Льготная ипотека на строительство дома с подрядчиком

Условия выдачи ипотечного кредита на строительство

• Ипотеку можно оформить на срок до 30 лет.

• Строительство частного дома может осуществляться как самостоятельно, так и с привлечением подрядчика, выбранного вами из списка аккредитованных банком строительных компаний.

• В большинстве случаев банк требует, чтобы дом возводился "под ключ", то есть должен быть готовым к заселению.

• При использовании ипотечного кредита по рыночным программам часто потребуется привлечение поручителя. Обычно банк требует залога недвижимости, что дает ему право на ее взыскание в случае невыполнения обязательств по платежам.

• Банк также предъявляет требования к земельному участку, на котором предполагается строительство. Следует учесть, что участок будет находиться в залоге у кредитной организации на весь срок ипотеки.

• Земельный участок должен принадлежать заемщику или его супругу, и на нем не должно быть других капитальных построек. Кроме того, необходимо, чтобы не возникли проблемы с подключением инженерных коммуникаций в будущем.

• Если у вас еще нет земельного участка, его покупку можно включить в сумму кредита.

Почему важно определиться с подрядчиком?

Строительство с подрядчиком

При выборе подрядчика ваши шансы на получение одобрения ипотеки возрастают, а процентные ставки могут быть ниже. Банки стремятся уменьшить риски и обеспечить своевременный возврат займа без задержек. Они тщательно проверяют строительные компании и часто предоставляют обширный перечень аккредитованных подрядчиков для выбора.

Чаще всего, заключив договор на строительство с аккредитованным подрядчиком, банк согласен предоставить ипотеку на более выгодных условиях. Например, если отсутствует залоговая недвижимость, банк может предложить выдачу кредита поэтапно: первый этап — на закладку фундамента, второй — на возведение стен и крыши, третий — на внутренние отделочные работы.

Строительство без подрядчика

Для тех, кто планирует строить жилье собственными силами, выбор ипотечных программ весьма ограничен, а процентные ставки, скорее всего, будут выше средних. Однако, если заемщик решит самостоятельно возводить дом и сможет договориться с банком, последний переведет средства на его счет, позволяя самостоятельно распределять бюджет на покупку стройматериалов и наем строительной бригады. При этом важно иметь хорошие знания в области строительства, уметь правильно составлять сметы, подбирать необходимые материалы и контролировать процесс работ, поскольку потребуется предоставлять отчеты по использованию выделенных банком средств.

Ипотека с господдержкой на строительство дома

После повышения ключевой ставки Центральным Банком осенью 2023 года интерес к рыночным ипотечным программам для строительства собственного дома значительно снизился. В настоящее время процентные ставки по таким кредитам начинаются от 20%. Тем не менее, большинство заемщиков могут получить льготную ипотеку на строительство дома. Хотя в сентябре 2023 года первоначальный взнос по этим программам увеличился до 20%, остальные условия практически остались неизменными.

Льготная ипотека для семей с детьми

Эта программа предназначена для семей с детьми: наличие ребенка до 6 лет (включительно) или ребенка с инвалидностью до 18 лет (не включительно), а также для семей, имеющих двух и более детей до 18 лет (не включительно).

Размер кредита составляет от 300 тысяч до 6 миллионов рублей, а в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — до 12 миллионов рублей. Первоначальный взнос начинается от 20,1%, при этом можно воспользоваться материнским капиталом для его формирования. Срок кредитования составляет до 30 лет, а процентная ставка фиксирована на уровне 6% годовых.

Кредит по программе может быть использован как для строительства жилого дома на уже имеющемся земельном участке, так и для одновременной покупки участка и возведения на нем жилья. Строительные работы должны проводиться по договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, зарегистрированным на территории Российской Федерации. Подрядчик должен быть аккредитован банком, а все расчеты осуществляются через эскроу-счет, что является обязательным условием участия в программе. Дом должен соответствовать всем требованиям безопасности.

Ипотека для IT-специалистов

Программа «IT ипотека» позволяет приобрести земельный участок для последующего строительства жилого дома. Условия участия предусматривают, что заемщик должен быть гражданином России в возрасте от 18 до 50 лет включительно.

Для получения кредита необходимо работать по трудовому договору в аккредитованной IT-компании, входящей в список Минцифры. Начиная с 1 августа 2024 года, такие организации должны получать налоговые льготы и не иметь регистрации в Москве или Санкт-Петербурге. Проверить соответствие работодателя требованиям можно через портал «Госуслуги» по названию организации или ИНН. В случае отсутствия аккредитации компания может оформить её онлайн при наличии личного кабинета юридического лица.

Процентная ставка по программе составляет 6%, и её могут дополнительно снизить региональные программы или по усмотрению банка. Максимальный размер кредита по льготной ставке ограничен суммой в 9 миллионов рублей, однако договор может включать до 18 миллионов рублей, при этом сумма свыше льготного лимита облагается рыночной процентной ставкой. Первоначальный взнос начинается от 20%, а срок кредитования обычно не превышает 30 лет, в зависимости от возраста заемщика. Договор на покупку жилой недвижимости должен быть заключен до 31 декабря 2030 года.

При строительстве или покупке дома на средства льготной IT-ипотеки предъявляются дополнительные требования: подрядчиком должно быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания с площадью от 60 до 300 кв. м и иметь действующие инженерные коммуникации (вода, электричество, отопление, канализация). Земельный участок должен относиться к категории «земли поселений» или «земли сельскохозяйственного назначения с правом постоянного проживания или регистрации» и быть оформлен в собственность заемщика.

