Застройщики начинают реализацию квартир задолго до завершения строительства, часто на этапе котлована. Чем раньше стартуют продажи, тем ниже цена за квадратный метр. Люди, заинтересованные в таком варианте, подписывают договор долевого участия (ДДУ), приобретая права на будущий объект.
Покупатель, заключивший ДДУ, может позже передать свои права другому лицу. Для этого оформляется договор переуступки, или цессии. После того как дом будет сдан, новый покупатель становится владельцем уже готовой квартиры. Сделка может быть проведена как за наличные средства, так и с использованием ипотеки.
Правила переуступки прав по ДДУ регулируются статьей 11 Федерального закона 214-ФЗ «О долевом участии». В том же законе указано, что после сдачи объекта и подписания акта приема-передачи, договор цессии уже не может быть заключен. В таком случае сделка оформляется как обычная покупка-продажа. По сути, переуступка прав — это процесс изменения владельца будущей квартиры по договору долевого участия.
Кто чаще всего продает квартиры по переуступке?
Обычно продавцами являются инвестиционные компании, которые закупают большие объемы будущих квартир на самых ранних этапах строительства с существенными скидками. По мере приближения даты сдачи объекта, стоимость жилья возрастает, и к моменту завершения строительства инвестор начинает продажу прав на квартиры. Кроме того, продавцом может стать и частное лицо, которое ранее приобрело права на недвижимость через ДДУ и теперь решает продать эти права по личным причинам, оформляя сделку через переуступку.
Нужно ли согласие застройщика на такую сделку?
Закон не регулирует обязательность согласования сделок переуступки с застройщиком, поэтому вопрос остается на усмотрение самой строительной компании. Большинство застройщиков не препятствуют таким сделкам, однако некоторые могут включать в договор долевого участия пункт, ограничивающий или запрещающий продажу квартиры через переуступку прав.
Чтобы узнать, возможно ли заключение договора цессии, необходимо либо тщательно изучить условия ДДУ, проверив наличие соответствующего пункта, либо напрямую обратиться в офис строительной компании для получения разъяснений. Если продавцом является юридическое лицо, то, как правило, препятствий для проведения сделки нет, поскольку инвесторы часто приобретают квартиры с расчетом на возможность их последующей продажи по переуступке.
Плюсы и минусы покупки и продажи квартиры по переуступке
- Одним из главных преимуществ для покупателя является возможность приобрести квартиру в желаемом доме, особенно если изначально подходящий вариант уже был продан. В таком случае переуступка прав дает шанс купить квартиру, если она вновь поступила на рынок. Еще одним важным плюсом является экономия — квартиры по договору переуступки, хотя и стоят дороже, чем на нулевом цикле, все равно дешевле, чем полностью готовые квартиры. Для тех, кто рассматривает покупку как инвестицию, переуступка предоставляет хороший шанс для заработка.
- Для продавца сделки с переуступкой также имеют свои плюсы. Во-первых, он может продать квартиру по более высокой цене, чем на ранней стадии строительства. Во-вторых, такие сделки позволяют получить деньги сразу, без длительного ожидания.
- Для продавца одним из значительных минусов является необходимость уплаты налога с дохода, который требует заполнения декларации и уплаты 13% НДФЛ с прибыли. Также продавцу придется потратить время на получение разрешений от застройщика и запрос документов из Росреестра. В случае, если сделка проводится поспешно, продавец может столкнуться с тем, что продаст квартиру по цене ниже рыночной.
- Для покупателя главный минус — это период ожидания. Строительство может затянуться, и, как результат, переезд может состояться позже намеченного срока. К тому же, если бы покупатель выбрал квартиру на нулевом цикле, то стоимость была бы значительно ниже. Также существует риск потерять квартиру из-за ошибок при заключении сделки.
Как происходит покупка квартиры по переуступке в ипотеку?
Процесс покупки квартиры по договору переуступки с использованием ипотеки мало чем отличается от стандартной процедуры оформления ипотеки на новостройки. Однако важно учитывать несколько нюансов, связанных с продавцом, банками-партнерами и требованиями к заемщику.
Если продавцом является юридическое лицо, то покупатель может воспользоваться государственными ипотечными программами, например, семейной ипотекой (для заемщиков, у которых с 1 января 2018 года родились дети или воспитываются дети-инвалиды). В случае, если продавцом выступает физическое лицо, то доступна только стандартная ипотечная программа, без использования льготных ставок. Важно понимать, что так как покупка осуществляется через договор цессии, заемщик должен обратиться в тот банк, который аккредитовал застройщика. Список таких финансовых учреждений можно узнать в офисе девелопера или на официальном сайте объекта недвижимости.
