Покупка жилья на вторичном рынке — это не только важный шаг в жизни, но и серьезная финансовая ответственность. Часто такие сделки сопряжены с рисками, которые могут возникнуть из-за скрытых проблем с объектом недвижимости. Одним из таких рисков является неоднократная смена владельцев квартиры. Например, если одна из сделок была совершена с нарушением закона, это может привести к длительным судебным разбирательствам, а в худшем случае — к утрате права собственности на жилье.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно заранее узнать историю квартиры, которую вы планируете приобрести. Эта информация может раскрыть детали о предыдущих владельцах, сделках с объектом и возможных ограничениях, которые могут повлиять на вашу покупку. История объекта недвижимости — это полная картина правового статуса жилья, которая позволяет оценить риски и принять обоснованное решение о его приобретении.
Знание истории объекта позволяет не только избежать юридических проблем, но и стать уверенным в своем выборе, минимизируя возможность возникновения неприятных ситуаций в будущем.
В каких случаях может потребоваться история объекта недвижимости?
-
Перед сделкой с объектом недвижимости. Важно получить сведения о недвижимости до подписания договора, чтобы избежать возможных рисков, таких как мошенничество, ошибки или недостоверные данные. Например, объект может принадлежать не продавцу, а его родственнику с той же фамилией, который даже не знает о продаже недвижимости. Такие ситуации могут привести к долгим судебным разбирательствам. Кроме того, частая смена собственников квартиры должна насторожить, так как это может свидетельствовать о возможных проблемах с объектом. Например, у недвижимости могут быть различные минусы, например, проблемы с соседями или риски подтопления участка весной, которые не всегда очевидны при внешнем осмотре.
-
При судебных спорах. В случае судебных разбирательств, история объекта недвижимости становится важным источником доказательств. Она может помочь подтвердить права на имущество и защитить законные интересы сторон. Например, история правового перехода на объект поможет выяснить, почему одному из собственников принадлежит определенная доля в квартире (например, 1/4), а другому — 3/4.
-
При переходе права собственности по другим основаниям. История объекта также важна для наследников, которые получают недвижимость по наследству. Знание истории поможет им понять, какие проблемы могут возникнуть с имуществом в будущем. Например, объект может попасть под программу сноса или реконструкции, а это значительно повлияет на его стоимость и использование. Также история может показать, есть ли у объекта обременения, которые ограничивают его использование, например, долги или другие юридические ограничения.
Какие данные есть в открытом доступе?
Все данные о недвижимости, расположенной на территории России, хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), который управляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестром. Этот реестр ведется в электронном виде и включает в себя разнообразную информацию о каждом объекте.
Часть данных доступна для общего просмотра. К ним относятся:
-
основные характеристики объекта (тип, площадь, этаж, назначение и разрешенное использование);
-
сведения о зарегистрированных правах на недвижимость;
-
информация о документах, на основании которых было зарегистрировано право собственности;
-
данные об обременениях, правах требования и ограничениях;
-
кадастровая стоимость объекта.
Открытые данные доступны для получения любому заинтересованному лицу. Для этого достаточно знать кадастровый номер объекта или его точный адрес.
Что такое выписка из ЕГРН и как ее получить?
Выписка из ЕГРН — это официальный документ, содержащий важную информацию о недвижимости, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости. Этот документ может быть необходим для различных целей: покупка или продажа недвижимости, оформление сделок с правами на объект, а также для проверки данных о правоустанавливающих документах и наличии обременений. В зависимости от потребностей заявителя, существует несколько видов выписок, которые отличаются содержанием, и важно выбрать правильный тип документа для получения нужной информации.
Как получить?
Выписку можно заказать как в электронном виде, так и на бумажном носителе. Электронная выписка доступна через несколько сервисов. Один из самых популярных — это сайт Росреестра, на котором можно воспользоваться услугой «Предоставление сведений ЕГРН». Также существует возможность заказать выписку через портал Госуслуг. Для этого нужно пройти несколько шагов. На главной странице Госуслуг необходимо перейти в раздел «Справки, выписки», а затем выбрать «Выписка из ЕГРН». После авторизации система предложит выбрать конкретный вид выписки, а также оплатить услугу.
После оформления заявки в личном кабинете появится счет, который будет содержать информацию о виде услуги, паспортные данные заявителя, а также уникальный идентификационный номер платежа (УИН). Оплатить выписку можно различными способами: банковской картой, мобильным платежом через оператора мобильной связи или с помощью электронного кошелька прямо на сайте Госуслуг. Платеж необходимо совершить в течение пяти дней. Если предложенные способы оплаты не подходят, можно скачать квитанцию и оплатить ее в отделении банка.
