Комната – это самый бюджетный способ обзавестись собственным жильем. Покупка комнаты избавляет человека от необходимости тратить деньги на аренду, предоставляя возможность оформить пространство по своему вкусу, провести ремонт и приобрести мебель. Однако приобретение комнаты сопряжено с определёнными нюансами. Она представляет собой не полноценную квартиру, а лишь её часть, которую вы делите с другими собственниками. У вас будет личное пространство, но общими останутся такие зоны, как кухня, ванная, туалет и коридор. В своей комнате можно распоряжаться по своему усмотрению, не нарушая интересы соседей и целостность конструкции. В то же время, в общих помещениях необходимо договариваться с соседями, так как право на использование этих зон общее.
Доля – это не физическая часть квартиры, а часть права собственности на неё. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½. То есть каждый собственник имеет право на определённую часть квартиры пропорционально своей доле, а это может влиять на принятие решений относительно использования общих помещений и других аспектов совместного проживания.
Особенности сделок с комнатой и долей
Одной из главных особенностей сделок с долями или комнатами является наличие преимущественного права покупки. Если собственник решает продать свою долю или комнату в квартире, он обязан сначала предложить её выкупить другим собственникам. Например, в квартире, где две комнаты принадлежат двум людям и один из них решит продать свою комнату, он должен сначала предложить её соседу. Если сосед отказывается, тогда другой собственник должен получить нотариальный отказ от преимущественного права покупки. В случае, если сосед не отвечает на предложение, собственник может через нотариуса отправить заявление о намерении продать комнату и, получив свидетельство о передаче заявления, иметь право продать недвижимость третьим лицам.
При покупке доли в квартире с использованием ипотечного кредита возникает необходимость передачи в залог всей недвижимости, а не только кредитуемой доли. Все собственники долей должны оформить свои части в залог банка до выдачи кредита. После регистрации ипотеки в Росреестре доли будут обременены залогом, и только после этого покупатель сможет подписать договор купли-продажи и получить кредит. Таким образом, купленная доля также будет находиться в залоге банка, и в ЕГРН появится соответствующая запись.
Кроме того, при оформлении ипотеки необходимо застраховать залоговую недвижимость. В случае долевой собственности страхование проводится на весь объект недвижимости, а не на отдельные доли. Например, если покупатель берет ипотеку на долю в квартире, вся квартира должна быть застрахована как залог. В случае передачи в залог отдельной комнаты страхование требуется только для этой комнаты.
В чем отличие от ипотеки на квартиру?
-
Стоимость ипотечного кредита. Кредиты на покупку комнаты или доли в квартире обычно имеют более высокие процентные ставки по сравнению со стандартными ипотечными программами. Связано это с низкой ликвидностью такой недвижимости и сложностями, которые возникают при её продаже в случае невыплаты кредита клиентом. Банки оценивают риски выше, а это отражается на стоимости кредита для заемщика.
-
Больший процент отказов. Из-за невыгодности таких сделок для банков частота отказов по ипотекам на комнаты и доли значительно выше, чем по обычным ипотечным кредитам. Банки проводят тщательную проверку заявителей, учитывая кредитную историю, доходы, юридическую чистоту квартиры, количество собственников и частоту сделок по объекту. В случае отказа у покупателя остаётся возможность рассмотреть альтернативные варианты финансирования, например, потребительский кредит, чтобы направить средства на покупку доли.
Как оформить ипотеку на комнату или долю в квартире?
-
Осмотр недвижимости и знакомство с соседями. Перед приобретением комнаты важно тщательно изучить не только собственное помещение, но и общее состояние дома. Если здание находится в плохом состоянии или требует значительных вложений на ремонт, лучше отказаться от такой покупки, чтобы избежать непредвиденных расходов. Оцените состояние не только личного пространства, но и общих зон — кухни, ванной, туалета и коридоров. Если в местах общего пользования грязно и неухоженно, вероятно, это не изменится после вашего въезда, и вам придётся либо мириться с беспорядком, либо самостоятельно поддерживать чистоту.
-
Проверка документов и наличия долгов. Следующий важный шаг — проверка всех документов на комнату. Обязательно получите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что комната действительно принадлежит продавцу и на неё не наложены обременения или аресты. В выписке будет указана информация о всех собственниках и возможных ограничениях на сделку. Не стоит полагаться только на слова продавца — лучше самостоятельно проверить документы, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Кроме того, необходимо убедиться, что на комнате нет задолженностей по коммунальным платежам. Продавец может утверждать об отсутствии долгов, но для полной уверенности запросите официальные справки из ЖЭКа или управляющей компании.
