Кредитный договор: на что обратить внимание при оформлении ипотеки

Ипотечный договор — это соглашение, в котором зафиксированы условия получения кредита под залог недвижимости. Этот документ устанавливает обязательства сторон: банка (кредитора или залогодержателя) и заемщика (физического лица или залогодателя). В качестве залога может выступать не только приобретаемое жильё, но и другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика или его близких.

Виды ипотечных кредитных договоров

В международной практике существует три основных вида ипотечных договоров — по договору, закону и в силу судебного акта. Последний формат не применяется в российской практике, так как у нас наиболее распространенным является первый вид — договор купли-продажи (ДКП), хотя условия его заключения могут меняться.

В рамках ипотечного кредита банк одобряет заем, и на эти средства заемщик приобретает недвижимость, которая впоследствии становится залогом по кредиту. В другом случае залогом может стать недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика, независимо от того, является ли это дом, квартира или иной объект. Также существует вариант тройного договора, который подписывают покупатель, продавец и кредитная организация, предоставляющая средства на покупку недвижимости.

Как заключаются и расторгаются ипотечные договоры?

Заключение ипотечного договора — это важный процесс, который регулируется законом и требует соблюдения четких процедур. В России ипотечный кредит выдается на основании письменного договора, который оформляется в четырех экземплярах. Один из них остается у заемщика, два — в банке, а четвертый экземпляр передается в орган, который занимается регистрацией сделки. Все дополнительные соглашения также должны быть составлены в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу.

Для того чтобы ипотечный договор приобрел полную юридическую силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре или в Федеральной службе государственной регистрации, картографии и кадастра. Регистрация сделки является обязательной и регулируется законом №102-ФЗ. Для этого заемщик и банк должны подать заявление, паспорт заемщика, сам ипотечный договор, документы, подтверждающие право собственности на залоговый объект, а также квитанцию об уплате государственной пошлины. На рассмотрение всех документов органу предоставляется срок до 30 дней. Если все документы оформлены правильно и не содержат недостоверной информации, сделка признается действительной, и запись о ней вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Расторжение ипотечного договора также имеет свою четкую процедуру, которая регулируется как самим договором, так и законодательством. Основные причины расторжения могут быть связаны с полным или досрочным погашением кредита, нарушением условий договора со стороны заемщика, а также с неполучением обязательного страхования залогового объекта. Если заемщик полностью погасил кредит, необходимо составить заявление о полном погашении, которое подтверждает отсутствие взаимных претензий между сторонами. После этого подается заявление в Росреестр для снятия обременения с объекта залога.

Если расторжение договора происходит из-за нарушений условий, например, в случае несвоевременных платежей или ненадлежащего использования залогового имущества, процесс может быть более сложным. В таком случае расторжение ипотечного договора обычно осуществляется в судебном порядке или в порядке, установленном самим договором.

От чего зависит срок регистрации?

Срок регистрации ипотечного договора зависит от типа недвижимости и некоторых других факторов. Важно учитывать, что скорость проверки заявлений и документов в органах Росреестра может меняться в зависимости от того, какой вид недвижимости является предметом сделки. Например, если покупается земельный участок, срок регистрации может занять до 15 рабочих дней. Для жилого помещения срок составит до 5 рабочих дней.

Однако процесс регистрации может быть приостановлен на срок до одного месяца в случае, если документы, представленные для регистрации, являются неполными или не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Также может возникнуть задержка, если есть сомнения в подлинности документов, требующих дополнительной проверки. В некоторых случаях, если в ходе проверки выявляются обстоятельства, которые могут повлиять на сделку, например, наличие судебных разбирательств по недвижимости или наложение взысканий, процесс регистрации может быть приостановлен на неопределенный срок.

Что должно быть в кредитном ипотечном договоре?

Несмотря на то, что банки могут самостоятельно определять его структуру, в соответствии с Законом об ипотеке (№102-ФЗ) защиту прав заемщика гарантирует законодательство. Основные положения ипотечного договора изложены в статье 9 этого закона, и в договоре обязательно должны быть указаны следующие важные данные:

• Полные данные заемщика и кредитора.

• Подробное описание предмета ипотеки, включая адрес объекта, его наименование, площадь, количество комнат, наличие инженерных сетей, а также сроки сдачи в эксплуатацию.

• Общая сумма кредита, срок действия договора, процентная ставка, размер и график платежей.

• Условия полного погашения кредита.

• Оценка стоимости залогового имущества с возможностью привлечения независимых экспертов.

• Обязанности заемщика, которые необходимо исполнять в рамках договора.

• Права заемщика, включая условия пользования залоговым имуществом и его возможное использование, а также право проживания.

Правомерность распоряжения недвижимостью, заложенной по ипотечному договору, подтверждается не самим ипотечным кредитным договором, а закладной. Закладная — это отдельный документ, который входит в состав ипотечного договора и служит подтверждением прав заемщика на объект недвижимости.

