Как рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки — это процесс получения нового кредита для погашения уже существующей задолженности по ипотечному кредиту на более выгодных условиях. В результате заемщик может снизить общие расходы, процентные ставки, а также уменьшить ежемесячные платежи или срок кредита. Например, за счет более низкой процентной ставки можно значительно сократить сумму переплаты по кредиту.

Однако рефинансирование может иметь и некоторые недостатки, такие как дополнительные расходы на оформление, включая оценку недвижимости, страхование и комиссии банка. Также процесс требует подготовки пакета документов, похожего на оформление новой ипотеки. Для успешного рефинансирования важно, чтобы заемщик имел положительную кредитную историю, поскольку наличие просроченных долгов или негативных записей может осложнить получение нового кредита.

Когда есть смысл рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование ипотеки может быть выгодным решением, но важно понимать, в каких случаях оно действительно оправдано. Одним из основных факторов, который стоит учитывать, является изменение ключевой ставки Центробанка. Когда ставка снижается, ипотечные кредиты становятся дешевле, и заемщики получают возможность взять новый кредит с более выгодными условиями. Однако для того, чтобы рефинансирование стало экономически целесообразным, нужно оценить несколько ключевых моментов.

Первым вопросом, на который стоит ответить, является время, прошедшее с начала погашения задолженности. Чем раньше заемщик начнет процесс рефинансирования, тем больше выгоды он может получить. Это особенно актуально для кредитов с аннуитетными платежами, поскольку в начале срока основную часть платежа составляют проценты, а не основная сумма долга. Поэтому рефинансировать ипотеку имеет смысл, если прошло не более половины срока с момента оформления кредита, когда процентные выплаты еще значительные.

Другим важным фактором является разница в процентных ставках. Если вы сможете получить новый кредит с процентной ставкой, которая ниже хотя бы на 1–1,5% по сравнению с текущей, то это хороший повод для рефинансирования. Снижение ставки приведет к значительному уменьшению переплаты по ипотечному кредиту и снизит ежемесячные платежи.

Если же ипотека была оформлена менее полугода назад, скорее всего, ставка не успела существенно снизиться, и процесс рефинансирования не принесет значительных выгод. Также важно учитывать дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе рефинансирования: плата за оценку недвижимости, страховку и различные банковские комиссии. Эти расходы могут снизить общую экономию, поэтому важно заранее рассчитать все затраты.

Нужно отметить, что при рефинансировании ипотеки заемщик сохраняет право на получение налогового вычета. Это особенно важно для тех, кто планирует воспользоваться имущественным вычетом на покупку жилья или на проценты по ипотечному кредиту. 

Какие расходы потребуются для рефинансирования ипотеки?

При рефинансировании ипотеки заемщик должен учитывать не только основные расходы по оформлению нового кредита, но и дополнительные затраты, которые могут возникнуть в процессе. Одним из первых расходов является отчет об оценке недвижимости. Оценка жилья необходима для того, чтобы банк мог определить его текущую рыночную стоимость и установить соответствующую сумму кредита. Услуга обычно оплачивается заемщиком и может занимать от нескольких дней до недели.

Другим важным расходом является оформление нового страхового полиса. Для рефинансирования ипотеки могут понадобиться различные виды страхования, такие как страхование жизни и здоровья заемщика, страхование недвижимости и титула. Стоимость страхования может меняться в зависимости от банка. В некоторых случаях потребуется также получить справки из предыдущего банка или выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если у заемщика есть второй супруг, потребуется нотариально заверенное согласие на сделку. Также нужно учесть государственную пошлину за регистрацию обременения на недвижимость в Росреестре, которая является обязательной для завершения процесса рефинансирования. Важно помнить, что в период до переоформления обременения на новый банк может действовать повышенная процентная ставка по ипотеке.

Как выбрать банк, чтобы рефинансировать ипотеку?

• Проверьте легальность банка. Убедитесь, что банк имеет все необходимые лицензии и действует в рамках законодательства. Посетите его официальный сайт и ознакомьтесь с документами.

• Изучите лимиты по сумме и срокам кредита. Узнайте, какие минимальные и максимальные суммы доступны для рефинансирования, а также какие сроки погашения предлагает банк. Некоторые учреждения могут ограничивать суммы или устанавливать короткие сроки для определенных типов займов.

• Сравните процентные ставки. Обратите внимание на реальную процентную ставку, а не только на рекламируемые условия. Узнайте, является ли ставка стабильной на весь срок кредита или она изменится спустя какое-то время, и учтите все условия, которые могут повлиять на её уровень.

• Оцените стоимость страхования. Если банк требует страхование, ознакомьтесь с условиями различных страховщиков и выберите наиболее выгодное предложение. Не обязательно покупать полис у партнера банка — иногда можно найти более выгодные варианты.

• Ознакомьтесь с требованиями к заемщику. Убедитесь, что вы соответствуете требованиям банка, таким как возраст, стаж работы, уровень дохода и кредитная история. Некоторые кредиторы могут устанавливать более строгие критерии, чем ваш текущий банк.

