Приобретение недвижимости — это значимый и ответственный шаг, который требует не только финансовых вложений, но и тщательной подготовки. Это важно не только для тех, кто делает это впервые, но и для опытных покупателей, поскольку каждая сделка уникальна и скрывает потенциальные риски. Чтобы защитить свои интересы и инвестиции, крайне важно уделить должное внимание проверке юридической чистоты и технического состояния выбранного жилья.
Будь то сделка с помощью риэлтора или покупка в ипотеку, где банк предоставляет поддержку в проверке недвижимости, необходимо оставаться бдительными. Не стоит полагаться только на помощь профессионалов; важно лично убедиться в соответствии всех документов и законности сделки.
Какие данные следует проверить
Выписка из ЕГРН
При покупке квартиры одним из ключевых этапов проверки юридической чистоты объекта является получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ содержит всю необходимую информацию о недвижимости, включая характеристики объекта, историю прав собственности, наличие обременений, таких как залоги или аресты, и другие юридически значимые факты.
Для получения выписки необходимо посетить официальный сайт Росреестра и войти в раздел «Выписки из ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях». Этот процесс требует авторизации через систему «Госуслуги». После входа в систему выберите «Получить выписку из ЕГРН», укажите цель вашего обращения, и выберите интересующий вас тип выписки: о характеристиках и правах на недвижимость или о переходе прав на объект недвижимости. Вам будет предложено ввести необходимые данные и подать заявление на получение документа.
С марта 2023 года в выписке из ЕГРН данные о собственнике физическом лице по умолчанию скрыты. Для доступа к этой информации собственник может самостоятельно раскрыть эти данные, подав соответствующее заявление в Росреестр, или же можно обратиться к нотариусу для получения нотариально заверенной выписки, которая включает сведения о правообладателе.
Нотариальная доверенность
При покупке квартиры, осмотр которой проводится без присутствия собственника, наличие нотариальной доверенности является обязательным. Этот документ подтверждает полномочия лица, представляющего интересы владельца, и должен содержать точный адрес жилья, а также паспортные данные как самого собственника, так и представителя. Особенно важно это в случаях, когда взрослые дети занимаются сдачей квартиры своих пожилых родителей, которые по состоянию здоровья или по другим причинам не могут лично присутствовать при показе.
Однако продажа квартиры по доверенности может быть рискованным делом. Мошенники часто используют этот метод для совершения нелегитимных сделок. Если квартира продается только по доверенности, следует настоять на личном участии собственника в заключении сделки. Встреча и личное общение с собственником позволят проверить соответствие представленных документов с данными в государственном реестре прав на недвижимость.
Также необходимо убедиться в подлинности нотариуса, выдавшего доверенность. Проверка нотариуса и его права на ведение деятельности может быть осуществлена через соответствующие запросы в нотариальные палаты или другие регулирующие органы.
Основание права собственности
Проверка оснований права собственности на недвижимость — важный этап при покупке квартиры, который помогает избежать встречи с мошенниками и потенциальных правовых споров в будущем. В свидетельстве должно быть указано, на каком основании собственность была приобретена: через договор купли-продажи, в результате приватизации, по договору дарения или в качестве наследства.
Особое внимание следует уделить последним двум случаям. Приобретение имущества через дарение или наследство может сопровождаться правовыми рисками, включая возможность оспаривания сделки родственниками или другими наследниками. Важно обратить внимание на давность владения недвижимостью продавцом: если собственность была приобретена недавно, в частности менее трех лет назад, риск оспаривания сделки возрастает. Срок исковой давности для оспаривания прав на наследство составляет три года, поэтому предпочтительнее, чтобы продавец владел квартирой больше 3 лет.
Кто зарегистрирован в квартире
При покупке квартиры крайне важно уточнить информацию о всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади. Для этого покупателю следует запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи. Вся информация включена в Единый жилищный документ, который можно получить в Многофункциональном центре (МФЦ). Для их получения необходимо предоставить паспорт и документы, подтверждающие право пользования помещением.
Справка формы 9 предоставляет полную картину по зарегистрированным лицам, включая не только тех, кто прописан на момент ее выдачи, но и историю регистраций с момента сдачи жилья в эксплуатацию. Это позволяет выявить наличие в квартире несовершеннолетних, людей, отбывающих тюремный срок, или тех, кто находится на длительном лечении и может в дальнейшем заявить свои права на жилье.
Особое внимание следует уделить ситуации с несовершеннолетними, прописанными в квартире, особенно если она была приватизирована. В случае, если несовершеннолетние были зарегистрированы в момент приватизации, они автоматически становятся совладельцами. При этом для совершения сделки с такой квартирой потребуется получить разрешение от органов опеки, которые должны удостовериться, что условия нового жилья для несовершеннолетнего приемлемы.