Покупатель должен соответствовать ряду требований, установленных банком: иметь стабильную работу, подтвержденный доход и хорошую кредитоспособность. Для начала необходимо выяснить у застройщика, возможна ли покупка квартиры по договору переуступки. Если это разрешено, стоит уточнить перечень банков, с которыми застройщик сотрудничает.
Затем покупатель подает заявку на ипотечный кредит в выбранный банк онлайн или в офисе. В большинстве случаев банк дает предварительное решение в течение нескольких минут. После одобрения кредита заемщик собирает необходимые документы: справки о составе семьи, подтверждение дохода и другие документы, которые требуются банком. Они подаются в банк для окончательного решения. В течение 2-3 рабочих дней кредитор проводит детальную проверку заявки и может связаться с заемщиком для уточнения некоторых деталей. После окончательного одобрения, банк сообщает заемщику условия, на которых будет заключен кредитный договор.
Заемщик затем собирает все документы по объекту, включая данные о квартире, предоставленные застройщиком, и передает их банку для юридической проверки. Если все документы соответствуют требованиям, начинается заключительная стадия сделки. Оформляется договор переуступки (цессии), а также кредитный договор с банком.
После подписания этих документов покупатель регистрирует сделку в Росреестре, и он становится новым владельцем прав по ДДУ. Дальше остается только дождаться завершения строительства, получить квартиру и подписать акт приема-передачи. В момент получения квартиры она подлежит обязательному страхованию, причем страхование осуществляется в пользу банка, поскольку недвижимость остается в залоге. После этого проводится оценка квартиры, которая также проводится через компанию, аккредитованную банком. Завершающий этап — регистрация ипотеки в Росреестре, где заемщик получает выписку из ЕГРН, подтверждающую обременение квартиры ипотечным кредитом.
Какие документы нужны?
От продавца
-
Договор долевого участия (ДДУ). Этот документ должен содержать все данные о продавце, а также важную информацию о сделке, включая обременения, обязательства и прочее. Если договор был заключен до 29 июня 2022 года, на нем должен быть штамп о регистрации в Росреестре. Для договоров, заключенных после этой даты, регистрация подтверждается в электронном виде, и для сделки необходима актуальная выписка из ЕГРН.
-
Выписка из ЕГРН. Подтверждает регистрацию ДДУ в Росреестре. Выписка бессрочная, но для безопасности сделки рекомендуется взять свежую версию.
-
Акт сверки (справка об отсутствии долгов). Документ, подтверждающий, что у продавца нет задолженности перед застройщиком по условиям ДДУ.
-
Паспорт продавца. Важно не только наличие личных данных, но и информация о браке и разводе.
-
Согласие супруга. Если продавец состоит в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости. Хотя срок действия этого документа не ограничен, рекомендуется предоставить свежий вариант.
-
Согласие застройщика. Нужно не всегда, а только если в ДДУ предусмотрено требование о получении такого согласия. Обязательно проверяйте этот пункт в договоре.
-
Согласие банка. Если на объект оформлена ипотека, для заключения сделки требуется согласие банка, в котором оформлен кредит.
От покупателя
-
Паспорт. Основной документ, удостоверяющий личность. Также могут понадобиться дополнительные документы, если покупатель является представителем другого лица.
-
Согласие супруга. Для покупки жилья, особенно ипотечного, может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга на покупку недвижимости.
-
Документы по ипотеке. Если покупка осуществляется с привлечением ипотечного кредита, нужно предоставить документы, подтверждающие наличие одобренной ипотеки, и согласие банка на участие в сделке.
-
Дополнительные документы в особых случаях. Если покупатель или продавец представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица, потребуется доверенность или согласие опеки. Также могут потребоваться дополнительные документы, если один из участников сделки находится в состоянии брака или разводится.
С какими рисками может столкнуться покупатель?
Как и в любых сделках с недвижимостью, покупка квартиры по договору переуступки несет в себе риски, связанные с возможными ошибками при заключении сделки. Риски касаются не только отсутствия разрешения застройщика или неполной регистрации первого договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре, но и других важных аспектов:
-
Совместная собственность. Если первый покупатель был в браке на момент заключения ДДУ или использовал материнский капитал при оформлении ипотеки, то для продажи квартиры потребуется согласие второго супруга, а также урегулирование вопросов с опекой или социальной защитой.
