Категории земель для строительства

Категория земельного участка представляет собой характеристику территории, определяющую её свойства и правовой режим использования, соблюдение которого контролируется на законодательном уровне. В Российской Федерации предусмотрено семь категорий земель, каждая из которых регулируется соответствующими положениями Земельного кодекса РФ.

Виды категорий

• Земли сельскохозяйственного назначения включают участки, расположенные за пределами населенных пунктов и используемые для сельскохозяйственных целей. На таких землях могут вестись личные подсобные хозяйства, осуществляться рыбные промыслы, заниматься животноводством или производством сельскохозяйственной продукции. Эти земли играют ключевую роль в обеспечении продовольственной безопасности страны.

• Земли населенных пунктов предназначены для застройки городских и сельских территорий. Эти участки важны для развития городов, сел и других муниципальных образований, где проживает большая часть населения России. Они включают земли под жилые дома, коммерческие и общественные здания, а также инфраструктурные объекты, необходимые для комфортного проживания и функционирования населенных пунктов.

• Земли специального назначения, также известные как коммерческая земля, используются для строительства объектов промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания и телевидения. Кроме того, к этой категории относятся земельные участки, на которых размещаются военные базы и объекты, выполняющие функции по защите территориальной целостности и безопасности Российской Федерации. Эти земли имеют стратегическое значение и строго регулируются государством.

• Земли особо охраняемых территорий и объектов полностью или частично изымаются из хозяйственного использования и оборота федеральными органами власти. Эти земли обладают природоохранным, научным, историко-культурным, эстетическим, рекреационным или оздоровительным значением. Они предназначены для сохранения уникальных природных и культурных ресурсов, обеспечения экологической устойчивости и проведения научных исследований.

• Земли лесного фонда охватывают участки, занятые лесными массивами или предназначенные для восстановления лесных насаждений. В эту категорию входят территории, выделенные под лесное хозяйство, включая просеки, сельскохозяйственные угодья и дороги, расположенные вблизи водоемов, оврагов, склонов и опушек лесов. Эти земли играют важную роль в поддержании экологического баланса и обеспечении ресурсов для лесной промышленности.

• Земли водного фонда включают все земельные участки, занятые водными объектами, такими как реки, озёра, пруды и водохранилища. На этих землях могут строиться различные сооружения, необходимые для обеспечения населения питьевой водой, а также гидротехнические объекты и другие инфраструктурные элементы, связанные с водным хозяйством. Эти земли являются критически важными для водоснабжения и водоотведения, а также для поддержания водного баланса региона.

• Земли запаса представляют собой земельные участки, находящиеся в резерве и в настоящее время не используемые для конкретных целей. Большая часть земель запаса расположена в неосвоенных районах, таких как Дальний Восток и Сибирь. Эти земли могут быть использованы в будущем для различных нужд, включая освоение новых территорий, природоохранные мероприятия или стратегическое планирование развития страны.

Что такое целевое назначение земли

Целевое назначение земли представляет собой систему характеристик территории, включающую экологические, геологические и биологические особенности, которые определяют цель и способы её эксплуатации. В отличие от категорий земель, которые являются общей классификацией всех земельных участков России на основе их назначения, целевое назначение конкретного участка включает как его принадлежность к определенной категории (например, сельскохозяйственные земли), так и виды разрешенного использования (например, индивидуальное жилищное строительство или садоводство). 

Например, земельный участок садового некоммерческого товарищества может относиться к категории сельскохозяйственных земель с основным видом использования — ведением садоводства и огородничества. Нарушение целевого назначения, такое как строительство капитальных жилых зданий на участке, предназначенном для огородничества, или на землях лесного фонда, может привести к изъятию земли. 

Как можно определить категорию земли?

Для определения категории земельного участка собственнику доступен бесплатный сервис «Публичная кадастровая карта» от Росреестра. Чтобы воспользоваться этим сервисом, необходимо посетить официальный сайт и ввести кадастровый номер интересующего земельного участка в специальное поле поиска. После этого система предоставит информацию о категории земли и видах разрешенного использования участка в режиме онлайн. Помимо этого, можно заказать официальную выписку из Росреестра, содержащую подробные сведения о категории земельного участка.

Целевое предназначение земельного участка устанавливается региональными органами власти. Для того чтобы земельный участок был отнесен к определенной категории, необходимо подать соответствующее ходатайство в Росреестр. В рамках этого процесса требуется собрать пакет необходимых документов, включая подтверждающие право на участок бумаги и кадастровый номер объекта. После подготовки всех документов заявителю нужно подать их в Росреестр и ожидать официального решения о присвоении категории земли. Этот процесс обеспечивает правильное и законное распределение земельных ресурсов, гарантируя, что земля будет использоваться в соответствии с её назначением и установленными законодательством нормами.

Перевод земли в другую категорию

Законодательные нормы предусматривают возможность изменения категории земельных участков и их целевого назначения. Процедура такого перевода регламентируется Ф3 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Обычно необходимость в изменении категории возникает при расширении границ населенных пунктов за счёт присоединения сельскохозяйственных земель или при изменении назначения промышленных объектов вследствие рекультивационных работ. Например, при росте города прилегающие сельхозучастки могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов для обеспечения дальнейшей застройки и развития инфраструктуры.

