Почему вообще нужно выделять доли?
Выделение долей в недвижимости для несовершеннолетних имеет важное значение по нескольким причинам, закрепленным в российском законодательстве. Согласно статье 60 Семейного Кодекса, дети имеют право владеть собственностью, включая недвижимость. Это право не только обеспечивает им юридическую собственность на жилье, но и позволяет участвовать в имущественных отношениях, что способствует формированию их имущественной самостоятельности и ответственности с раннего возраста.
Особенно важно выделять доли в недвижимости, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала. Законодательно закреплено обязательство распределять такие доли в пользу несовершеннолетних. Это гарантирует защиту их интересов и предотвращает возможные споры между членами семьи по поводу собственности.
Процесс выделения доли в квартире для детей, приобретенной на основании ипотечного кредитования, требует соблюдения ряда юридических формальностей. В первую очередь, необходимо получить одобрение органов опеки, что является обязательным этапом при проведении сделок с недвижимостью, вовлекающей несовершеннолетних. Кредитные учреждения также требуют подтверждения выполнения этих действий, чтобы обеспечить защиту прав детей и соблюдение всех нормативных актов.
Для детей младше 14 лет законные представители обязаны обращаться за разрешением в органы опеки. В случае подростков старше 14 лет, они могут самостоятельно подавать запросы на выделение долей, однако при этом требуется согласование действий с родителями или опекунами.
Процедура получения маткапитала и выделения долей
-
Обращение в Пенсионный фонд. Недвижимость, которая приобретается за счет средств материнского капитала, оформляется при непосредственном участии Пенсионного фонда. Мать ребенка должна обратиться туда с соответствующим заявлением.
-
Предоставление обязательства от продавца. Пенсионный фонд, прежде чем перечислить средства материнского капитала, потребует специальный документ — обязательство от продавца недвижимости. Этот документ служит гарантией того, что в установленный срок приобретенная собственность перейдет во владение покупателя.
-
Переход недвижимости в собственность и снятие обременений. После покупки квартиры и/или погашения ипотеки за счет средств материнского капитала новое жилье переходит в собственность матери, которая должна выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту была в залоге у банка, перед выделением долей необходимо снять обременение. Снятие обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон кредитного договора. В течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья в собственность необходимо выделить доли в квартире детям и супругам.
-
Расчет долей. Важно правильно рассчитать доли, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем. Хотя размер долей не определен законом, нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.
-
Оформление выделения долей. Наиболее простой способ — оформить соглашение о выделении долей в письменной форме. Можно скачать шаблон в интернете, заполнить его и отдать на регистрацию вместе с другими документами. Однако, если доли выделяются не только детям, но и супругу, соглашение должно составляться у нотариуса.
-
Регистрация выделения долей в Росреестре. Осталось зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого необходимо подать документы через Многофункциональный центр (МФЦ). Вам понадобятся паспорта супругов и свидетельства о рождении детей, Соглашение о выделении долей — три экземпляра, свидетельство о заключении брака и чеки об уплате госпошлины на общую сумму две тысячи рублей. Важно: оплатить нужно отдельным чеком на каждого человека. Например, для четырех членов семьи требуется четыре чека по пятьсот рублей каждый.
Какие доли необходимо выделить?
При распределении долей в недвижимости, приобретенной за счет средств материнского капитала, важно учитывать несколько ключевых факторов, обеспечивающих справедливое и законное распределение собственности между всеми участниками. Законодательство не устанавливает конкретных размеров или соотношений долей, поэтому их определение осуществляется по соглашению всех будущих владельцев.
Одним из самых распространенных способов распределения долей является выделение равных долей всем членам семьи. Альтернативой является распределение долей пропорционально сумме вложенного материнского капитала. Этот метод учитывает вклад каждого участника в приобретение недвижимости.
Кроме того, при распределении долей необходимо учитывать санитарные нормы жилья, установленные Жилищным кодексом. Минимальная норма площади на человека составляет 6 кв. метров для общежитий и от 10 до 18 кв. метров для других типов жилых помещений, в зависимости от региона. При выделении долей следует стремиться к тому, чтобы каждому члену семьи передавалась достаточная площадь жилья в соответствии с установленными нормами.