-
Долгострой. Продавец может решиться на переуступку прав по причине возникновения проблем у застройщика. В этом случае стоит уточнить, не является ли объект долгостроем и нет ли рисков, связанных с задержками или другими финансовыми трудностями на стройке.
-
Штрафы и пени. Если у первого дольщика были просрочки по платежам или задолженности перед застройщиком, то эти обязательства могут перейти к покупателю после подписания договора цессии.
-
Подмена понятий. Важно быть осторожным, чтобы вместо договора цессии не подписать договор предварительной купли-продажи. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре и не дает права на собственность. Если продавец исчезнет или возникнут другие сложности, покупатель не сможет подтвердить свои права на недвижимость.
Часто задаваемые вопросы
С 2024 года возможность оформить льготную ипотеку на квартиры по договору уступки прав требования (цессии) становится все более ограниченной. Ранее заемщики могли использовать льготные ипотечные программы, такие как семейная или IT-ипотека, для покупки жилья через переуступку прав требования. При этом сделка могла быть заключена не только с застройщиком или девелопером, но и с физическим или юридическим лицом, а также с индивидуальным предпринимателем. Однако в последнее время банки постепенно отказываются от кредитования таких сделок.
Одной из причин, почему банки начали ограничивать возможность покупки по переуступке с использованием льготных программ, является снижение возмещения разницы между ключевой ставкой и льготными ставками. Это приводит к дополнительным комиссиям для застройщиков, которые не могут быть оплачены в сделках между физическими лицами, так как в таких случаях нет посредников, которые могли бы выполнить финансовые расчеты. Исключением являются сделки с большими первоначальными взносами — от 50% и более, где возможность получить ипотеку по переуступке сохраняется, но таких сделок не так много.
Кроме того, банки, работающие только с субсидированными ипотечными программами от застройщика, также не кредитуют сделки по уступке от физических лиц. Связано это с тем, что при субсидировании необходимо заключать договор с юрлицом, а при сделке с физическим лицом подобное соглашение невозможно. Исключение составляют только сделки с юридическими лицами, если они заключают договор субсидирования, но переуступка от индивидуального предпринимателя остается невозможной, так как ИП приравнивается к физическому лицу.
После того как сделка по договору переуступки завершена и все документы проверены, наступает время ожидания получения квартиры. Процесс начинается с того, что застройщик завершает строительство и вводит дом в эксплуатацию: происходит присвоение адреса и оформление кадастрового паспорта. После этого начинается выдача ключей покупателям.
Ключи обычно можно забрать в офисе продаж застройщика или у управляющей компании. О владельцах прав требования застройщик уведомляет через выбранные ими каналы связи, будь то почта, СМС или электронная почта.
Когда ключи получены, покупатель вместе с представителем застройщика направляется в квартиру для ее осмотра. Если квартира с отделкой, важно тщательно проверить состояние всех элементов — чтобы не было дефектов, сантехника работала исправно, а окна и трубы были в хорошем состоянии. Также необходимо проверить стены на наличие трещин и других повреждений.
Если все устраивает, подписывается акт приемки. В случае обнаружения недочетов покупатель имеет право отказаться от подписания акта и потребовать устранения недостатков в разумный срок. Застройщик, в свою очередь, решит, будет ли он устранять эти проблемы или нет.
После подписания акта приемки квартиры следующим шагом является регистрация прав собственности в Росреестре. Для этого необходимо подготовить следующие документы:
-
оригинал договора долевого участия (ДДУ);
-
договор переуступки прав (цессии);
-
паспорта всех собственников (если их несколько);
-
доверенность, если сделка осуществляется через представителя участника долевого строительства;
-
копия акта ввода в эксплуатацию (в большинстве случаев этот документ застройщик направляет в регистрирующий орган);
-
подписанный акт приема-передачи квартиры.
-
Покупатель должен учесть дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки. Например, для регистрации договора в Росреестре необходимо уплатить государственную пошлину в размере 350 рублей. Также потребуется заплатить пошлину за оформление права собственности, которая составляет 2 тысячи рублей.
Кроме того, при переуступке прав возникнут налоговые обязательства. Продавец обязуется заплатить НДФЛ с полученной прибыли. Ставка налога составляет 13%, и его размер определяется в зависимости от суммы, которую продавец заработает на сделке. Продавец также должен заполнить налоговую декларацию для уплаты налога.
Таким образом, хотя основную часть расходов берет на себя продавец, покупатель также несет дополнительные финансовые обязательства, связанные с государственной пошлиной и регистрацией права собственности.
