Право детей на выделенные доли в квартире
Согласно российскому законодательству, в частности статье 60 Семейного Кодекса, несовершеннолетние имеют право владеть собственностью, включая недвижимость. Это право обеспечивает детям возможность не только быть собственниками жилья, но и участвовать в имущественных отношениях. Важно отметить, что если приобретение жилья осуществляется с использованием средств материнского (семейного) капитала, то законодательство обязывает выделять доли в недвижимости в пользу несовершеннолетних. Это условие становится важным для успешного оформления сделки.
Процесс выделения доли в квартире для детей, приобретенных на основании ипотечного кредитования, требует выполнения ряда юридических формальностей. Прежде всего, необходимо получить одобрение органов опеки, что является обязательным этапом для сделок, касающихся недвижимости, в которой участвуют несовершеннолетние. Кредитные учреждения также требуют подтверждения этих действий, чтобы обеспечить защиту прав детей и соблюдение законодательства.
Для детей младше 14 лет законные представители обязаны обращаться за разрешением в органы опеки. В случае подростков старше 14 лет, они могут подавать такие запросы самостоятельно, однако с обязательным согласованием действий с родителями или опекунами.
Когда можно выделять доли?
До погашения ипотеки
Выделение доли в квартире для несовершеннолетних возможно даже до полного погашения ипотеки, однако этот процесс сопряжен с определенными сложностями. Важно понимать, что пока на объект недвижимости существует обременение, родители не имеют права осуществлять любые операции с ним — продажу, обмен или дарение. Это правило защищает интересы несовершеннолетних и гарантирует, что их права не будут нарушены.
Для того чтобы выделить доли, необходимо получить разрешение от банка, выдавшего ипотечный кредит. Обычно кредитные учреждения не заинтересованы в таком выделении, поскольку в случае невыплаты кредита им придется реализовывать квартиру. Если в числе собственников окажутся несовершеннолетние, процедура становится еще более сложной. Это очень неудобно для банка.
Если кредитор все же дает согласие на выделение долей, следующим шагом будет обращение за разрешением к органам опеки. Их одобрение не гарантировано, так как органы опеки должны учитывать денежное положение родителей и оставшуюся сумму долга по ипотеке. Если есть основания полагать, что выплаты могут быть нарушены, разрешение не выдадут. Однако при улучшении денежной ситуации родители имеют возможность повторно обратиться в органы опеки, когда сумма долга уменьшится.
Стоит отметить, что выделить долю невозможно, если объект недвижимости еще не введен в эксплуатацию. Это касается как строящихся частных домов, так и квартир, приобретенных по договору долевого участия (ДДУ) в многоквартирных домах, которые не были сданы в эксплуатацию.
После погашения ипотеки
После полного погашения ипотечного долга законные представители несовершеннолетних имеют шесть месяцев для выполнения обязательства по выделению долей в квартире в пользу детей. Это условие закреплено в законодательстве и служит защитой прав несовершеннолетних собственников. В случае игнорирования этого правила государственные органы имеют право инициировать судебный процесс против родителей с целью возврата средств, использованных из фонда материнского капитала.
Для выделения доли в собственности существует несколько способов, наиболее распространенные из которых — это составление дарственной или подписание договора о передаче доли жилой площади ребенку.
При составлении дарственной или договора необходимо зафиксировать личные данные сторон сделки, включая фамилию, имя, отчество, дату рождения и данные паспорта. Также должны быть указаны параметры недвижимости, включая её регистрационный идентификатор. Важно четко обозначить размер передаваемой доли, чтобы избежать недоразумений в будущем.
Если доля передается ребенку, которому еще нет 14 лет, в документе должны быть указаны данные его законных представителей. Это обеспечит законность сделки и защитит интересы ребенка.
Как правильно делится жильё?
При распределении долей в жилье важно учитывать два основных подхода: разделение равными частями и пропорциональное распределение в зависимости от размера материнского капитала. В случае равного разделения долей не требуется рассчитывать количество квадратных метров на каждого сособственника; доли фиксируются в дробном виде. Например, в семье с двумя детьми каждый из членов семьи будет обладать долей в 1/4 объекта (если семья полная).
Важно помнить, что все члены семьи должны стать владельцами долей. Если на момент перечисления маткапитала в семье было два ребенка, но до момента выделения долей появился третий, ему также должна быть выделена соответствующая часть имущества. Даже если ребенку исполнилось 18 лет на момент выделения доли, это не отменяет его прав на собственность — родители обязаны выделить ему часть жилья вне зависимости от возраста.