Существует несколько видов выписок, и для того чтобы не ошибиться с выбором, важно заранее ознакомиться с их содержанием и стоимостью. На сайте Росреестра есть специальная ссылка «Сведения из ЕГРН и их стоимость», где можно узнать, что именно входит в каждый вид выписки, а также какие расходы связаны с получением того или иного документа. Выписка формируется в течение трех рабочих дней после оплаты, однако, как правило, это происходит гораздо быстрее — часто выписка готова уже через несколько минут после оплаты.
Кто имеет доступ к информации из ЕГРН?
Информация из ЕГРН является общедоступной, и запрос на получение данных может подать любой человек. Однако объем предоставляемых сведений зависит от того, кто именно запрашивает информацию. Полную информацию и документы могут получить:
-
Лица, связанные с правообладателем: супруги, наследники, стороны договоров залога, аренды или найма.
-
Лица, имеющие прямое отношение к объекту недвижимости: участники общей собственности, собственники соседних земельных участков, владельцы сервитутов, а также те, кто является собственником недвижимости на земельном участке правообладателя, или наоборот.
-
Лица, которым информация необходима для выполнения служебных обязанностей: нотариусы, судьи, арбитражные управляющие, судебные приставы, кадастровые инженеры, руководители государственных органов и корпораций.
Полный перечень таких лиц и условий доступа к данным можно найти в статье 62 Закона «О государственной регистрации недвижимости».
Если информация скрыта, но вам необходимо узнать, кто является владельцем недвижимости, есть несколько вариантов:
-
Попросить собственника предоставить информацию. Согласно ст. 36.3 Закона «О государственной регистрации недвижимости», собственник может подать заявление в Росреестр, чтобы временно раскрыть информацию о праве собственности. После завершения сделки данные можно закрыть вновь. Также возможно раскрытие данных только об одном объекте из нескольких.
-
Обратиться к нотариусу, который по заявлению может запросить полную выписку и подтвердить ее подлинность свидетельством (ст. 85.1. Основ законодательства РФ о нотариате). Для этого должны быть существенные основания, такие как предварительный договор или договор аванса. Нотариус определяет, достаточно ли оснований для запроса.
-
Попросить собственника недвижимости получить полную выписку и передать вам ее. Это самый быстрый и простой способ, однако он зависит от согласия владельца. Важно тщательно проверять подлинность выписки, так как бумажную версию легко подделать.
Следует помнить, что выписка из ЕГРН действительна на момент ее получения, и данные в реестре могут измениться в любой момент. Рекомендуется заказывать выписку дважды: сначала при осмотре недвижимости и обсуждении условий сделки, а затем накануне подписания договора, чтобы убедиться в актуальности информации.
Какую информацию не получится узнать об объекте недвижимости?
Некоторые данные о недвижимости скрыты от третьих лиц. Помимо персональных данных собственника, Росреестр не предоставляет следующую информацию:
-
Сведения о недвижимости, принадлежащей конкретному физическому лицу.
-
Детали правоустанавливающих документов на объект.
-
Информацию о признании собственника недееспособным или ограниченно дееспособным.
-
Данные о правах отдельных лиц на объекты недвижимости, которые им ранее принадлежали.
-
Список лиц, которые получали информацию об объекте недвижимости.
Какие еще документы могут потребоваться при сделке купли-продажи квартиры?
-
Выписка из домовой книги. Этот документ содержит информацию о всех лицах, зарегистрированных в квартире, включая их паспортные данные, гражданство и тип регистрации (постоянная или временная). Выписка предоставляется бесплатно и действительна в течение одного месяца.
-
Единый жилищный документ (ЕЖД). В этом документе указаны данные не только о зарегистрированных жильцах, но и о квартире, включая информацию о задолженности по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник, он выдается бесплатно и действителен в течение двух месяцев.
-
Справка по форме 9. Этот документ перечисляет всех зарегистрированных граждан в квартире. Существует два типа справки: обычная и архивная, обе выдаются бесплатно. Рекомендуется заказать оба типа через портал Госуслуг для получения полной картины текущих и прошлых регистраций.
-
Справка по форме 12. Этот документ содержит информацию о временно выписанных гражданах, например, тех, кто пропал без вести или отбывает наказание. Справка не раскрывает имен, а лишь указывает количество временно выписанных. Этот документ важен для оценки юридической чистоты объекта.
-
Справка об отсутствии долгов по ЖКУ. Документ подтверждает, что на дату выдачи нет задолженности по коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт. Она необходима, чтобы новый собственник не унаследовал долги.
-
Справка о погашении ипотеки. Если квартира была приобретена в ипотеку и продается до полного погашения долга, данная справка обязательна. Она содержит информацию о выполнении обязательств по кредитному договору, включая дату и номер договора. Если долг не погашен полностью, продавец должен обсудить с банком возможность передачи оставшейся суммы долга покупателю.
