Кто такие риэлторы?

Риелтор — это профессиональный посредник, который помогает своим клиентам в сделках с недвижимостью. Он играет важную роль в процессе купли-продажи, аренды или обмена объектов недвижимости, используя свои знания и опыт для того, чтобы сделать сделку максимально выгодной и безопасной для всех участников. Работа риелтора включает в себя множество задач, от поиска потенциальных покупателей или арендаторов до оформления всех необходимых документов.

Основная задача риелтора — это помощь в заключении сделки. Для этого ему необходимо найти продавца и покупателя, а также помочь обеим сторонам согласовать условия сделки. Процесс взаимодействия между покупателем и продавцом может быть сложным и требует внимательного подхода, ведь в каждой сделке могут возникнуть различные нюансы, связанные с юридическими вопросами, финансами или техническими характеристиками недвижимости.

Существует несколько направлений в деятельности риелторов. Одно из них связано с покупкой и продажей коммерческой недвижимости, где специалист помогает найти арендаторов или покупателей для офисных, торговых или производственных помещений. Другим направлением является работа с частными объектами недвижимости — квартирами и домами для личного проживания. Третьим направлением является помощь при продаже или аренде земельных участков. В каждом из этих случаев риелтор выполняет свои специфические задачи, но все они направлены на то, чтобы сделать процесс покупки или аренды максимально удобным и выгодным для клиента.

Риелтор и агент по недвижимости - это одно и то же?

Риелтор и агент по недвижимости — это не совсем одинаковые термины, хотя их часто путают. Риелтор является более широким понятием, охватывающим различные роли в сфере недвижимости. Агент по недвижимости — это одна из форм работы риелтора, который, как правило, действует в рамках агентства недвижимости и выполняет задачи по поиску объектов для клиентов на основе заключённого договора.

В отличие от агента, риелтор может работать независимо, как самозанятый специалист, или быть трудоустроенным в организации. Кроме того, он имеет больше свободы в управлении процессом сделки и может принимать решения самостоятельно, в то время как агент обычно работает по строгим правилам, установленным агентством.

Какие задачи выполняет риелтор и как происходит процесс взаимодействия с клиентом?

Консультирование клиента

Работа с клиентом начинается с консультации, на которой риелтор подробно обсуждает все условия сделки: ожидания по стоимости недвижимости, сроки, в течение которых специалист должен найти покупателя или арендатора, а также размер комиссии. Важно, чтобы риелтор продемонстрировал свою компетентность: он должен уверенно ответить на все вопросы клиента и разъяснить, как будет происходить поиск подходящих вариантов. Например, если клиент считает, что его недвижимость стоит значительно больше рыночной цены, риелтор, опираясь на свой опыт, может предложить реальную стоимость, основываясь на текущей ситуации на рынке недвижимости.

Однако важно помнить, что специалист не вправе проводить оценку недвижимости, так как для этого требуется лицензия оценщика. Он может лишь ориентироваться на рыночные цены, сравнивая объект и несколько других предложений на рынке.

Составление договора

После обсуждения всех условий риелтор составляет договор оказания услуг, который должен включать несколько ключевых пунктов: описание сторон, предмет договора, обязанности и права сторон, ответственность, срок действия, стоимость услуг и порядок расторжения соглашения. Обычно риелтор использует стандартную форму договора, но клиент должен внимательно ознакомиться с документом и обсудить все важные моменты.

Поиск арендодателей/покупателей или подходящей недвижимости

После подписания договора риелтор приступает к выполнению своих обязательств. Он активно ищет подходящих покупателей или арендаторов для объекта недвижимости. Для этого риелтор может заказать профессиональную фотосъемку, чтобы представить объект в наилучшем свете. Также он размещает объявления на популярных платформах, в социальных сетях и в закрытых базах данных, доступных для других агентов и специалистов. Когда клиент ищет подходящее жилье для покупки или аренды, риелтор подбирает варианты, соответствующие требованиям клиента, и представляет их на выбор.

Показ недвижимости

Риелтор также отвечает за организацию показов недвижимости. Он связывается с потенциальными покупателями или арендаторами, назначает время для осмотра объектов и предоставляет необходимую информацию. Важной задачей является подготовка объекта к просмотру: риелтор следит, чтобы помещение выглядело презентабельно. Если квартира ещё не продана или не сдана, агент может попросить владельцев убрать лишние вещи или временно покинуть помещение. Во время показа риелтор объективно представляет все достоинства и недостатки объекта, не пытаясь навязать покупку или аренду, если есть явные минусы. Однако есть и другие специалисты, которые пытаются "продать" квартиру любой ценой.

Сделка и оформление документов

Когда покупатель или арендатор принимают решение, риелтор завершает сделку, удаляя объявления и помогая с оформлением всех необходимых документов. Он консультирует клиента, какие документы нужны для регистрации права собственности в МФЦ, или, если у него есть доверенность, сам записывается на приём. Риелтор берет на себя все бумажные вопросы и доводит сделку до финала, за что получает свою комиссию.