Кроме того, категория земель может быть изменена для лесных территорий, если они приобретают статус природоохранных зон. Для каждого конкретного случая существуют свои регламенты и требования при переводе категории. Например, при включении сельскохозяйственных земель в пределы населённого пункта потребуется внесение изменений в генеральный план города или поселка. Ранее существовало ограничение, что кадастровая стоимость сельскохозяйственной земли должна была быть ниже средней по району, однако в настоящее время такие ограничения сняты. 

В каких случаях нельзя изменить вид участка?

Собственник не сможет изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, если в нормативных документах по землепользованию и застройке отсутствует предусмотренный желаемый вид использования для соответствующей территориальной зоны. Кроме того, изменение ВРИ невозможно, если площадь участка не соответствует установленным требованиям для нового вида использования. Перед подачей заявки на изменение ВРИ важно проверить, в какой территориальной зоне находится участок, воспользовавшись градостроительным атласом города или обратившись в местные органы администрации. Если участок расположен на территории, охраняемой законодательством, изменение его ВРИ также будет невозможно.

Дополнительно, арендатор не имеет права изменять ВРИ, если участок находится в государственной собственности и договор аренды был заключен на конкурсной основе или предназначен для определённого вида использования. В этих ситуациях любые попытки изменить ВРИ будут противоречить условиям договора и действующему законодательству. Поэтому перед началом процесса изменения ВРИ необходимо убедиться в соответствии участка всем требованиям законодательства и наличию необходимых условий для проведения изменений.

Виды разрешенного использования: где можно строить?

Перед началом поиска земельного участка важно четко понять, для каких целей вы планируете использовать недвижимость. Задумайтесь, будете ли вы проживать на участке круглогодично или только приезжать на него по выходным летом. Планируете ли вы заниматься разведением мелкого домашнего скота или птицы, либо, возможно, хотите активно возделывать огород? Ответы на такие вопросы помогут вам выбрать подходящий вид разрешенного использования будущего участка.

Назначение земельного участка напрямую сказывается на его стоимости и косвенно влияет на выбор местоположения. Категория земли и вид разрешенного использования — это разные понятия, при этом категория имеет более широкое значение. Оба эти аспекта играют важную роль при выборе участка, поэтому их необходимо учитывать. В классификаторе ВРИ насчитывается более сотни видов разрешенного использования, однако для большинства покупателей актуальны такие категории, как индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), ведение садоводства и огородничества, а также блокированная жилая застройка. 

ИЖС

Категория земель для индивидуального жилищного строительства позволяет возвести частный дом с максимальной высотой до трех этажей. На таких участках можно также построить гараж или иные вспомогательные сооружения. Важно отметить, что если в течение десяти лет на участке не будет построен и зарегистрирован жилой дом, ставка земельного налога на землю удвоится.

Участки, предназначенные для ИЖС, могут находиться как в составе садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) или товариществ индивидуальных застройщиков, так и быть отдельными, но расположенными в пределах населенного пункта. Индивидуальное жилищное строительство предусматривает строительство жилых домов и хозяйственных построек, однако не допускает ведение сельскохозяйственной деятельности, такой как разведение кур или выращивание картофеля. 

ЛПХ

Личное подсобное хозяйство предназначено для ведения небольшого сельскохозяйственного производства в пределах населенного пункта с возможностью строительства индивидуального жилого дома. Параметры ЛПХ аналогичны категории индивидуального жилищного строительства.

Одним из преимуществ ЛПХ является то, что при отсутствии строительства дома ставка земельного налога не увеличивается, в отличие от ИЖС. Личное подсобное хозяйство схоже с ИЖС по основным характеристикам, но позволяет строить дом высотой до двадцати метров и возводить хозяйственные постройки. Кроме того, владелец ЛПХ имеет право на законных основаниях заниматься разведением домашней птицы или производством сельскохозяйственной продукции.

Садоводство и огородничество

Садоводство предназначено для ведения садоводческих работ в личных целях с возможностью строительства садового или жилого дома. Такие земельные участки часто располагаются за пределами населенных пунктов, однако они не обязательно принадлежат садоводческим некоммерческим товариществам (СНТ) и могут быть самостоятельными. Садовые участки являются наиболее многочисленными среди бытовых земель в России. На этих землях разрешено возведение жилых домов и гаражей, а также выращивание фруктов и овощей для личного потребления. При достаточной площади участка возможно содержание домашней птицы и кроликов. 

Огородничество позволяет обустроить огород для выращивания культур, однако строительство жилых домов на таких землях запрещено. Разрешается размещение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая.

Садоводство и огородничество, часто ассоциируемые с дачами, представлены в двух основных формах: садовым некоммерческим товариществом (СНТ) и дачным некоммерческим партнерством (ДНП). До 2008 года существовали примеры единого землепользования (ЕЗП), которые были отменены, но некоторые земельные участки все еще сохраняют этот статус. Основное отличие между СНТ и ДНП заключается в том, что ДНП могут располагаться внутри населённых пунктов и объединять любителей проводить время на даче, тогда как СНТ обычно находятся за пределами населённых пунктов и ориентированы на поддержание сельскохозяйственной деятельности. 

Блокированная жилая застройка

Блокированная жилая застройка предполагает строительство домов, разделенных на секции, такие как дуплексы и таунхаусы. Для таких построек предназначены определённые виды разрешенного использования (ВРИ), однако на практике таунхаусы иногда возводят на землях, отведенных для сельскохозяйственных целей, но это может привести к признанию этих зданий самовольными постройками и требованию их сноса. Обычно на участках с блокированной жилой застройкой создаются коттеджные поселки, при этом налоговая ставка для таких домов устанавливается на уровне, аналогичном ставкам для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.