Важно помнить, что доли должны быть выделены именно в той недвижимости, на покупку которой были направлены средства материнского капитала. Это обусловлено тем, что средства материнского капитала предназначены для обеспечения жилья именно для детей, и распределение долей в соответствующей недвижимости гарантирует выполнение законодательных требований и защиту прав несовершеннолетних.
Что произойдёт, если не выделить доли детям?
Если родители не выделят доли детям, они нарушат своё нотариальное обязательство, а это может привести к серьёзным правовым последствиям. В случае проверки прокуратурой обнаружатся нарушения, и родителей могут обязать по суду выделить причитающиеся доли детям или вернуть материнский капитал обратно в Пенсионный фонд. В некоторых случаях отсутствие выделения долей может привести к привлечению родителей к уголовной ответственности по статье «Мошенничество» (159 УК РФ). Кроме того, несоблюдение требований по выделению долей создаёт проблемы с продажей такой квартиры — сделка может быть признана недействительной. Это ограничивает возможности родителей распоряжаться недвижимостью.
Возможно ли выделение долей детям до погашения ипотеки?
Да, выделение долей детям до погашения ипотеки возможно, однако этот процесс сопряжён с определёнными нюансами. Во-первых, квартира, приобретаемая в ипотеку, находится в залоге у банка. Для того чтобы выделить доли в такой недвижимости, необходимо одновременно получить два разрешения: согласие банка на выделение долей в залоговой квартире и разрешение органов опеки и попечительства. Практика показывает, что банки обычно готовы предоставить своё согласие на такие операции, поскольку это не нарушает их интересы и не снижает уровень обеспеченности кредита.
Однако на этапе получения согласия от органов опеки могут возникнуть сложности, которые зависят от конкретного региона и рассматриваются индивидуально для каждого случая. В некоторых регионах процесс может быть более строгим и требовать дополнительных документов или обоснований. Тем не менее, многие семьи успешно проходят этот процесс, предоставляя все необходимые доказательства благонадежности и соответствия требованиям законодательства. Поэтому, несмотря на возможные трудности, стоит попытаться оформить выделение долей детям до погашения ипотеки, если вам так удобно.
Часто задаваемые вопросы
Согласно закону, все имущество, приобретённое супругами в браке, признаётся их совместной собственностью и подлежит делению поровну между ними. Однако, если у одного из супругов есть несовершеннолетние дети, он имеет право на получение большей доли в совместном имуществе для обеспечения благополучия детей. Такое перераспределение направлено на защиту интересов несовершеннолетних и обеспечение их жилищных потребностей.
Определение доли детей может происходить различными способами. Родители могут договориться о распределении имущества самостоятельно, устно или посредством составления письменного соглашения. Если согласия достичь не получается, вопрос о выделении долей рассматривается в суде, где учитываются все обстоятельства дела, включая количество и потребности детей, а также вклад каждого из родителей в приобретение имущества.
Важно отметить, что средства материнского капитала не подлежат разделу между супругами и, как правило, остаются в распоряжении матери. Передача прав на материнский капитал от матери к отцу возможна только в исключительных случаях, например, в случае её смерти или лишения родительских прав.
Если отец стал владельцем недвижимости, приобретённой с использованием материнского капитала, он обладает полными правами на свою часть имущества. Тем не менее, в процессе развода он может принять решение передать свою долю детям. Для этого можно использовать договор дарения, который необходимо зарегистрировать в Росреестре. Такая передача позволяет законно закрепить права детей на имущество и обеспечить их интересы в будущем.
Материнский капитал — это государственная мера поддержки семей в России, предоставляемая в виде единовременной выплаты по случаю рождения или усыновления ребенка. Введённая для стимулирования рождаемости, программа материнского капитала является одной из ключевых мер социальной политики, направленной на улучшение жилищных условий семей, а также на обеспечение образования для детей. Система реализуется через выдачу сертификата, который можно использовать только на строго определённые цели, такие как покупка, строительство или реконструкция жилья, а также на оплату образовательных услуг для ребёнка, включая обучение в учебных заведениях.
Право на получение материнского капитала имеют несколько категорий граждан:
-
Женщины, которые родили или усыновили второго или последующих детей с 1 января 2007 года. Они имеют право на получение материнского капитала сразу после рождения или усыновления второго ребенка и далее для каждого последующего ребенка.
-
Родившие или усыновившие первого ребенка с 1 января 2020 года.
-
Мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго или последующих детей с решением суда, вступившим в силу после 1 января 2007 года.