Часто задаваемые вопросы
Размер алиментов на содержание ребенка установлен законодательством и меняется в зависимости от количества детей. Для одного ребенка сумма алиментов составляет 25% от общего дохода родителя, обязанного их выплачивать. В случае наличия двух детей этот процент увеличивается до 33,3%. Если в семье трое и более детей, размер алиментов устанавливается на уровне 50% от совокупного заработка родителя.
Особое внимание уделяется ситуации, когда алиментщик имеет двоих детей, рожденных в разных браках. В таком случае общий процент алиментов не должен превышать 33,3% от дохода, то есть на каждого ребенка приходится примерно 16,5% от общего дохода родителя.
-
Блокировка банковских счетов. Судебный пристав имеет право вынести постановление о наложении ареста на денежные средства должника и направить его в банк, где открыт счет. Если на счету недостаточно средств для покрытия задолженности, он будет автоматически заблокирован. Блокировка снимается после поступления недостающей суммы или после получения постановления суда об отмене ареста счета.
-
Запрет на регистрационные действия. Эта мера может быть применена как к недвижимости, так и к транспортным средствам. С запретом на регистрационные действия невозможно переоформить машину, квартиру или дом на других лиц, а также передать имущество в залог. Проверить наличие запрета на транспортное средство можно на официальном сайте ГИБДД.
-
Ограничение выезда за пределы Российской Федерации. Если задолженность по алиментам превышает 10 000 ₽, судебный пристав вправе наложить запрет на выезд должника за границу, чтобы стимулировать погашение долговых обязательств.
-
Ограничение в пользовании правом управления транспортом. Для ускорения выплаты алиментов пристав может приостановить действие водительского удостоверения должника. В случае остановки сотрудником ГИБДД такого лица может последовать судебное заседание, на котором могут быть назначены обязательные работы на срок до 50 часов или лишение прав на управление транспортом на период до года.
-
Административная и уголовная ответственность. Если алименты не выплачиваются в течение двух и более месяцев после начала исполнительного производства, должнику грозит административная ответственность. Возможные санкции включают обязательные работы на срок до 150 часов, арест на 10–15 суток или штраф до 20 000 ₽. В случае повторной неуплаты после наложения административных мер, может быть инициировано уголовное преследование, вплоть до лишения свободы на срок до одного года.
-
Признание должника безвестно отсутствующим. Если о должнике нет сведений в течение как минимум года, пока он находится в исполнительном розыске, взыскатель может обратиться в суд с просьбой признать его безвестно отсутствующим. Для этого требуется справка о проведенных поисковых мероприятиях, предоставляемая судебным приставом-исполнителем, осуществляющим розыск должника.
-
Неустойка за просрочку платежей. В случае неполной уплаты алиментов взыскатель имеет право обратиться в суд для получения неустойки. Неустойка представляет собой ответственность за несвоевременную выплату алиментов и рассчитывается в размере 0,1% от суммы невыплаченных средств за каждый день просрочки. Суд может уменьшить размер неустойки, учитывая материальное или семейное положение должника. Для расчета неустойки можно воспользоваться онлайн-калькулятором.
-
-
Наличные деньги. В этом случае получатель алиментов обязан оформить расписку, подтверждающую получение определенной суммы за конкретный месяц. Расписка служит официальным подтверждением выплаты алиментов наличными средствами.
-
Банковский перевод или онлайн-банкинг. Алименты могут быть перечислены на банковскую карту или счет. Рекомендуется указывать в комментарии к переводу или в назначении платежа период оплаты и цель перечисления. Важно, чтобы отправителем средств был непосредственно плательщик алиментов, а не его знакомый или родственник, чтобы избежать споров о наличии задолженности. Все квитанции и подтверждения переводов необходимо сохранять в личном кабинете онлайн-банка для возможного подтверждения платежей.
-
Почтовый перевод. Этот метод чаще используется родителями, находящимися в напряженных отношениях. Например, если получатель алиментов не предоставляет банковские реквизиты, или плательщик предпочитает отправлять деньги через почту, чтобы получатель приходил за деньгами в почтовое отделение. Однако почтовые переводы обычно сопровождаются комиссией, которая может быть выше по сравнению с банковскими переводами.
-
Через работодателя. Работодатель может перечислять алименты напрямую из зарплаты на основании исполнительного документа или постановления судебного пристава-исполнителя. Некоторые компании идут навстречу сотрудникам и переводят алименты по их личному заявлению, хотя юридически не обязаны это делать. Алименты обычно перечисляются за предыдущий месяц. В бухгалтерии работодателя хранятся платежные поручения, подтверждающие перевод средств.
-