Разрешение супруга
При покупке квартиры, которая была приобретена во время брака и является совместно нажитым имуществом, необходимо учесть несколько важных аспектов. Согласно законодательству, продажа такого имущества требует нотариально заверенного разрешения второго супруга. Это обусловлено тем, что без согласия супруга сделка может быть признана недействительной, поскольку это нарушает интересы третьего лица.
Если владелец недвижимости находится в процессе развода или уже разведен, покупателю следует запросить решение суда о разделе совместного имущества. Это решение укажет, какие доли имущества принадлежат каждому из бывших супругов, и подтвердит право продавца на распоряжение своей долей без необходимости получения дополнительного согласия.
Кадастровый паспорт
Кадастровый паспорт является одним из ключевых документов при покупке недвижимости, содержащим актуальные и важные сведения об объекте. Этот документ включает информацию о кадастровом номере объекта, его адресе, площади, категории, типе и назначении. Проверить перед покупкой квартиры кадастровый паспорт нужно, чтобы убедиться в точности и актуальности предоставленной продавцом информации.
Покупатели могут воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра для проверки сведений, введя кадастровый номер или адрес объекта в соответствующем разделе «Сервисы». Это позволяет не только подтвердить данные, указанные в кадастровом паспорте, но и узнать о наличии прав собственности или обременений, таких как ипотека или аресты.
Задолженность по коммунальным платежам
Перед покупкой квартиры (особенно актуально для вторичной недвижимости) особое внимание следует уделить проверке наличия задолженностей по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. Эти сведения содержатся в едином жилищном документе, который включает историю платежей по адресу. Документ можно запросить у продавца или в управляющей компании. Также возможно получение отдельной справки о задолженности в многофункциональном центре (МФЦ) или непосредственно у поставщика коммунальных услуг.
Важно понимать, что задолженность по взносам за капитальный ремонт переходит к новому собственнику после продажи жилого помещения. Это означает, что новый владелец квартиры автоматически берет на себя обязательства по погашению всех накопленных долгов. Поэтому перед покупкой необходимо тщательно проверить и учесть все существующие финансовые обязательства по квартире.
Проверка через МВД
Проверка личности собственника и подлинности его документов является критически важным шагом в процессе покупки квартиры. Ошибки или исправления в документах, удостоверяющих личность, могут быть признаком мошенничества. Для верификации паспортных данных продавца можно воспользоваться онлайн-сервисом Министерства внутренних дел России. Этот сервис предоставляет возможность проверить действительность паспорта, а также соответствие серии, номера и персональных данных (фамилии, имени, отчества) сведениям, указанным в выписке из ЕГРН и других документах на квартиру.
Для проведения проверки необходимо зайти на соответствующий раздел сайта МВД, ввести серию и номер паспорта в предназначенные для этого поля, ввести код с картинки и нажать кнопку «Отправить запрос». Система автоматически обработает запрос и выдаст результат, подтверждая или опровергая действительность паспорта. Если паспорт окажется недействительным (например, изъят или уничтожен), это будет явным сигналом к дополнительной проверке и возможному отказу от сделки.
Как обезопасить себя при проверке информации о квартире онлайн
-
Не передавайте данные банковских карт третьим лицам. Никогда не делитесь CVV/CVC-кодом вашей банковской карты или кодами из СМС-сообщений от банка.
-
Избегайте перехода по внешним ссылкам. Не переходите по баннерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, отправленными другими пользователями, и не вводите на таких сайтах свои персональные данные.
-
Проверяйте адрес сайта и наличие защиты. Всегда проверяйте, что в адресной строке браузера присутствует значок замка, что свидетельствует о защищенном соединении, и проверьте правильность написания URL-адреса сайта.
-
Откажитесь от предоплаты. Ни при каких условиях не вносите предоплату, особенно когда дело касается аренды.
-
Общайтесь через официальные каналы. Предпочтительно обсуждать детали сделки через встроенные мессенджеры на официальных платформах, а не через телефонные звонки или приложения вроде WhatsApp, где сложнее контролировать конфиденциальность информации.
Обращение к специалистам
При покупке недвижимости обращение к опытным специалистам и юристам значительно снижает риск столкновения с мошенничеством и упрощает процесс. Мошенники часто избегают взаимодействия с профессионалами, потому что их шансы на успех в таком случае минимальны. Наем опытного агента или консультанта, работающего в тандеме с юристом, позволит вам получить детальный анализ всех документов и объяснения, почему покупка конкретной квартиры является безопасной. После анализа останется только подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи, а затем получить ключи и полный пакет документов на квартиру.