-
Проверка отказов соседей. Важным юридическим аспектом при покупке комнаты является получение отказов от соседей от их права первоочередного выкупа. Согласно законодательству, каждый совладелец жилья (владельцы других комнат) имеет преимущественное право на покупку. Поэтому продавец обязан получить письменные отказы от всех соседей, которые могут быть потенциальными покупателями. Если хотя бы один сосед откажется предоставить отказ, сделка не сможет быть зарегистрирована в Росреестре.
-
Заключение договора и передача денежных средств. Если все проверки пройдены и документы в порядке, можно переходить к заключению сделки. На этом этапе важно договориться с продавцом о деталях подписания договора купли-продажи и передачи денег. Договор должен быть составлен юридически грамотно, желательно с участием профессионального юриста, чтобы защитить ваши интересы и избежать возможных недоразумений. Передача денежных средств может осуществляться как наличными, так и через банковскую ячейку или аккредитив.
-
Оформление права собственности. После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Регистрация осуществляется на основании поданного заявления и договора купли-продажи, после чего вы получите официальные документы, подтверждающие ваше право собственности на комнату или долю в квартире.
Какие документы нужны для оформления ипотеки на комнату или долю?
-
Заявление на получение кредита.
-
Паспорт заемщика.
-
Письменный отказ других собственников от первоочередного права выкупа доли.
-
Выписка об объекте недвижимости из ЕГРН.
-
Справка о наличии или отсутствии собственности из БТИ.
-
Отчет об оценке недвижимости.
-
Технический паспорт.
Плюсы и минусы покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты
-
Снижение стоимости приобретения. Покупка доли в квартире или отдельной комнаты обходится значительно дешевле, чем приобретение всей недвижимости целиком. Так люди с с ограниченным бюджетом могут войти на рынок недвижимости и начать инвестировать в собственное жилье без необходимости значительных первоначальных вложений.
-
Возможность регистрации по месту жительства. Приобретая долю в квартире или отдельную комнату, вы получаете право зарегистрироваться по этому адресу. Особенно важно это для студентов, молодых специалистов или тех, кто нуждается в постоянной регистрации по месту работы или учебы.
-
Перспектива единоличного владения. Покупая дополнительные доли, вы можете постепенно увеличить свою долю в квартире. В случае покупки последней доступной доли или комнаты вы становитесь единственным собственником всего имущества.
-
Инвестиционная привлекательность. Недвижимость всегда была надёжным инструментом для инвестиций. Приобретение доли в квартире позволяет вам участвовать в росте её стоимости со временем.
-
Гибкость в управлении имуществом. Совместная собственность позволяет распределять обязанности по содержанию и ремонту квартиры между собственниками. Так можно снизить индивидуальные затраты и ответственность, а также создать условия для коллективного принятия решений относительно улучшений и изменений в жилье.
-
Риск мошенничества и недобросовестных продавцов. При покупке доли важно тщательно проверять документы и репутацию продавца. Мошеннические схемы могут включать подделку документов, сокрытие информации о задолженностях или несоответствие фактического состояния недвижимости заявленным данным.
-
Сложности с проживанием и использованием общего пространства. В случае общей собственности на квартиру возникают вопросы распределения жилого пространства и использования общих зон, таких как кухня, ванная, туалет и коридоры. Если собственники не могут прийти к соглашению, это может привести к конфликтам и неудобствам в повседневной жизни.
-
Проблемы с оформлением и корректностью документов. Некорректно собранные или неполные документы могут привести к юридическим осложнениям, затягиванию процесса покупки или даже аннулированию сделки. Важно убедиться, что все бумаги правильно оформлены, зарегистрированы в Росреестре и не содержат ошибок, чтобы избежать возможных споров о праве собственности в будущем.
-
Ограниченная ликвидность доли. Продажа доли в квартире может быть более сложной и длительной по сравнению с продажей целой квартиры. Покупатели могут предпочесть приобретение всей недвижимости, а это ограничивает круг потенциальных покупателей и может снизить стоимость доли на рынке.
