Как заработать на ипотеке?

Инвестиционная квартира — это объект недвижимости, приобретаемый с целью получения дохода в будущем, а не для личного проживания. Такие квартиры обычно покупаются для сдачи в аренду, что позволяет владельцу получать стабильный доход от арендаторов, или же для последующей перепродажи по более высокой цене, когда стоимость объекта увеличится. Вложение в инвестиционные квартиры - хороший "инструмент" для сохранения капитала и обеспечения его роста, особенно в условиях нестабильности на рынках. При этом такие квартиры должны соответствовать определенным критериям, включая расположение в развитых районах, наличие инфраструктуры и перспективы роста цен на недвижимость в будущем. Инвестиционные квартиры могут быть как новыми, так и вторичными, в зависимости от целей и стратегии инвестора.

Как правильно выбрать инвестиционную квартиру?

Каким должен быть первый взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры

При расчете выгодного первоначального взноса по ипотеке для инвестиционной квартиры необходимо учитывать соотношение между ставками аренды, ипотечной ставкой и темпами роста цен на жилье. Когда доход от аренды жилья значительно ниже ипотечной ставки, очевидно, что расходы будут превышать доходность при любом уровне первоначального взноса. Однако если в расчет добавить долгосрочный рост стоимости недвижимости, который в последние годы составляет около 4-5% ежегодно, то инвестиция все же окажется прибыльной. В этом случае доходность будет сопоставима с доходом от банковского вклада.

Основная формула расчета: если доход от аренды плюс средний прирост стоимости квартиры оказываются выше ипотечной ставки, то выгоднее взять кредит с минимальным первоначальным взносом. Такой подход позволит получить большую сумму на длительный срок и сэкономить на ежемесячных платежах. Например, при ставке по ипотеке, которая немного выше суммы годового дохода от аренды и роста стоимости квартиры, минимальный первоначальный взнос даст наибольшую доходность, а увеличение взноса приведет к снижению прибыли. Однако, если темпы роста цен на жилье будут менее существенными, то прибыль может оказаться низкой. 

Какая должна быть ипотечная ставка

Идеально, чтобы ставка по ипотеке была ниже ставки аренды, так как это позволит быстрее окупить вложения в недвижимость. В некоторых городах, включая крупные, например, Челябинск, такая ситуация действительно возможна — можно приобрести квартиру в ипотеку с процентной ставкой на 1-2 пункта ниже, чем арендная ставка. Однако это скорее исключение, характерное для регионов с низким спросом и высоким уровнем оттока населения, где цена недвижимости не растет так быстро, как в более развитых районах.

Если же вы нашли объект в хорошем месте, который имеет потенциал роста в цене на уровне 2-5% в год, и доход от аренды составляет хотя бы 5%, то в таком случае у вас уже есть «запас» на уровне 7-10%. С правильным выбором объекта и выгодными условиями по ипотеке, такой вложенный капитал, скорее всего, принесет ожидаемую доходность.

Какой должна быть аренда, чтобы инвестиционная квартира приносила доход

Цена сдачи недвижимости в аренду сама по себе не имеет ключевого значения. Важнее — это соотношение доходности от аренды и стоимости квартиры. Например, в некоторых городах можно получить значительную арендную доходность, в то время как в крупных мегаполисах доходность может быть ниже. Важно учитывать, что на начальном этапе вам вряд ли удастся погасить ипотеку исключительно с помощью арендных платежей, так как ежемесячный платеж по ипотеке, как правило, включает не только основную сумму долга, но и проценты. Но с течением времени, если ставки будут удачно сбалансированы, доход от аренды может постепенно покрывать ипотечные расходы.

Инвесторы также выигрывают от инфляции, так как рост цен на жилье часто обусловлен именно инфляционными процессами. Если инфляция ускорится, это может привести к тому, что вы начнете покрывать свои ипотечные платежи с доходов от аренды быстрее, чем предполагалось изначально. Важно рассчитывать срок окупаемости для различных периодов ипотеки, например, моделируя досрочное погашение или возможную продажу недвижимости через несколько лет. 

Какие затраты необходимы на оснащение инвестиционной квартиры и как это скажется на ее доходности

Обычно затраты на оснащение и обслуживание инвестиционной квартиры составляют от 1% до 3% от ее стоимости в год. Например, для квартиры стоимостью 10 миллионов рублей расходы на обслуживание могут составить около 200 тысяч рублей в год. 

Эти расходы могут включать в себя капитальный ремонт, который обычно проводится раз в несколько лет на сумму порядка 700 тысяч рублей (примерно 20 тысяч рублей на квадратный метр), а также коммунальные платежи и налоги, которые могут составлять 300 тысяч рублей в год (около 5 тысяч рублей в месяц). Все эти расходы необходимо учитывать при расчете реальной доходности от аренды. Так, если первоначальная расчетная доходность составляет 7,9%, то после вычета затрат на оснащение и обслуживание квартиры реальная доходность может снизиться до 5,9% в год.