-
Мужчины, являющиеся единственными усыновителями первого ребенка с решением суда, вступившим в силу с 1 января 2020 года.
-
Мужчины, которые могут претендовать на маткапитал в случае прекращения права матери на него. Это может произойти по разным причинам, включая смерть матери, лишение её родительских прав, совершение ею умышленного преступления против ребёнка или отмену усыновления.
-
Отцы, воспитывающие ребенка после смерти матери, если она не имела российского гражданства.
-
Несовершеннолетние дети и студенты очной формы обучения до 23 лет, если право на материнский капитал у матери прекратилось, а у отца не возникло.
-
Да, органы опеки имеют право запретить продажу квартиры с детскими долями в ряде случаев, если такая сделка может негативно повлиять на жилищные условия и права детей. Основные ситуации, при которых опека может отказать в разрешении на продажу недвижимости с долями детей, включают следующие:
-
Покупка квартиры в строящемся доме. Если семья планирует приобрести квартиру в строящемся доме, до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию у детей не будет официальной собственности и постоянной регистрации. В таких случаях опека может отказать в разрешении на продажу долей, особенно если дом не будет сдан в ближайшее время. Разрешение опеки будет проще получить, если дом планируется к сдаче в ближайшем будущем.
-
Передача долей в другой квартире до продажи. Иногда родители пытаются заранее подарить детям долю в другой квартире. Однако опека и суд могут отказать. В таких случаях органы опеки могут потребовать, чтобы деньги от продажи доли ребенка были помещены на его счет, обеспечивая тем самым защиту его интересов.
-
Приобретение более дешевого жилья. Если семья продает более дорогую квартиру и планирует купить более дешевую, опека может расценить это как ухудшение жилищных условий для ребенка. Разрешение на такую сделку будет возможно только если размер и стоимость долей детей в новой, более дешевой квартире будут не меньше, чем в продаваемом жилье. Это гарантирует, что жилищные условия ребенка не ухудшатся.
-
Отсутствие согласия второго родителя. Если второй родитель жив, не лишен родительских прав и не находится в розыске, органы опеки могут потребовать его согласие на сделку с детскими долями. В случае отсутствия такого согласия опека может отказать в продаже жилья. Решение принимается индивидуально, и хотя иногда можно оспорить отказ в суде, на практике это часто оказывается затруднительным.
-
Строительство дома без наличия участка. Если вырученные от продажи квартиры средства планируются на строительство нового дома, но участка для строительства пока нет, опека может отказать в разрешении, аргументируя это отсутствием реальной возможности построить жилье. В таком случае существует риск, что дети останутся без собственного жилья, а это является нарушением их прав.
-
Родители имеют право распоряжаться квартирой, принадлежащей их несовершеннолетнему ребенку, поскольку последний не обладает самостоятельной дееспособностью для совершения сделок с недвижимостью. Все решения относительно использования, продажи или иного распоряжения таким имуществом принимаются законными представителями ребенка — родителями, усыновителями или опекунами. Порядок оформления таких сделок зависит от возраста ребенка: до шести лет дети считаются полностью недееспособными, и родители могут принимать решения о продаже жилья без участия ребенка.
Для детей в возрасте от шести до четырнадцати лет действуют иные правила, так как они считаются частично дееспособными. В этом случае родители продолжают совершать сделки от имени ребенка, однако может потребоваться его присутствие при подписании договора. Подростки от четырнадцати до восемнадцати лет могут участвовать в сделках, но только с согласия родителей и при их личном присутствии.
Оформление соглашения о выделении долей у нотариуса начинается с определения условий собственности. Если квартира находится в общей совместной собственности родителей, соглашение может быть составлено в простой письменной форме. Однако, если доли определяются индивидуально родителями или супругами, оформление должно проходить у нотариуса.
Соглашение должно содержать всю необходимую информацию, требуемую Росреестром. В частности, это включает сведения о родителях (ФИО, паспортные данные, место регистрации), информацию о детях, которым выделяются доли, подробное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость), основания возникновения права собственности, зарегистрированные в ЕГРН права (долевая, совместная собственность) и распределение долей между родителями и детьми. Для нотариуса необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, ипотечный договор) и выписку из ЕГРН.
Нотариус после получения всех документов производит проверку и удостоверяет соглашение на основании заявления родителей. Во время оформления он разъясняет нормы закона и последствия принятого соглашения. После удостоверения, нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр.
