Покупка квартиры у близких родственников может показаться хорошим вариантом — все понятно с ценой, не нужно переживать о мошенничестве, и процесс сделки кажется проще, ведь история недвижимости известна всем сторонам. Но такие сделки могут скрывать определённые юридические и налоговые риски, которые важно учитывать заранее. Особенности сделок с недвижимостью между родственниками требуют подготовки, ведь они могут привлечь внимание государственных органов, таких как налоговая инспекция или органы опеки.
Кроме того, сделки с недвижимостью между близкими родственниками имеют свои особенности в плане налогообложения. Хотя для некоторых такая покупка может быть выгодной, в других случаях могут возникнуть сложности, например, с получением налогового вычета или с признанием сделки недействительной. Важно заранее разобраться, как избежать возможных правовых и финансовых проблем, а также какие условия могут привести к возникновению претензий со стороны контролирующих органов.
Кто такие близкие родственники и могут ли они совершать сделки друг с другом?
Понятие близких родственников в законодательстве играет ключевую роль при заключении сделок с недвижимостью. К близким родственникам, согласно закону, относятся: родители и дети, бабушки и дедушки с внуками, а также братья и сестры, включая неполнородных или сводных братьев и сестёр, у которых общий только один родитель. Например, если покупатель приобрёл дачу у двоюродной тёти, то такая сделка не попадает под категорию сделок между близкими родственниками, так как степень родства не соответствует юридическим нормам.
В то же время в налоговом законодательстве существует термин «взаимозависимые лица», который имеет особое значение при заключении сделок. К числу взаимозависимых лиц относятся супруги, родители или усыновители, дети (как родные, так и приёмные), братья и сестры (как родные, так и сводные), а также опекуны и попечители с подопечными. Сделки между такими людьми имеют свои особенности, потому что их взаимные отношения могут повлиять на условия сделки. Например, при покупке недвижимости у взаимозависимого лица покупатель теряет право на имущественный налоговый вычет. Таким образом, если квартиру продаёт родной брат или сестра, налоговые льготы не применяются. Однако, если продавец — это, например, шурин, то налоговый вычет всё же может быть предоставлен супругу, не являющемуся взаимозависимым с продавцом.
С точки зрения закона покупка квартиры в ипотеку у родственников не запрещена. На практике многие предпочитают покупать недвижимость у близких людей, так как это даёт уверенность в её юридической чистоте, проще договориться о выгодных условиях, а также нет опасений по поводу возможных мошеннических действий. Также немало случаев, когда покупатель выкупает долю в квартире у родственника, если тот решает продать свою часть, а у другого члена семьи нет средств для полной покупки.
Тем не менее, стоит учитывать, что такие сделки часто привлекают больше внимания со стороны контролирующих органов. Это связано с тем, что нередко встречаются попытки использования таких сделок для незаконных целей, например, для обналичивания материнского капитала или расходования ипотечных средств не по назначению.
Особенности покупки квартиры у родственника в ипотеку
-
Ожидайте, что расчеты по сделке будут производиться безналичным способом. Такой расчет нужен, чтобы банк убедился в реальности сделки и исключил возможность её фиктивности.
-
Квартира, принадлежащая несовершеннолетнему, не может быть продана в ипотеку. Сделка с участием лиц, не достигших 18 лет, невозможна.
-
Продавать недвижимость супруги друг другу не могут, так как жилье считается совместной собственностью. Однако сделка купли-продажи разрешена между бывшими супругами.
-
При оформлении льготной ипотеки с государственной поддержкой сделки, когда продавцом и покупателем являются родственники, не будут подпадать под их действие.
-
Налоговый вычет при покупке жилья у взаимозависимого лица не предусмотрен.
На что обратить внимание
-
Соберите необходимую сумму для первоначального взноса и будьте готовы подтвердить её наличие банку-кредитору.
-
Убедитесь, что цена недвижимости соответствует рыночной стоимости.
-
Проверьте, чтобы среди владельцев недвижимости не было несовершеннолетних.
-
Подготовьте документы, подтверждающие, что продавец не реализует своё единственное жильё и у него есть другое место для проживания.
-
Убедитесь, что в договоре купли-продажи указана полная стоимость квартиры.
-
Заранее уточните, можно ли получить налоговый вычет при такой сделке.
В каких случаях банк может отказать в ипотеке между родственниками?