На что еще обратить внимание при подборе квартиры

Когда инвесторы выбирают объект недвижимости, чаще всего они ориентируются на свой родной город. Так можно проще контролировать состояние квартиры и решать возникающие вопросы, связанные с арендой. Однако, если вы планируете передать управление агентству, то можно рассматривать и другие города, где покупка жилья окажется более выгодной. Исследования показывают, что в небольших городах инвестиции в недвижимость могут быстрее окупиться. 

При выборе района стоит учитывать не только центральное расположение, но и другие факторы. Хотя престиж центральных районов очевиден, стоимость жилья в них часто значительно выше, а разница в арендных ставках может не оправдывать такую разницу в цене. Для инвесторов, ориентированных на долгосрочную аренду, важнее обращать внимание на такие характеристики, как доступность транспорта и развитая инфраструктура района. Это наличие школ, садиков, торговых центров, а также удобство связи с транспортными узлами. Интерес может представлять и перспективы развития района: планы на строительство новых станций метро или жилых комплексов.

Не лишним будет оценить район и его атмосферу, например, арендовать жилье в выбранном месте на несколько дней, чтобы увидеть, как обстановка меняется в разное время суток, оценить пробки, а также настроения людей в окрестностях. Важно также учитывать тип и состояние жилья. Простые квартиры — однокомнатные, двухкомнатные или студии — часто легче сдать, и ставка аренды для них будет стабильной, независимо от площади. Но в то же время удачная планировка квартиры, например, отсутствие узких коридоров и слишком маленьких помещений, также может повысить её привлекательность для арендаторов.

Расположение квартиры в доме также имеет значение: первый этаж может быть менее востребован из-за проблем с сыростью и безопасностью, а последний — из-за жары летом или возможных протечек в дождливую погоду. Однако в ЖК бизнес-класса последний этаж может быть более дорогим из-за террасы на крыше или шикарного вида. Квартиры в новых домах, как правило, сдаются дороже, но важно учитывать и качество постройки, шумоизоляцию, состояние лифтов и прочие нюансы. Важно помнить, что состояние самой квартиры имеет большое значение для арендаторов: современный ремонт, чистота и удобная мебель могут сделать квартиру более привлекательной.

Льготные программы ипотеки

Заработать на ипотеке можно через сдачу недвижимости в аренду. Однако, чтобы ипотека стала хорошим "инструментом" для заработка и увеличения капитала, ставка должна быть намного ниже рыночной. Чтобы оформить ипотеку под низкую ставку, можно воспользоваться программами господдержки:

• Семейная ипотека. Программа, предназначенная для поддержки семей с детьми, позволяет получить ипотеку с процентной ставкой 6% годовых. Скидка распространяется на покупку жилья в новостройках, домов с участками. Программа доступна для семей, в которых с 2018 по 2023 год появился ребенок, семей с детьми-инвалидами, а также для семей с двумя и более детьми младше 18 лет. Можно также сочетать льготную ипотеку с обычным кредитом, например, взять 6 миллионов по льготным 6% и оставшиеся 3 миллиона — по стандартной ставке.

• Дальневосточная ипотека. Программа для жителей и переселенцев в Дальний Восток с льготной ставкой 2% годовых. Участниками могут стать семьи, где оба супруга не старше 35 лет, одинокие родители, семьи с детьми до 18 лет, а также педагоги, врачи и граждане, переезжающие в ДФО для работы. Кредит можно оформить на покупку новостроек, вторичного жилья в сельских районах или строительство индивидуальных домов. Максимальная сумма займа — 6 миллионов рублей, с возможностью увеличения до 9 миллионов рублей при покупке жилья больше 60 м².

• Арктическая ипотека. Программа, ориентированная на развитие Арктической зоны, с процентной ставкой 2% годовых. Условия распространяются на молодые семьи с детьми, участников программ «Арктический гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов», а также на медицинских работников, педагогов и сотрудников оборонных предприятий, работающих в арктической зоне. Кредит можно оформить на покупку жилья в новостройках, готовых квартирах в моногородах и сельских районах, а также на строительство частных домов в Арктических регионах. Максимальная сумма займа — 6 миллионов рублей, возможен пересмотр суммы при строительстве.

• Сельская ипотека. Программа с гибкими условиями и процентной ставкой от 0,1% до 3% годовых предназначена для людей, желающих приобрести или построить жильё в сельской местности (населенные пункты с численностью до 30 000 человек). В программе могут участвовать все граждане России. Максимальная сумма кредита составляет 6 миллионов рублей, заемщик должен внести первоначальный взнос в размере 20%. Условия могут зависеть от государственного финансирования и экономической ситуации, и программа может быть приостановлена, как это произошло в 2023 году.

• Ипотека для IT-специалистов. Ипотечная программа с процентной ставкой до 6% годовых. Она доступна для работников IT-компаний, зарегистрированных в любой области России (кроме Москвы и Санкт-Петербурга), с трудовым стажем не менее 3 месяцев. Программа включает покупку жилья в новостройках, земельных участков с готовыми домами или земель для строительства. Максимальная сумма кредита — 9 миллионов рублей.