При пропорциональном распределении учитывается, какая часть недвижимости была куплена за средства материнского капитала. Например, если квартира стоит 3 миллиона рублей, и на ее покупку было потрачено 300 тысяч рублей из маткапитала (что составляет 10% от стоимости), то 10% площади распределяются между всеми членами семьи. В этом случае каждый получит по 2,5% от общей площади. Остальные 90% жилья могут быть разделены супругами по их усмотрению.
Процедура выделения долей детям
Составление соглашения о выделении долей
В первую очередь, родителям необходимо составить соглашение о выделении долей детям, которое подтвердит их намерение распределить часть имущества. Для этого супруги должны обсудить и согласовать порядок распределения долей, что позволит избежать недопонимания в будущем. В соглашении обязательно должны быть указаны полные ФИО, данные паспортов и адрес регистрации обоих родителей, а также информация о каждом из детей. Также нужно указать точный адрес недвижимости, где будут выделяться доли, и ее характеристики, такие как этажность здания, этаж квартиры, общая и жилая площадь, а также количество комнат.
Важно включить информацию о праве собственности на объект, которое должно быть основано на документе, подтверждающем приобретение недвижимости, а также доли, которыми владеют родители. В соглашении также указывается размер маткапитала, использованный для приобретения недвижимости, а также данные о квадратных метрах для каждого ребенка и взрослого. Завершающим этапом будет указание количества экземпляров, в которых составлено соглашение, и проставление подписей всех сторон.
Подписание соглашения
После составления соглашения следующим шагом станет его подписание. Согласно законодательству, за детей до 14 лет соглашение подписывают родители, так как они представляют интересы несовершеннолетних. Для детей, достигших возраста от 14 до 18 лет, необходимо, чтобы они сами подписали соглашение, но их подписи должны быть заверены родителями. Все члены семьи, подписывающие соглашение, должны полностью осознавать и соглашаться с его положениями, так как любые доказательства принуждения могут привести к признанию документа недействительным.
Сбор документов
После подписания соглашения необходимо собрать полный пакет документов, который потребуется для регистрации выделения долей. В первую очередь, родителям понадобятся их паспорта. Если у детей есть паспорта (старше 14 лет), они также должны быть подготовлены, а для детей младше 14 лет необходимо предоставить свидетельства о рождении. Важно получить выписку из ЕГРН, где указаны оба родителя как собственники недвижимости, что подтверждает их права. Также потребуется документ, на основании которого возникло право собственности на объект.
Оплата государственной пошлины
Следующим шагом является оплата государственной пошлины за регистрацию права собственности. Размер пошлины составляет 2 тыс. рублей за объект недвижимости, то есть при наличии нескольких собственников, эта сумма делится на всех участников. Например, если собственниками квартиры являются два родителя и два ребенка, каждый из них должен будет внести по 500 рублей. Оплата пошлины должна быть осуществлена заранее, чтобы избежать задержек в процессе регистрации.
Регистрация в МФЦ
Финальным этапом процедуры выделения долей является регистрация документов в многофункциональном центре (МФЦ). Родители предоставляют все подготовленные документы в количестве, равном числу всех собственников, включая детей. Не забудьте сделать дополнительный экземпляр, чтобы передать его в Росреестр. Если в семье, выделяющей доли, четыре человека, то потребуется предоставить пять экземпляров документа. После подачи документов в МФЦ начинается процесс регистрации, который может занять определенное время. После успешной регистрации права собственности доли будут официально выделены, что обеспечит детям их законные права на часть недвижимости.
Что произойдёт, если родители не выделят доли детям?
Если собственники жилья, приобретённого с использованием материнского капитала, забывают или сознательно уклоняются от выделения долей своим детям, это может привести к серьёзным юридическим последствиям. Чаще всего такая ситуация возникает, когда родители планируют продать квартиру, но при этом не учитывают, что наличие долей у несовершеннолетних требует разрешения органов опеки. Это разрешение предоставляется только в случае, если есть возможность выделить доли детям в другой недвижимости или в случае планируемой покупки.
