Как самозанятому взять ипотеку

Термин "самозанятый" стал широко известен с 2019 года, когда для отдельных категорий граждан, работающих на себя, был введён специальный режим налогообложения — налог на профессиональный доход (НПД). Этот режим подходит тем, чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей и кто не привлекает наёмных сотрудников.

Стать самозанятым можно в самых разных профессиях и видах деятельности. Например, если заниматься:

• приготовлением кондитерских изделий;

• репетиторством;

• разработкой дизайна;

• уходом за детьми;

• фотографией;

• услугами в сфере красоты.

Кроме того, такой статус могут оформить и те, кто получает доход от сдачи недвижимости в аренду. Регистрация в качестве самозанятого доступна через приложение «Мой налог», отделения Социального фонда России, портал Госуслуг или с помощью банков-партнёров. После оформления предприниматель, работающий по НПД, отправляет клиентам цифровые чеки за оказанные услуги и ежемесячно перечисляет налог в налоговые органы.

В чем разница между самозанятым и ИП?

Разница между самозанятыми и индивидуальными предпринимателями заключается в правовом статусе, налоговых обязательствах и возможностях ведения бизнеса. Самозанятые и ИП — это две разные формы деятельности для тех, кто работает на себя, но их отличия делают каждую из форм более подходящей для определённых целей.

Основное различие связано с налоговыми ставками. Самозанятые платят налог по сниженной ставке: 4% при работе с физическими лицами и 6% при взаимодействии с юридическими лицами. Для ИП налоговая нагрузка выше — 6% или 15% в зависимости от налогового режима (упрощенного или общего). То есть самозанятость - отличный выбор для тех, чей доход относительно небольшой или деятельность не требует сложного учёта. Однако доход самозанятых ограничен суммой в 2,4 млн рублей в год. Если доход превышает этот лимит, необходимо либо прекратить деятельность, либо зарегистрироваться в качестве ИП. Для ИП таких ограничений нет, и они могут зарабатывать любые суммы.

Существенным преимуществом самозанятых является отсутствие обязательных страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Им также не требуется сдавать налоговую отчётность: вместо этого самозанятые формируют чеки за оказанные услуги, а налог начисляется на основании этих чеков. ИП, напротив, обязаны вести регулярную бухгалтерскую отчётность и платить фиксированные взносы, даже если их доход минимален.

Кроме того, самозанятые не имеют права нанимать сотрудников. Эта форма подходит для тех, кто работает один, например, для репетиторов, дизайнеров, фотографов и других специалистов, предоставляющих услуги самостоятельно. ИП, в свою очередь, могут нанимать работников.

Дают ли ипотеку самозанятым?

Банки дают ипотеку самозанятым, однако они рассматривают их заявки с большей осторожностью. Связано это с нестабильностью доходов, характерной для такого типа деятельности, тогда как выплаты по ипотеке требуют регулярности. Банки обоснованно опасаются рисков невозврата средств, предоставленных на покупку недвижимости. Тем не менее, даже лица, работающие по режиму НПД, могут рассчитывать на одобрение ипотеки при соблюдении определённых условий. Самозанятые могут получить ипотеку как на новостройку, так и на жилье на вторичном рынке.

Какие сложности возникают при одобрении ипотеки самозанятым?

Самозанятым гражданам проще оформить небольшой кредит, чем получить значительную сумму на покупку недвижимости. Даже если заемщик демонстрирует высокую успешность своей деятельности, кредитные организации предъявляют к нему более строгие требования по сравнению с работниками по найму.

Условия кредитования для самозанятых зачастую менее привлекательны: одобренная сумма может оказаться ниже ожидаемой, а процентная ставка — выше. Кроме того, минимальный первоначальный взнос для таких клиентов обычно составляет не менее 30% от стоимости жилья.

Ещё один минус — отсутствие права на налоговый вычет. Поскольку самозанятые платят налог на профессиональный доход, они не могут воспользоваться вычетом, который доступен плательщикам НДФЛ. Решить эту проблему можно только в двух случаях: если человек параллельно официально трудоустроен или до получения статуса самозанятого платил НДФЛ или налоги по общей системе как ИП. В таких ситуациях заёмщик может оформить вычет за последние три года.

Требования банков к самозанятым

Основные критерии для самозанятых заемщиков схожи с общими условиями: возраст от 21 года, российское гражданство, постоянная регистрация, подтверждение трудового стажа и платежеспособности. Однако есть нюансы, которые банки учитывают особо тщательно при анализе заявки на ипотечный кредит:

• Продолжительность трудовой деятельности. Поскольку самозанятые работают на себя, банкам важно, как долго человек находится в этом статусе. Если регистрация самозанятости была оформлена недавно, например, пару месяцев назад, вероятность отказа в кредите высока. Для повышения шансов стоит иметь общий трудовой стаж не менее 3–5 лет, а статус самозанятого — не менее полугода.

• Постоянный и предсказуемый доход. У самозанятых заработок может меняться от месяца к месяцу. Несмотря на годовой лимит дохода в 2,4 млн рублей, банки оценивают средний заработок, его регулярность и соответствие будущим платежам. Например, если в одном месяце доход составил 50 000 рублей, а в другом всего 2 000 рублей, это вызовет сомнения. Для успешного одобрения ипотеки средний ежемесячный доход должен быть не меньше 40–50% от суммы планируемого платежа.