• Сравните предложения нескольких банков. Не ограничивайтесь одним вариантом. Изучите условия рефинансирования в разных банках, чтобы выбрать наиболее выгодные процентные ставки, сроки и дополнительные условия.

Как рефинансировать ипотечный кредит

Рассчитайте выгоду

Прежде чем принимать решение о рефинансировании ипотеки, необходимо тщательно рассчитать, насколько выгодно будет переводить кредит в новый банк. Для этого важно учитывать не только процентные ставки, но и все возможные расходы, связанные с процессом рефинансирования. Одним из удобных способов сделать это является использование кредитных калькуляторов, которые предоставляют банки и финансовые агрегаторы. Калькуляторы позволяют рассчитать новые условия по кредиту, сравнить ежемесячные платежи и оценить, сколько можно сэкономить на переплате, если ставка будет снижена.

С помощью калькулятора можно ввести текущие параметры кредита: сумму долга, оставшийся срок, процентную ставку и тип платежей. Затем нужно выбрать параметры нового кредита, который предлагают банки, чтобы увидеть, как изменится сумма ежемесячного платежа и общая переплата. 

Соберите документы

Первоначально вам понадобится паспорт заемщика и созаемщика с отметкой о регистрации по месту жительства. Если вы имеете временную регистрацию, нужно будет предоставить и этот документ. Также потребуется документ, подтверждающий ваше трудовое положение: справка с места работы или иные доказательства финансовой стабильности (например, налоговые декларации для самозанятых).

Необходимо также предоставить информацию по текущему кредиту. Это включает номер и дату кредитного договора, срок действия договора и дату полного погашения кредита, а также сумму и валюту кредита. Важным моментом является предоставление данных о процентной ставке, ежемесячных платежах и реквизитах счета, на который производится погашение. Эти сведения можно подтвердить документами, такими как кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита или документ, подтверждающий изменение реквизитов первичного кредитора.

Кроме того, новый банк может запросить дополнительные сведения о текущей задолженности по рефинансируемому кредиту, в том числе остаток долга с учетом процентов, а также наличие или отсутствие просроченной задолженности. Для этого потребуется предоставить справку или выписку от текущего банка-кредитора, которая подтвердит эти данные. Также важно учесть, что в некоторых случаях банк может запросить информацию о том, были ли просрочки по кредиту в последние 12 месяцев. 

Подайте заявку и дождитесь решения

После того как вы собрали все необходимые документы, следующий шаг — подать заявку на рефинансирование. Сделать это можно двумя способами: лично, в отделении банка, или онлайн через официальный сайт. Если вы предпочитаете подать заявку в отделении, вам нужно будет посетить ближайший офис банка с полным пакетом документов и заполнить заявление на рефинансирование. Если вы решите подать заявку онлайн, на большинстве банковских сайтов есть специальные формы для подачи заявления на рефинансирование. Для этого потребуется зарегистрироваться в личном кабинете, загрузить сканы собранных документов и заполнить заявку. 

После подачи заявки банк начнет процедуру ее рассмотрения, которая может занять от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от загруженности и внутренних процедур кредитной организации. В результате вы получите решение банка. Если оно положительное, следующим шагом будет подписание кредитного договора с новыми условиями.

Подайте документы на недвижимость и по рефинансируемому кредиту в банк

После того как банк одобрит вашу заявку на рефинансирование, у вас будет срок в 90 дней (но нужно уточнять в конкретном банке) для получения кредита. В этот период необходимо предоставить дополнительные документы, связанные с недвижимостью, а также с текущей ипотекой, которую вы планируете рефинансировать. Кроме того, потребуется провести оценку жилья, которая займет около 3-5 рабочих дней.

Банк рассмотрит все предоставленные документы в течение 1-3 рабочих дней. Если все будет в порядке, с вами свяжется менеджер для дальнейших шагов. На этом этапе вы договоритесь о времени подписания нового кредитного договора и договора ипотеки (залога), после чего получите средства на погашение предыдущего кредита.

Получите кредит на рефинансирование

После подписания всех необходимых документов и оформления нового кредита, вам будут переведены средства. В зависимости от условий банка, деньги могут быть переведены напрямую на счет вашего бывшего кредитора для погашения текущего долга. В случае, если средства поступают вам, вы обязаны перевести их в старый банк, чтобы закрыть ипотечное обязательство.

Снимите обременение с жилья в Росреестре и зарегистрируйте договор ипотеки в пользу банка

После того как вы погасите старую ипотеку, банк передаст вам закладную, если она была оформлена, в которой будет указано, что у вас больше нет финансовых обязательств по данному кредиту. Эта закладная должна быть подана в Росреестр для снятия обременения с недвижимости. Если закладная не оформлялась, достаточно просто подать заявление на снятие обременения. Вместе с этим заявлением в Росреестр необходимо подать подписанный с новым банком договор ипотеки (залога) на недвижимость в трех экземплярах. Росреестр снимет обременение в пользу прежнего кредитора и зарегистрирует новый залог в пользу вашего текущего банка в течение нескольких рабочих дней.