Несоблюдение этого требования может привести к уголовной ответственности, в частности, по статье УК РФ № 159 о мошенничестве. Суд может признать сделку с недвижимостью, где доли детям не были выделены, недействительной, что обязывает родителей вернуть материнский капитал. Более того, если родители уже потратили деньги, вырученные от продажи квартиры, потерпевшая сторона имеет право обратиться в суд. Он решит, каким образом будет погашен долг перед обманутыми покупателями, что может привести к значительным денежным потерям для родителей.
Часто задаваемые вопросы
При разводе родителей выделение долей детям осуществляется в соответствии с нормами семейного законодательства, согласно которым все имущество, приобретенное супругами в браке, признается совместной собственностью и делится поровну. Однако если у одного из супругов остаются несовершеннолетние дети, он имеет право на получение большей доли в совместном имуществе. Определить долю детей можно как устным путем, так и путем составления письменного соглашения или через суд. Важно отметить, что средства материнского капитала не подлежат разделу и, как правило, остаются в распоряжении матери. Передача прав на материнский капитал от матери к отцу возможна только в исключительных случаях, например, в случае ее смерти или лишения родительских прав.
Если отец детей стал владельцем недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала и выделения долей, он становится полноправным собственником своей части имущества. Тем не менее, это не мешает ему передать свою долю детям после развода. Для оформления передачи можно использовать договор дарения, который необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это позволит законно закрепить права детей на имущество и обеспечить их интересы.
Родители имеют право распоряжаться квартирой, принадлежащей их несовершеннолетнему ребенку, так как последний не может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Все решения относительно использования или продажи такого имущества принимаются законными представителями — родителями, усыновителями или опекунами. Порядок оформления сделок зависит от возраста ребенка: до шести лет несовершеннолетние считаются полностью недееспособными, и решения по продаже жилья принимают родители без необходимости участия ребенка.
Для детей в возрасте от шести до четырнадцати лет действуют другие правила, так как они считаются частично дееспособными. В этом случае родители также совершают сделки от имени ребенка, но его присутствие может потребоваться при подписании договора. Наконец, подростки от четырнадцати до восемнадцати лет могут участвовать в сделках, но только с согласия родителей и при их личном присутствии.
-
Использование материнского капитала. Родители, имеющие право на материнский капитал, могут использовать эти средства для приобретения или строительства жилья. Важно, чтобы в новой недвижимости были выделены доли ребенку, что сделает его сособственником. Таким образом ребенок станет собственником.
-
Оформление недвижимости на ребенка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья по тем же основаниям, что и взрослые. Это может произойти через наследство или дарение. Также родители могут по своему желанию оформить недвижимость на имя ребенка при покупке.
-
Участие в приватизации. Если ребенок проживает в неприватизированной квартире, он может стать собственником после ее приватизации. В этом случае он получит такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
-
-
Продажа недвижимости, принадлежащей ребенку. Для того чтобы продать квартиру или дом, в которых несовершеннолетний имеет долю, необходимо получить согласие органов опеки.
-
Передача имущества в залог. Если планируется использование имущества несовершеннолетнего в качестве залога для получения кредита, согласие органов опеки обязательно. Это нужно для того, чтобы защитить интересы ребенка и избежать ухудшения его материального положения.
-
Аренда или сдача в безвозмездное пользование недвижимости. Когда речь идет о сдаче жилья, принадлежащего ребенку, в аренду или безвозмездное пользование, также требуется разрешение от опеки.
-
Обмен имущества. Если необходимо обменять квартиру или другое имущество, в котором ребенок имеет долю, такое действие также требует согласования с органами опеки. Важно учитывать, что обмен может повлиять на права ребенка, и необходимо убедиться, что он не окажется в менее выгодной ситуации.
-
Отказ от наследства от имени ребенка. Если возникает необходимость отказаться от наследства, принадлежащего ребенку, этот процесс также должен быть согласован с органами опеки. Это необходимо, чтобы защитить интересы несовершеннолетнего и удостовериться, что отказ от наследства не повредит его состоянию.
-
Отказ от участия в приватизации жилья. Если ребенок проживает в муниципальном жилье, и необходимо отказаться от участия в приватизации, это требует согласования с органами опеки, поскольку такой отказ может изменить статус жилья и условия проживания.
-
Сделки, уменьшающие имущество ребенка. Любые другие сделки, которые могут привести к уменьшению имущества ребенка, также требуют согласования с органами опеки. Исключение составляют алименты, пенсии и пособия, которые законно причитаются ребенку.
-