Таким образом, риелтор выполняет целый комплекс задач, начиная от консультирования и подготовки договоров до финализации сделки и оформления всех необходимых документов.

Какие уловки используют риелторы при проведении сделок с квартирами?

• Используют чужие объявления. Иногда продавцы хотят продать недвижимость без помощи риелтора и размещают объявление самостоятельно. Некоторые недобросовестные специалисты могут скопировать все данные из этих объявлений и выдать их за свои. Затем они начинают активно продвигать такие объявления, заставляя покупателя обратиться к ним и предложив другие варианты.

• Продают несуществующие объекты. В этом случае риелтор размещает объявление о продаже квартиры, которая либо уже продана, либо вообще не выставлялась на продажу. Цена на такие объекты может быть ниже рыночной, поэтому привлекает внимание покупателей. Когда потенциальный клиент звонит, риелтор сообщает, что квартира уже продана, и предлагает другие, схожие, но дороже.

• Врут в объявлениях. Например, риелтор может указать, что квартира расположена на втором этаже, хотя она находится на первом, или манипулировать данными о площади, цене, количестве комнат. Такие искажения могут привлечь внимание клиентов, но на просмотре они могут столкнуться с разочарованием.

• Создают ложное впечатление о конкуренции. Для ускорения сделки риелтор может придумать подставных покупателей, которые якобы заинтересованы в объекте. Он может заявить, что эти покупатели готовы заплатить больше, чтобы ускорить решение клиента и повысить цену.

• Продают недвижимость с юридическими проблемами. Риелтор обязан проверять юридическую чистоту объектов, но некоторые из них пренебрегают этим. На стадии сделки могут всплыть проблемы, такие как долги, залоги или прописанные лица, которые могут создать неприятные сюрпризы для покупателя.

• Проводят показ квартиры в невыгодное время. Некоторые риелторы проводят просмотры в вечернее время, когда свет уже тусклый, скрывая недостатки недвижимости, такие как проблемы с освещением или неухоженность интерьера.

Кто такие чёрные риелторы?

Чёрные риелторы — это специалисты, которые используют незаконные и зачастую преступные методы для присвоения чужой недвижимостью. Они действуют с нарушением закона, применяя обман, манипуляции и насилие, чтобы обогатиться за счёт доверчивых людей.

Среди основных методов работы черных риелторов можно выделить несколько:

• Продажа квартир умерших. Чёрные риелторы часто становятся «друзьями» уязвимых людей, таких как пожилые люди, пенсионеры или те, кто страдает от заболеваний, алкоголизма или наркомании. Они манипулируют этими людьми, обманывая их или даже применяя насилие, чтобы те переписали свою квартиру на них.

• Подмена договора. Мошенники могут убедить клиента подписать один договор, объяснив его содержание, но в реальности дают на подпись документ, который фактически передает право собственности на недвижимость мошеннику. Это может быть сделано под предлогом продажи или аренды.

• Мошенничество на рынке аренды. В этом случае мошенники снимают квартиры на короткий срок, а затем предлагают их в долгосрочную аренду по очень низкой цене. Для создания видимости законности они показывают поддельные документы и заключают договоры аренды с несколькими людьми, после чего забирают деньги и исчезают.

Как найти хорошего специалиста?

Одним из важнейших шагов является отказ от предоплаты до получения услуг. Профессиональный риелтор не попросит денег заранее, а оплата должна производиться только после выполнения конкретных действий и подписания договора. При выборе риелтора важно тщательно изучить компанию, от которой работает специалист, и попросить у него сертификаты, портфолио или подтверждение регистрации его компании или индивидуального предпринимательства. 

Кроме того, следует внимательно прочитать договор оказания услуг. В нем должны быть четко прописаны обязанности риелтора, а также условия, на которых будет происходить оплата. Специалист обязан предоставлять всю необходимую информацию о недвижимости и вести сделку с полным документальным сопровождением. Он должен быть готов отвечать на все вопросы клиента и обеспечивать прозрачность процесса. Если специалист настаивает на предоплате или откладывает заключение договора, лучше отказаться от его услуг.

Стоит ли обращаться к риелторам при сделках с недвижимостью?

Обращение к риелторам при сделках с недвижимостью может значительно упростить процесс, особенно если вы не имеете достаточного опыта в данной сфере. Риелторы обладают знаниями о текущем состоянии рынка, могут помочь найти наиболее выгодные предложения, а также провести переговоры с продавцами или покупателями. Кроме того, профессионалы обеспечат правовую защиту, минимизируя риски, связанные с возможными юридическими ошибками и нарушениями.

Однако, стоит учитывать, что услуги риелторов обычно оплачиваются комиссией, которая может составлять значительную сумму. Если у вас есть время и желание разобраться в процессе самостоятельно, а также возможность тщательно проверять все юридические аспекты сделки, можно обойтись без их помощи. В таком случае важно быть внимательным и готовым к самостоятельному решению всех вопросов, включая оформление документов и проверку состояния объекта.