Читайте в статье
- Что такое коммерческая ипотека?
- Требования банков
- Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в банке?
- Часто задаваемые вопросы
Коммерческая недвижимость — это объекты, которые приобретаются не для личного использования, а с целью получения прибыли. Это может быть как нежилая, так и жилая недвижимость, используемая для бизнеса. В отличие от жилья, коммерческая недвижимость предназначена для ведения хозяйственной деятельности и служит основным источником дохода для владельцев. Она может быть использована для разных целей, включая аренду, продажу, перепланировку или даже строительство с последующей сдачей в аренду.
Нежилая коммерческая недвижимость включает в себя:
-
Офисы — помещения, используемые для работы сотрудников организаций, различного рода офисных услуг, бухгалтерий, юридических фирм и других бизнес-структур.
-
Склады — площади, предназначенные для хранения товаров, материалов, оборудования или товаров на складе.
-
Торговые помещения — объекты, где осуществляется торговая деятельность, включая магазины, торговые центры, бутики, павильоны.
-
Производственные помещения — объекты, которые используются для изготовления продукции, хранения сырья или для проведения иных производственных процессов.
Жилая коммерческая недвижимость включает в себя:
-
Квартиры — жилые помещения, которые могут быть использованы для сдачи в аренду бизнесу или для перепродажи.
-
Дома и коттеджи — могут использоваться для создания гостиниц, частных домов отдыха, баз отдыха или для других целей, связанных с обслуживанием клиентов.
Организации или индивидуальные предприниматели приобретают такие объекты недвижимости как для расширения своего бизнеса, так и с целью получения дополнительной прибыли через перепродажу или аренду. Особенно выгодной может быть сдача коммерческих объектов в аренду. В отличие от жилых объектов, где арендаторами являются физические лица, в случае с коммерческой недвижимостью арендатором чаще всего выступает другой бизнес, поэтому арендные платежи здесь намного выше.
Перепродажа коммерческой недвижимости — это также распространенная практика. После приобретения помещения владелец может провести в нем ремонт, перепланировку или другие работы, чтобы повысить стоимость. К примеру, старое офисное помещение может быть переделано в современный офис-центр с улучшенными условиями, и это повысит его рыночную стоимость.
Сдача в аренду нежилых помещений выгоднее, чем жилых. В данном случае владельцу не нужно заботиться о ремонте, так как арендаторы обычно делают все работы по переустройству под свои нужды. Например, помещение, которое раньше использовалось как салон цветов, может быть арендовано пиццерией. Новый арендатор проведет ремонт, адаптируя помещение под кухню и столовую, а также обустроит все в соответствии с требованиями санитарных и других контролирующих органов.
Что такое коммерческая ипотека?
Коммерческая ипотека, также известная как бизнес-ипотека, представляет собой кредитный продукт, предназначенный для предпринимателей и юридических лиц, позволяющий им получить заемные средства на покупку жилых или нежилых объектов коммерческой недвижимости. Эта услуга является важным элементом для бизнеса, который хочет расширить свою деятельность.
Особенности коммерческой ипотеки
Коммерческая ипотека значительно отличается от обычных ипотечных кредитов, предназначенных для физических лиц. Одна из главных особенностей такого кредита — это крупные суммы займа. Кредит предоставляется на сумму, которая равна стоимости приобретаемой недвижимости, в результате бизнес может приобретать крупные объекты без необходимости искать дополнительные источники финансирования.
Кроме того, коммерческая ипотека выдается на длительный срок, поэтому ежемесячные платежи становятся более доступными и позволяют предпринимателям легче управлять финансовыми потоками.
При этом недвижимость, приобретенная за счет ипотечного кредита, выступает как залог до полного погашения долга. Такой подход объясняет более низкие процентные ставки по сравнению с необеспеченными кредитами. Однако если сравнивать с обычной ипотекой для физических лиц, то ставки по коммерческой ипотеке, конечно, выше.
Дополнительно, заемщики, оформляющие коммерческую ипотеку, могут получить налоговые вычеты на проценты по ипотечным выплатам. В результате можно еще больше снизить фактическую стоимость кредита.
Преимущества коммерческой ипотеки для бизнеса
Основным преимуществом коммерческой ипотеки для бизнеса является возможность получения финансирования на покупку необходимой недвижимости без необходимости изымать значительные средства из оборота. При этом, приобретая недвижимость с использованием ипотечных средств, компания может использовать полученную площадь для собственных нужд или сдачи в аренду, создавая дополнительный доход.
Коммерческая ипотека также позволяет бизнесу рассчитывать на долгосрочные и стабильные отношения с кредиторов. Возможность фиксировать процентные ставки на длительный период и использование залогового имущества делают этот вид кредитования выгодным для долгосрочных инвестиционных проектов.