• Безупречная кредитная история. Репутация заемщика играет важную роль. Банки анализируют, как клиент управлял своими долгами ранее: были ли кредиты, случались ли просрочки или остаются ли неоплаченные задолженности. Полное отсутствие кредитного опыта также настораживает банки. В таком случае стоит взять небольшой кредит или оформить кредитную карту, своевременно её погасив, чтобы продемонстрировать свою ответственность. Аналогичный подход поможет исправить испорченную кредитную историю, при условии, что все платежи будут внесены вовремя.

Как самозанятому оформить ипотеку?

Подготовка

Прежде чем подавать заявку на ипотеку, важно правильно оценить свои возможности. Для этого стоит воспользоваться ипотечным калькулятором, который поможет определить, какое жильё соответствует вашим доходам, какую сумму можно запросить и на какой срок лучше всего оформить кредит. Размер первоначального взноса играет ключевую роль — он должен соответствовать минимальным требованиям банка или ипотечной программы. Чем более реалистично будущий заёмщик оценивает свои возможности, тем выше вероятность одобрения кредита.

Перед подачей заявки полезно проверить кредитную историю. Сделать это можно, заказав отчёт через портал Госуслуг. Банки также запрашивают эту информацию, чтобы оценить надёжность клиента, поэтому важно заранее убедиться в отсутствии просроченных платежей или других проблем. Кроме того, стоит проверить наличие судебных задолженностей на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если их нет, это повысит шансы на получение ипотеки.

Также рекомендуется просмотреть доступные льготные ипотечные программы. Они могут иметь более выгодные ставки. Например, клиенты с детьми могут оформить семейную ипотеку. Жители Дальнего Востока или те, кто планирует туда переехать, имеют право на льготную ипотеку, если возраст заёмщика не превышает 36 лет.

Оформление

Когда подготовка завершена, можно переходить к оформлению. Начинается этот процесс с подачи онлайн-заявки, где указываются личные данные и контактная информация. После этого банк обычно принимает предварительное решение в течение одного дня. Если заявка одобрена, необходимо собрать документы: паспорт, СНИЛС, справку о постановке на учёт в качестве самозанятого, сведения о доходах из приложения «Мой налог» и другие справки, которые запрашиваются банком после одобрения заявки.

Следующий шаг — выбор недвижимости. Важно остановиться на варианте, который соответствует требованиям банка: это может быть жильё от надёжного застройщика или вторичное жильё с износом до 65%, работающими коммуникациями и полным пакетом документов. После согласования объекта с банком необходимо получить окончательное одобрение, открыть счёт для внесения первоначального взноса и оформить обязательную страховку.

Банки позволяют заключать ипотечные сделки удалённо. В некоторых случаях сотрудник банка приезжает к клиенту на дом, где помогает оформить электронную подпись. Затем договор подписывается дистанционно, а сделка регистрируется через видеоконференцию. Можно воспользоваться приложением «Госключ», которое также позволяет выпустить электронную подпись и подписать договор из дома. Конечно, оформить ипотеку можно и в отделении банка.

Как повысить шансы на получение одобрения?

• Увеличьте размер первоначального взноса. Чем больше сумма взноса, тем привлекательнее вы становитесь для банка. В некоторых случаях это позволяет пройти по упрощённой программе, например, «ипотека по двум документам», где не требуется подробная информация о бизнесе, а решение может быть принято автоматически.

• Обратитесь в свой банк. Если вы обслуживаетесь в банке, где ведутся ваши расчёты как самозанятого, это упростит процесс. Кредитор уже имеет доступ к данным о ваших доходах и расходах.

• Привлеките созаёмщика или поручителя. Банк охотнее выдаёт ипотеку, если в сделке участвуют несколько плательщиков. Созаёмщик, например, супруг или близкий родственник, помогает увеличить совокупный доход.

• Укажите дополнительные источники дохода. Помимо самозанятости, стабильный доход может быть подтверждён трудовым договором, арендными поступлениями или пенсией. Даже краткосрочные договоры аренды, подтверждённые банковскими выписками, могут увеличить ваши шансы.

• Сократите кредитную нагрузку. Постарайтесь погасить текущие кредиты и закрыть кредитные карты перед подачей заявки. так можно снизить долговую нагрузку, которая обычно не должна превышать 50–60% вашего дохода. Также можно обсудить с банком возможность одобрения заявки при условии закрытия части долгов.

Что делать, если в ипотеке отказали?

• Определите причину отказа. Узнайте, на каком этапе заявка была отклонена: автоматическая или ручная проверка. В первом случае проверьте кредитную историю, данные на сайте ФССП, налоговой или ГИБДД — даже мелкие штрафы могут стать причиной отказа.

• Проверьте и исправьте кредитную историю. В отчёте могут быть ошибки, влияющие на решение банка. Подайте запрос на их исправление в банк или МФО, которые внесли некорректные данные, или обратитесь в бюро кредитных историй (БКИ).

• Устраните причину отказа. Если банк не устроили финансовые показатели, стабилизируйте доход или подтвердите дополнительный заработок. Если проблема в сроке деятельности, подождите, пока статус самозанятого будет оформлен дольше полугода.

• Проконсультируйтесь с ипотечным менеджером. Специалист может подсказать, какие параметры вашей заявки вызвали сомнения у банка, и предложить варианты решения.

• Попробуйте обратиться в другой банк. Если один банк отказал, это не значит, что все остальные примут такое же решение. Выбирайте кредитора, который охотнее работает с самозанятыми.