Несмотря на то, что закон не запрещает покупки недвижимости у родственников с использованием ипотечных средств, банки нередко отказывают в кредите в таких случаях. Почему это может происходить и как избежать отказа? Юристы выделяют несколько основных причин.
Одной из наиболее частых причин отказа является слишком низкая цена квартиры по сравнению с рыночной стоимостью. Если недвижимость продается по значительно заниженной цене, это вызывает подозрения в фиктивности сделки. Например, если в вашем регионе стоимость аналогичных квартир составляет 10 миллионов рублей, а вы покупаете квартиру за 2 миллиона, банк может усомниться в законности сделки.
Еще одной причиной отказа может быть отсутствие у продавца другого жилья. Когда, например, родители продают своему ребенку квартиру, являющуюся их единственным жильем, такая сделка вызывает сомнения у банка, так как продавец может остаться без крыши над головой.
Также стоит помнить, что сокрытие факта покупки недвижимости у родственника от банка может привести к отказу в ипотечном кредите. Если банк выяснит, что вы не сообщили о родстве с продавцом, такой факт будет воспринят как попытка скрыть важную информацию.
Как обезопасить себя?
Одним из первых шагов является подтверждение наличия у продавца другого жилья. Так банк сможет убедиться, что сделка не является фиктивной и у квартиры действительно будет новый собственник. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие наличие другого имущества, например, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
Цена недвижимости должна соответствовать рыночной стоимости. Как слишком низкая, так и чрезмерно высокая цена могут вызвать подозрения у банка. Убедитесь, что сумма сделки адекватна рыночным реалиям, чтобы избежать вопросов о её законности.
Кроме того, банк обязательно оценит вашу финансовую состоятельность как заемщика. Для этого он проверит вашу кредитную историю (задолженности в прошлом могут существенно снизить шансы на одобрение кредита), справку о доходах и другие документы. Важно продемонстрировать свою платежеспособность, и покупка недвижимости у родственников не влияет на этот процесс.
Можно ли использовать материнский капитал при покупке квартиры у родственника в ипотеку?
Использование материнского капитала при покупке квартиры у родственников связано с рядом ограничений, установленных законодательством. В первую очередь, нельзя использовать эти средства для приобретения жилья у близких родственников, таких как родители, дети, супруги и братья/сестры. Также нельзя провести сделку, в которой участвуют несовершеннолетние дети, поскольку они не могут быть сторонами коммерческих сделок.
При использовании материнского капитала для покупки недвижимости важно, чтобы приобретаемое жилье было поделено между всеми членами семьи. Размер долей в квартире устанавливается по соглашению сторон. Однако Пенсионный Фонд России, который отвечает за оформление материнского капитала, тщательно проверяет такие сделки, чтобы исключить любые попытки обналичивания средств или мошенничества. В случае обнаружения незаконных действий предусмотрена уголовная ответственность.
Если покупка осуществляется у дальних родственников, таких как тети, дяди, бабушки и дедушки, то таких ограничений нет, и сделка может быть проведена без дополнительных препятствий. Однако для покупки жилья у близких родственников процедура становится более сложной, и рекомендуется перед оформлением сделки обратиться за консультацией в Пенсионный Фонд.
Одним из вариантов использования материнского капитала при покупке квартиры у родственников является приобретение недвижимости только на имя держателя сертификата. В этом случае, в течение полугода после заключения сделки, он обязан выделить доли всем несовершеннолетним детям. Это условие обязательно, чтобы соблюсти нормы законодательства.
Важно, чтобы сделка с использованием материнского капитала не была фиктивной, то есть не проводилась с целью обналичивания средств. Квартира, приобретаемая у родственников, должна быть оформлена на нового владельца, который обязан выделить доли в собственности всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей.
Что нужно указать в договоре купли-продажи при покупке квартиры?
При заключении договора купли-продажи квартиры важно учесть все детали, чтобы сделка имела юридическую силу и не вызвала проблем в будущем. Договор должен содержать полное описание квартиры, включая точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат и площадь. Также нужно указать полные данные обеих сторон сделки — фамилию, имя, отчество, паспортные данные, адрес регистрации и дату рождения как продавца, так и покупателя.