Кроме того, для дополнительной защиты можно воспользоваться услугами нотариуса. Перед сделкой он проведет тщательную проверку всех документов и лиц, участвующих в сделке. Он удостоверится в добровольности и осознанности действий всех сторон при подписании договора, проверит наличие обременений, ограничений и проверит участников сделки на предмет банкротства и других юридических ограничений. Это поможет минимизировать риски обмана.
В случае, если нотариус допустит ошибки в ходе выполнения своих обязанностей, он несет полную имущественную ответственность за возможный ущерб. Это предоставляет дополнительные гарантии качества и безопасности проводимых операций. Обращение к профессионалам не только обезопасит вас, но и значительно упростит процесс приобретения недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
-
ГАС "Правосудие". Эта система предоставляет информацию о текущих и завершенных судебных спорах, рассматриваемых судами общей юрисдикции и мировыми судьями. Начните с определения территориальной подсудности, исходя из места жительства продавца или места нахождения недвижимости. Зайдите на сайт соответствующего суда, откройте раздел "Судебное делопроизводство" или "Поиск по судебным делам", затем введите данные продавца для поиска информации о его участии в делах.
-
Картотека арбитражных дел. Если продавец также является участником дел, рассматриваемых арбитражными судами, включая дела о банкротстве, используйте арбитражную картотеку. На сайте арбитражного суда введите ИНН или ОГРН юридического лица, или Ф.И.О. физического лица в графу "Участник дела". Система предоставит список всех связанных дел.
-
Банк данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов. Этот ресурс содержит информацию о ведущихся и недавно завершенных исполнительных производствах. Выберите регион Российской Федерации, соответствующий месту жительства продавца или месту нахождения недвижимости, введите Ф.И.О. и дату рождения физического лица или ИНН юридического лица для поиска.
-
Запрос справки об остатке материнского капитала играет важную роль в процессе купли-продажи недвижимости, если существует вероятность, что для её приобретения использовались средства из этого фонда. Материнский капитал предоставляется семьям с детьми, рожденными после 1 января 2007 года, и может быть направлен на улучшение жилищных условий, образование детей и другие поддерживаемые государством цели.
При использовании материнского капитала на покупку жилья, важно убедиться, что дети, в интересах которых были использованы средства, получили свою долю в праве собственности на эту недвижимость. Это требование законодательства направлено на защиту интересов несовершеннолетних и их прав на жилье.
При последующей продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, необходимо получение разрешения от органов опеки и попечительства, так как сделка затрагивает права несовершеннолетних детей. Кроме того, такие сделки должны быть удостоверены нотариально.
Справку об остатке материнского капитала можно заказать в Пенсионном фонде России или через портал Госуслуг. Получить справку может владелец сертификата на материнский капитал, который обычно является одним из родителей или законным представителем детей.
-
Залог у банка — это наиболее распространенный тип обременения, возникающий когда квартира приобретается в ипотеку или когда собственник берет потребительский кредит, оформляя недвижимость в залог. Продажа такой квартиры возможна, но требует либо полного погашения кредита и снятия обременения с последующей получением чистой выписки из ЕГРН, либо получения разрешения от банка на сделку с условием, что часть денег от продажи направляется на погашение кредита, после чего банк снимает обременение.
-
Арест — это обременение, накладываемое в случае наличия у собственника долгов по коммунальным платежам, семейных споров по разделу имущества или других юридических проблем. В таком случае квартиру нельзя продать или совершить другую сделку до момента снятия ареста, который обычно требует решения суда. Это одно из самых строгих обременений, так как оно полностью блокирует возможность совершения любых операций с недвижимостью.
-
Долгосрочная аренда — если квартира сдана в долгосрочную аренду и договор зарегистрирован в Росреестре, то права арендатора защищены законом. При продаже такой квартиры договор автоматически переходит к новому владельцу, что может быть привлекательно для инвесторов, но неудобно для тех, кто планирует самостоятельно проживать в приобретенной квартире. Владелец должен расторгнуть договор с арендатором, что может занять до трех месяцев, или покупателю придется дожидаться окончания срока аренды.
-
Доверительное управление и рента — если квартира находится в доверительном управлении, часто в случае несовершеннолетних собственников, любая сделка с недвижимостью требует участия органов опеки. Квартира в ренте, особенно когда речь идет о пожилых собственниках, которые передают право собственности после своей смерти другому лицу, также требует согласования всех сделок с текущим собственником.
-