На что обратить внимание

Данные продавца и условия погашения

Очень важно тщательно проверять все данные в ипотечном договоре, включая паспортные данные продавца, сумму кредита, а также информацию о недвижимости. Несоответствие данных в договоре, с теми, что указаны в документах, может привести к задержкам или проблемам при регистрации сделки в Росреестре. Поэтому важно убедиться, что вся информация точна и совпадает.

Кроме того, не забудьте изучить условия погашения кредита. Проверьте, какие способы внесения платежей предлагаются — через интернет-банк с карты или в офисе. Обратите внимание на дату и сумму ежемесячного платежа, а также на возможность изменения даты или счета для погашения кредита.

Процентная ставка и полная стоимость кредита

Процентная ставка — один из ключевых показателей при выборе банка для оформления ипотечного кредита. Важно заранее узнать о всех возможных акциях и программах, которые могут помочь снизить ставку.

При этом ни заемщик, ни банк не вправе изменять процентную ставку в одностороннем порядке. Однако при определенных условиях, таких как пропущенные платежи, отмена страховки или нарушение условий договора, ставка может быть повышена. Пределы роста ставки и условия применения таких санкций должны быть четко прописаны в договоре.

Кроме ставки, указанной в договоре, на первой странице также будет указана так называемая полная стоимость кредита, которая может быть выше выбранной вами процентной ставки. Полная стоимость кредита — это совокупность всех выплат, включая основную сумму долга, проценты, страховые взносы и другие обязательные расходы, предусмотренные условиями кредитования и тарифами банка. Она будет выражена как в процентах годовых, так и в денежном эквиваленте. Важно помнить, что эта сумма зависит от ряда факторов, таких как срок кредита, размер первоначального взноса и прочее. Для корректного сравнения различных предложений важно учитывать полную стоимость кредита при одинаковых условиях.

Комиссии за выдачу кредита, пени и штрафы

Важно внимательно проверить, есть ли в договоре пункты, которые могут предусматривать оплату комиссии за рассмотрение заявки или ведение счета, так как такие комиссии могут быть указаны отдельно. Важно помнить, что в соответствии с законодательством Банка России, начисление дополнительных комиссий за выдачу кредита запрещено.

Стоит уделить внимание размеру пени и штрафов, указанным в договоре, а также условиям их начисления. Например, пеня может взиматься в случае, если заемщик не предоставит необходимые документы после сдачи дома при покупке новостройки. Размер таких штрафных санкций может быть довольно значительным, поэтому эту информацию важно не только внимательно изучить, но и запомнить, чтобы избежать неприятных последствий.

Обязательства заемщика по договору

Обязанности заемщика включают в себя:

• своевременное внесение платежей в соответствии с установленным графиком;

• уплату штрафов и пени в случае возникновения просрочки;

• возмещение убытков кредитора, вызванных нарушением условий договора со стороны заемщика;

• компенсацию судебных расходов в случае судебного разбирательства и реализации залогового имущества для погашения долга.

Кроме того, банки часто добавляют в договор обязательство заемщика уведомлять кредитора о таких значимых событиях, как серьезные заболевания, утрата или смена работы, а также изменение места жительства.

Досрочное погашение долга

Досрочное погашение кредита возможно с любого момента действия кредитного договора и не сопровождается дополнительными комиссиями или штрафами. Частичное досрочное погашение также доступно без ограничений по количеству платежей, и такие операции можно осуществлять онлайн, без необходимости посещения банка.

Однако всегда внимательно изучайте условия договора. Согласно Гражданскому кодексу, банк имеет право устанавливать собственные правила для досрочного погашения, включая сроки и порядок его выполнения.

Если в вашем кредитном договоре отсутствуют условия по досрочному погашению, согласно статье 810 Гражданского кодекса РФ, вы все равно имеете право произвести досрочную выплату. Однако желательно уведомить банк о своем намерении за 30 дней до внесения платежа. Стоит помнить, что банк не может штрафовать вас за досрочное погашение, но имеет право потребовать уплаты процентов за пользование кредитом за определенный период.

Страховые услуги

При заключении ипотечного договора важно помнить, что законодательство России требует страхования только самого объекта залога — недвижимости. Однако многие банки предлагают или даже навязывают дополнительные полисы, например, требуют страхования жизни. Эти услуги не являются обязательными по закону, и их оформление зависит исключительно от вашего желания.

Ранее существовала практика, когда банки требовали обязательное оформление страховки жизни при ипотечном кредите, но она была признана неправомерной. Несмотря на это, в некоторых случаях такая навязанная услуга может встретиться. Важно помнить, что если вам предлагают страховку жизни, вы имеете право отказаться от неё в течение пяти дней с момента подписания договора.