Требования банков
К заемщикам
Каждый банк устанавливает свои требования к заемщикам, которые могут касаться как юридических лиц, так и индивидуальных предпринимателей (ИП). Однако есть несколько стандартных условий, которые встречаются в большинстве банков.
Для юридических лиц требования обычно включают:
-
Срок государственной регистрации компании должен составлять не менее 9 месяцев на момент подачи заявки на кредит.
-
Суммарная доля участия в уставном капитале компании, принадлежащая государству (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования), нерезидентам, а также общественным и религиозным организациям, не должна превышать 25%.
-
Юридический адрес компании должен находиться в регионе, где банк осуществляет свою деятельность.
-
Фактическое расположение организации (регион ведения бизнеса) также должно находиться в пределах региона банка, но не более чем в 100 км от города, где находится головной офис банка.
Для индивидуальных предпринимателей (ИП) условия обычно следующие:
-
Срок регистрации ИП должен составлять также не менее 9 месяцев.
-
Паспорт гражданина РФ является обязательным документом.
-
Возраст заемщика должен быть в пределах от 22 до 65 лет включительно.
-
Наличие номера телефона, используемого для ведения бизнеса. Этот номер может совпадать с личным номером.
-
Адрес регистрации ИП должен совпадать с регионом присутствия банка.
-
Фактическое расположение бизнеса должно быть в регионе присутствия банка.
К недвижимости
-
Местоположение недвижимости. Объект должен находиться на территории РФ и в регионе присутствия банка. Недвижимость должна располагаться не более чем в 100 км от ближайшего отделения банка, и не должна иметь ограничений на доступ. То есть не должна находиться в закрытых административно-территориальных образованиях (ЗАТО) или на режимных объектах.
-
Четкие идентификационные признаки недвижимости. Объект должен быть полностью документирован, а все необходимые документы для проведения оценки (паспорта, технические документы) должны быть в наличии.
-
Беспрепятственный контроль со стороны банка. Важно, чтобы банк имел возможность без проблем проверять и контролировать объект недвижимости, и для этого не должно быть никаких ограничений на доступ к нему.
-
Отсутствие обременений. Объект не должен быть обременен ипотекой от других банков или другими значительными юридическими ограничениями. Например, на недвижимость не должны быть наложены аресты или другие обременения, которые могут помешать ее использованию в качестве залога.
-
Подходящий тип недвижимости. Некоторые банки могут ограничивать финансирование только определенных типов коммерческой недвижимости. Например, они могут кредитовать лишь объекты, предназначенные для оптовой и розничной торговли, а также для оказания бытовых услуг населению (магазины, ателье, парикмахерские и т. д.).
Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в банке?
Заполнение заявки
Первым шагом является подача заявки. Современные банки предлагают удобные онлайн-формы на своих сайтах, где достаточно заполнить основные данные о вашем бизнесе. Обычно для этого нужно указать наименование компании или фамилию, имя и отчество индивидуального предпринимателя (ИП), ИНН, а также информацию о городе ведения бизнеса и виде деятельности. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные данные, такие как номер телефона для связи с менеджером.
Сбор и подача документов
После подачи заявки на ипотеку вам необходимо будет собрать и предоставить пакет документов. Важно отметить, что конкретный перечень может отличаться в зависимости от банка, но в целом стандартные требования включают:
-
Анкета заёмщика (организации или ИП) с информацией о бизнесе и согласие на проверку кредитной истории. Также может потребоваться согласие на получение сведений о расчетах с фискальными органами.
-
Информация о поручителях, если таковые имеются. В этом случае потребуется предоставить документы, подтверждающие их финансовое состояние, а также согласие на обработку персональных и фискальных данных.
-
Копии паспортов физических лиц, участвующих в сделке, включая страницы с фото, текущей регистрацией, семейным положением и информацией о ранее выданных паспортах.
-
Подтверждение целевого использования средств, если кредит предоставляется на конкретные цели (например, покупка недвижимости).
-
Кредитные договоры или справки из других банков, если заемщик или его поручители имеют открытые обязательства по другим кредитам.
Дополнительно могут потребоваться и другие документы, в зависимости от ситуации. Например, если заёмщик — это акционерное общество (АО) или публичное акционерное общество (ПАО), может понадобиться выписка из реестра акционеров, которая не должна быть старше месяца.
Ожидание решения и подписание договора
После подачи всех необходимых документов банк проведет оценку вашей заявки. Обычно этот процесс занимает несколько рабочих дней. В случае одобрения заявки банк предложит вам подписать кредитный договор, в котором будут прописаны все условия кредитования, процентные ставки, сроки и другие детали.
