несоблюдение этих условий может привести к признанию сделки недействительной. В случае, если доля получена в наследство после смерти другого собственника, срок владения начинает отсчитываться не с даты смерти наследодателя, а с момента регистрации права собственности на эту долю.