Программа "Дальневосточный гектар" и "Арктическая ипотека"

Программа «Дальневосточный гектар» запущена в 2016 году для развития регионов Дальневосточного федерального округа России. Она предоставляет каждому гражданину России возможность бесплатно получить земельный участок площадью до 1 гектара в таких регионах, как Приморский и Хабаровский края, Амурская область, Республика Саха (Якутия), Магаданская область, Камчатский край, Сахалинская область, Чукотский АО, Бурятия и Забайкальский край. С 1 августа 2020 года бесплатные гектары стали доступны для всех россиян в Бурятии и Забайкалье. Участники программы могут использовать землю для строительства частного дома, садоводства или предпринимательской деятельности. Земельный участок предоставляется в собственность, что позволяет самостоятельно планировать и осуществлять строительство.

«Арктическая ипотека» — это льготная государственная программа, запущенная в конце 2023 года как расширение «Дальневосточной ипотеки» на Арктическую зону России. Программа предлагает кредиты под 2% в том числе на строительство собственного дома в арктических регионах. Она доступна для молодых семей, граждан с детьми, представителей определённых профессий, участников государственных программ и вынужденных переселенцев. Условия включают ограничение стоимости жилья до средней рыночной цены региона и возможность получить кредит до 18 млн рублей с первоначальным взносом от 20%. Строительство дома должно проводиться через аккредитованных подрядчиков с расчетами через эскроу-счет.

Сельская ипотека

Это льготная государственная программа, позволяющая гражданам Российской Федерации, проживающим в сельской местности или планирующим переехать туда, взять ипотечный кредит в том числе на строительство жилья по сниженной процентной ставке до 3%, а на приграничных территориях ставка может быть снижена до 0,1%.

Программу могут оформить любые граждане России, однако важно учитывать, что с 23 декабря 2023 года, если вы уже воспользовались одной из федеральных ипотечных программ, таких как «Льготная ипотека», «Семейная ипотека», «ИТ-ипотека» или «Дальневосточная и арктическая ипотека», получить «Сельскую ипотеку» не получится. Максимальный срок кредита составляет 25 лет, а сумма во всех регионах ограничена 6 миллионами рублей.

Программа предоставляет два варианта строительства дома: по договору подряда с аккредитованным в банке юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, а также самостоятельное строительство с использованием домокомплекта. В обоих случаях можно включить стоимость земельного участка в сумму ипотеки. Домокомплект представляет собой набор деталей и материалов для индивидуального жилищного строительства, за исключением фундамента, и должен иметь соответствующую разрешительную документацию, произведённую на заводах.

Срок на строительство дома составляет два года с момента получения ипотечного кредита. Если заемщик не завершит возведение в установленный срок, банк имеет право повысить процентную ставку. Для мобилизованных граждан срок строительства может быть продлён на время службы.

Сельская ипотека распространяется на территории, утверждённые на местном уровне в каждом субъекте Российской Федерации. Если земельный участок находится в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) или коттеджном поселке, входящем в программу, также возможно получение льготного кредита. Участок при этом должен быть оформлен в собственность и соответствовать требованиям программы.

Как еще можно снизить процент по ипотеке?

• Предоставить поручителя или залог. Залогом может выступать другая недвижимость, автомобиль, ценные бумаги и другие активы. Однако необходимо помнить, что залоговое имущество не подлежит продаже, и в случае неуплаты ипотеки оно перейдет в собственность банка. Поручителю также предъявляются повышенные требования: он должен иметь хорошую кредитную историю и платежеспособность. Основные требования к поручителю включают возраст до 70 лет и гражданство РФ. Размер скидки на процентную ставку определяется банком индивидуально для каждого случая.

• Стать зарплатным клиентом банка. Для этого желательно заранее подать заявление работодателю о переводе зарплаты на счет выбранного банка. Кредитные организации предоставляют индивидуальные скидки на процентную ставку в зависимости от платежеспособности и КИ клиента. Однако не стоит ожидать значительного снижения ставки — обычно скидка не превышает 1%.

• Быстрый выход на сделку. Банки заинтересованы в оперативном оформлении ипотечных кредитов, поэтому предоставляют скидку на процентную ставку до 0,5% при быстром заключении сделки, обычно в течение 30 дней. Дополнительные скидки могут быть получены за электронную регистрацию документов.

• Покупка единовременной комиссии. Некоторые банки предлагают услугу покупки комиссии, при которой заемщик разово выплачивает определенный процент от кредита (от 1 до 4%), а банк предоставляет кредит со сниженной процентной ставкой. Важно тщательно рассчитать, насколько выгодной будет такая комиссия в вашем случае.

• Оформить дополнительную страховку. Банк может предложить оформить страхование жизни и титульное страхование. При согласии на оформление этих полисов банк предоставляет скидку на несколько процентных пунктов.

• Увеличить первоначальный взнос. Некоторые банки предоставляют скидки до 1,5% на процентную ставку при внесении большого первоначального взноса. Однако не все организации придерживаются этой практики.

• Воспользоваться субсидией от застройщика. При таком подходе процентная ставка снижается за счет того, что застройщик самостоятельно выплачивает банку часть ипотечного кредита. Минус этого способа заключается в значительном увеличении стоимости жилья из-за комиссии, которую застройщик платит банку.