Заключение сделки и регистрация права собственности
После подписания договора и получения одобрения на кредит, вам предстоит заключить сделку с продавцом недвижимости. После этого следует регистрация права собственности на приобретаемый объект в Росреестре. После завершения всех юридических процедур, деньги будут переведены на счет продавца, а вы станете владельцем коммерческой недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Ипотека на коммерческую недвижимость доступна не только компаниям или предприятиям, как часто предполагают, но и индивидуальным предпринимателям и даже физическим лицам. Главное условие — соответствие определенным требованиям и наличие всех необходимых документов.
-
Юридическое лицо может оформить коммерческую ипотеку при условии, что оно не имеет задолженностей, в том числе по налогам, а также не участвует в арбитражных судопроизводствах. Чистая кредитная история компании также играет немалую роль в процессе получения ипотеки.
-
Физическое лицо также может взять ипотеку на коммерческую недвижимость, если оно соответствует стандартным требованиям для оформления. Это включает в себя наличие официального трудоустройства, хорошую кредитную историю, подтвержденный стаж работы. Кроме того, банк может потребовать дополнительные документы, чтобы убедиться в стабильности дохода и финансовой надежности заемщика.
-
Индивидуальные предприниматели также могут претендовать на получение ипотечного кредита на коммерческую недвижимость. Решение по их заявке принимается с учетом тех же условий, что и для физических лиц, но дополнительно учитываются требования, предъявляемые к юридическим лицам. Например, банк будет смотреть на состояние бизнеса, наличие долгов или судебных разбирательств, а также проверять стабильность доходов.
-
Да, при оформлении ипотеки на коммерческую недвижимость заемщик должен предоставить банку информацию о том, как именно планируется использовать приобретаемый объект. Банк не только оценивает финансовую стабильность заемщика, но и тщательно анализирует риски, связанные с самим объектом и его будущим применением. Если недвижимость предназначена для ведения бизнеса, кредитору важно понять, насколько прибыльным будет этот бизнес и какова его долгосрочная перспектива.
В таких случаях банки могут запросить подробный бизнес-план или проект, в котором будет описано, как заемщик планирует использовать объект, какие действия предполагаются для его эксплуатации, а также оценка потенциальной доходности.
Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда, при которой арендатор постепенно выплачивает стоимость объекта, с возможностью его последующего выкупа. В отличие от ипотеки, лизинг не требует полного выкупа недвижимости, а также позволяет арендатору получить право собственности на объект по завершении договора.
У каждого из этих вариантов есть свои преимущества и недостатки. Лизинг выгоден тем, что долг не отражается на балансе компании, и это может быть важно для поддержания ликвидности и финансовой отчетности. Кроме того, арендатор не обязан страховать имущество, а требования для получения лизинга обычно менее строгие, чем для ипотеки. В свою очередь, ипотека имеет более низкие процентные ставки, а также позволяет сразу стать собственником недвижимости. Выбор между лизингом и ипотекой зависит от специфики бизнеса, финансовых возможностей и долгосрочных целей компании.
Получить ипотеку без первоначального взноса для ООО достаточно сложно, так как такие предложения бывают крайне редкими и сопряжены с повышенными рисками для банка. Чтобы бизнес мог получить ипотечный кредит с минимальным взносом или вообще без него, должны соблюдаться несколько условий:
-
Компании необходимо иметь безупречную кредитную историю.
-
У банка и заемщика должно быть длительное и успешное сотрудничество.
-
Стоимость приобретаемой недвижимости - невысокая.
-
Юридическое лицо должно иметь расчетный счет в банке, предоставляющем ипотеку.
Если эти условия выполняются, есть шанс, что банк рассмотрит возможность предоставления ипотеки с минимальными требованиями по первоначальному взносу.
-
Для физических лиц налог с продажи коммерческой недвижимости составляет 13% от прибыли, если продавец является резидентом России, и 30%, если он нерезидент. Однако существует ряд льгот, которые могут освободить от уплаты налога. Если недвижимость была приобретена до 2016 года и находилась в собственности более трех лет, продавец освобождается от налогообложения. Для объектов, приобретенных после 2016 года, этот срок составляет уже пять лет.
Налоговая база для расчета налога определяется как разница между продажной ценой и ценой покупки. Однако если продажная цена указана в договоре купли-продажи (ДКП) ниже кадастровой стоимости объекта, то налог рассчитывается с учетом понижающего коэффициента (0,7). То есть, если кадастровая стоимость выше, налог уплачивается с уменьшенной суммы.
Например, если коммерческое помещение продано за 600 тысяч рублей, а его кадастровая стоимость составляет 900 тысяч рублей, то налоговая база будет рассчитываться как 600 тысяч * 0,7 = 630 тысяч рублей, и с этой суммы будет уплачен налог.
Для юридических лиц налог на прибыль будет зависеть от системы налогообложения, которую использует компания. Для организаций на общей системе налогообложения налоговый процент может составлять от 6% до 20%, в зависимости от ряда условий.