В договоре также следует четко прописать все условия сделки. Необходимо указать цену квартиры, как цифрами, так и прописью, а также сроки, когда покупатель обязуется осуществить оплату, и условия передачи недвижимости. Все это должно быть максимально подробным, чтобы избежать недоразумений и споров в будущем. Ответственность сторон также должна быть указана в договоре: продавец должен гарантировать, что квартира передается в том состоянии, о котором договорились, а покупатель обязуется оплатить квартиру в установленные сроки. Кроме того, важно прописать реквизиты сторон для перевода средств, если это необходимо.
Также можно составить предварительный договор купли-продажи, который закрепляет намерения сторон и служит основой для основной сделки. Если продавец состоит в браке, следует подтвердить, что его супруг не возражает против продажи недвижимости или что продавец является единственным собственником.
Также необходимо учитывать права других лиц, которые могут проживать в квартире, например, прописанных людей или наследников, которые могут претендовать на жилплощадь. Важно в договоре указать, что продавец не нарушает их прав. Помимо этого, желательно прописать, что стороны сделки действуют добровольно, не находятся под опекой и не состоят на учете в психоневрологическом диспансере.
Часто задаваемые вопросы
Если речь идет о совершеннолетних покупателях, то законодательных препятствий для покупки квартиры у родителей нет. Однако есть несколько важных аспектов, которые следует учитывать. Во-первых, при приобретении жилья у родителей невозможно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, поскольку стороны сделки считаются взаимозависимыми. Во-вторых, если супруги покупают квартиру у родителей одного из них, то такая недвижимость становится совместной собственностью (если только не заключен брачный договор). В случае развода второй супруг имеет право на свою долю в этой квартире.
Что касается несовершеннолетних детей, то законодательство строго запрещает их законным представителям (родителям, опекунам или попечителям) заключать с ними возмездные сделки, связанные с недвижимостью. Таким образом, если покупатель является несовершеннолетним, сделка по покупке квартиры у родителей будет невозможна.
Когда квартира приобретается в браке, она становится совместной собственностью супругов, и заключить между собой договор купли-продажи или дарения такой недвижимости они не могут, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них. Такая сделка будет признана мнимой и недействительной. Однако супруги могут договориться о разделе совместного имущества в любое время, заключив соглашение и удостоверив его у нотариуса.
Если же квартира оформлена как долевая собственность, то каждый из супругов вправе распоряжаться своей долей, в том числе подарить её другому супругу. Однако при продаже могут возникнуть трудности, так как деньги, полученные за продажу, являются совместной собственностью, и таким образом, один супруг будет расплачиваться деньгами, которые по сути принадлежат обоим. Подобные сложности могут возникнуть и в случае, если один из супругов решит продать другому недвижимость, приобретённую до брака или полученную в дар. Хотя собственность в таком случае является личной, деньги, полученные от сделки, остаются частью совместной собственности.
Чтобы избежать подобных проблем, супруги могут заключить брачный договор, в котором определят правила владения и распоряжения имуществом, включая денежные средства. Если такой договор существует, супруги имеют возможность заключать любые сделки с недвижимостью без ограничений.
Согласно закону, сделка — это юридическое действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Например, сделка по купле-продаже квартиры между родственниками предполагает изменение права собственности на недвижимость. Все сделки можно разделить на возмездные и безвозмездные. Безвозмездной сделкой является дарение, которое можно совершить как с близкими, так и с дальними родственниками или посторонними людьми. Однако для дарений между не близкими родственниками предусмотрены налоговые обязательства — 13% от стоимости подаренной недвижимости, в то же время при заключении сделки между близкими родственниками налог не взимается.
Что касается возмездных сделок, например, купли-продажи, то они практически не отличаются от сделок между незнакомыми людьми, за исключением некоторых ограничений. Существуют также случаи мнимых или притворных сделок между родственниками. Мнимой считается сделка, когда, несмотря на её оформление, права сторон не изменяются. Притворной сделкой является та, которая прикрывает собой другую, например, когда квартира формально подарена, но фактически произошла её продажа, скрытая под видом дарения. Закон не признает такие сделки действительными, и они считаются ничтожными с момента их заключения.
Также сделки могут быть односторонними или двухсторонними. Односторонняя сделка, например, завещание, не требует согласия другой стороны, так как воля собственника квартиры выражается исключительно им. В отличие от этого, двухсторонние сделки, например, договор купли-продажи, всегда оформляются в письменной форме и требуют согласия всех сторон, участвующих в сделке.