-
Необходимость согласования с другими собственниками. Любые значимые изменения в квартире, такие как ремонт, перепланировка или сдача в аренду, требуют согласия всех собственников.
Часто задаваемые вопросы
-
Права собственности продавца. Перед оформлением покупки доли в общей собственности на квартиру или комнату важно проверить права продавца. Для этого необходимо ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, где указаны все данные о правах собственности продавца на соответствующую долю. Убедитесь, что продавец действительно является собственником и имеет право распоряжаться данной частью недвижимости.
-
Соответствие планировке требованиям БТИ. Некоторые владельцы разделяют квартиру на несколько студий и продают их как отдельные объекты. Важно убедиться, что перепланировка и переустройство были проведены легально. Если изменения в планировке осуществлены без необходимых согласований, собственник обязан вернуть помещение в первоначальное состояние в установленные сроки и по требованиям соответствующих органов. В противном случае, орган, проводивший согласование, может обратиться в суд с требованием о продаже квартиры на публичных торгах.
-
Договор купли-продажи является юридическим документом, который фиксирует соглашение между продавцом и покупателем о передаче права собственности на конкретное имущество в обмен на оговоренную денежную сумму. В случае продажи комнаты в коммунальной квартире такой договор должен включать два основных условия: объект сделки и цена.
Объект договора представляет собой подробное описание того, что именно продается. Если речь идет о продаже самой комнаты, необходимо указать её точную площадь, кадастровый номер и адрес. В случае продажи доли в квартире следует также указать размер этой доли, общую площадь всей квартиры и кадастровый номер. Эти данные можно получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Цена договора определяет сумму, по которой осуществляется продажа комнаты или доли в квартире. Важно, чтобы указанная цена не была ниже той, которая была объявлена в уведомлении для соседей при реализации их преимущественного права выкупа. При продаже доли в квартире договор должен содержать перечень всех остальных собственников и их долей. В случае продажи доли договор обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Однако при продаже комнаты нотариальное заверение не всегда требуется, поскольку комната рассматривается как самостоятельный объект недвижимости. Важно понимать, что вместе с комнатой покупателю передаётся доля в правах на общие помещения, такие как кухня, туалет и коридор, а это должно быть чётко отражено в договоре.
Если комната или доля в квартире принадлежат несовершеннолетнему, процесс сделки требует соблюдения дополнительных юридических процедур и предоставления ряда специальных документов для её легализации. Основным аспектом является получение согласия органов опеки и попечительства, так как это необходимо для защиты прав и интересов несовершеннолетнего собственника.
В случае, если владельцу недвижимости ещё не исполнилось 14 лет, помимо стандартного набора документов для регистрации сделки в Росреестре, необходимо предоставить несколько дополнительных бумаг. Во-первых, потребуется свидетельство о рождении ребёнка. Во-вторых, необходимо предоставить паспорт законного представителя ребёнка (родителя или опекуна) и документ, подтверждающий его полномочия, например, свидетельство о рождении ребёнка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении. Кроме того, требуется официальное разрешение от органов опеки и попечительства, которое предоставляет право распоряжаться имуществом ребёнка до достижения им 14 лет.
Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, он может самостоятельно участвовать в сделке купли-продажи своей доли или комнаты. Тем не менее, даже в этом случае требуется письменное согласие его законных представителей (родителей или опекунов) на заключение такой сделки. Согласие должно быть дополнено разрешением органов опеки. Без выполнения этих условий сделка не будет признана законной и не может быть зарегистрирована в Росреестре.
Попытки нарушить законодательство при приобретении комнаты в коммунальной квартире без получения отказов от соседей являются весьма сложными и рискованными. Одной из распространённых схем, применяемых продавцами, является предоставление покупателю микродоли комнаты в подарок, после чего оставшаяся часть продаётся ему как долевому сособственнику. Такой подход позволяет обойти преимущественные права соседей. Однако подобные сделки часто признаются незаконными, и если один из соседей узнает о такой схеме и вовремя подаст иск в суд, есть высокая вероятность, что суд отменит сделку.
Использование подобных схем может показаться хорошим решением, но они сопряжены с серьёзными юридическими последствиями. В случае аннулирования сделки судом покупатель рискует не только потерять приобретённую недвижимость, но и уже вложенные средства. Поэтому гораздо разумнее соблюдать закон и заранее получить письменные отказы от всех соседей перед осуществлением покупки.
