Приёмка квартиры: как лучше — самостоятельно или со специалистом

Получение квартиры является важным этапом передачи жилья от застройщика к дольщику. После этого заключается акт приема-передачи, и покупатель официально получает ключи от своей новой квартиры. Для детальной проверки недвижимости многие обращаются к профессиональным приемщикам, в то время как некоторые предпочитают самостоятельно осмотреть жилье. Однако без необходимых знаний и инструментов легко упустить скрытые дефекты, которые впоследствии могут вызвать неудобства, дополнительные расходы или даже представлять угрозу для здоровья. В этой статье мы рассмотрим, что требуется для тщательного осмотра и обсудим, стоит ли принимать квартиру самостоятельно или лучше воспользоваться помощью специалистов.

Как принять квартиру самостоятельно и что нужно проверить?

Площадь квартиры

Во время проверки квартиры следует измерить длину стен и определить площадь всех комнат, после чего сравнить полученные значения с данными, указанными в договоре. Удобно фиксировать все измерения на распечатанном плане жилья. Обычно застройщик указывает в договоре допустимое отклонение площади, например, 0,5 м² или 1 м². Если разница превышает установленный предел, стоимость недвижимости пересчитывается, и застройщик или дольщик обязаны компенсировать возникшую разницу.

Инженерные сети

Вентиляция играет ключевую роль для здоровья и создания комфортного микроклимата в квартире. Обычно в жилых помещениях применяется естественная вентиляция: воздух поступает через микропроветривание окон, а вытяжка осуществляется через общедомовые вентиляционные каналы, ведущие на крышу, к которым подключены кухня и санузлы. Плохое функционирование системы вентиляции может привести к повышенной влажности, неприятным запахам, образованию конденсата на холодных поверхностях, например, к «плачущим окнам» зимой, а также к появлению плесени в ванных комнатах. Для проверки вытяжки можно использовать лист бумаги формата А4: приложите его к каждому отверстию вентиляции — если лист прилипнет, значит, воздушная тяга присутствует. В герметичных помещениях воздушный поток отсутствует, поэтому перед проверкой следует открыть окно или дверь для обеспечения притока воздуха.

Если выявлены проблемы с вытяжной вентиляцией в многоквартирном доме, необходимо оперативно обращаться к застройщику для их устранения до заселения жильцов. Самостоятельное устранение засоров в вентиляционных каналах на верхних этажах затруднительно, так как это требует доступа к конструкциям, которые верхние жильцы, скорее всего, не позволят нарушить во время ремонта.

Также проверьте электричество. Для проверки света необходимо вкрутить лампочку во все патроны и переключить выключатели. Розетки проверяются путем вставки патрон-переходника с лампочкой — она должна загораться. Любые неисправности фиксируются в чек-листе с фотографиями и пометками. Особое внимание уделяется кабелям, питающим варочную панель на кухне, которые должны быть проложены напрямую от щитка и находиться в стяжке пола.

Трубы водоснабжения и отопления, проходящие через перекрытия и стены, должны быть установлены в гильзах — специальных полимерных или металлических трубах, внутренний диаметр которых на 5–10 мм превышает наружный диаметр проходящей трубы. Важно, чтобы пространство между трубой и гильзой было заполнено негорючим гидрофобным материалом, обеспечивая тем самым надежную изоляцию и предотвращая появление зазоров.

Отклонение стен по вертикали и их плоскость

Во время черновой отделки стены могут быть либо необработанными — из кирпича или газобетонных блоков, либо покрытыми цементной штукатуркой. В некоторых монолитных домах застройщики вовсе не устанавливают внутренние перегородки, вместо этого оставляя только базовый слой кирпича или блоков. При осмотре стен необходимо учитывать два основных параметра: отклонение от вертикали и ровность поверхности. Особое внимание следует уделять углам, так как именно здесь чаще возникают неровности из-за сложности штукатурки. Для измерения вертикальности применяют двухметровый уровень, а для проверки плоскости — двухметровое правило или уровень.

Незначительные волны на прямых стенах могут быть незаметны после завершения чистовой отделки, однако есть участки, где такие дефекты становятся видимыми. Это касается дверных проемов, где любые изгибы стен под дверными наличниками сразу бросаются в глаза. Также неровности на уровне плинтусов проявляются по линии стыка с полом, в результате требуется покраска плинтусов в цвет стен для их маскировки — однако это не всегда возможно. Граница между стеной и потолком должна быть идеально ровной. Вокруг розеток часто возникают проблемы, так как выравнивание штукатурки в этих местах сложнее, чем на больших плоских участках стен. При финальной отделке также проводится проверка ровности стен и критичных зон вокруг дверных проемов и розеток, после чего оценивается качество финишной отделки.

Стяжка пола

В варианте черновой отделки стяжка пола может отсутствовать, тогда основанием служат плиты перекрытий, которые находятся примерно на 10 сантиметров ниже уровня будущего пола. Однако чаще всего квартиры сдаются со стяжкой, которая может иметь небольшие шероховатости и перепады, но в пределах допустимых норм. Несмотря на это, такую стяжку все равно потребуется выровнять наливным полом, поэтому при её проверке акцент делается на прочность материала. В квартирах с предчистовой отделкой используется цементная стяжка, подходящая для укладки ламината и других аналогичных покрытий на плотной и устойчивой основе. Такая стяжка должна быть ровной, без значительных вмятин и выпуклостей, поэтому для её контроля необходимо использовать двухметровое правило. 

В современных новостройках с предчистовой или получистовой отделкой применяют полусухую стяжку, которую заливают после завершения строительства стен. В таком случае сначала проверяются наиболее сложные зоны для выравнивания, такие как дверные проемы и углы комнат. С помощью уровня и двухметровой контрольной рейки необходимо убедиться, что в этих местах стяжка находится в идеально ровной плоскости без впадин и выступов.

Проверка потолка

Измерьте высоту потолков в каждом помещении и сравните полученные показатели с обязательствами, указанными в договоре долевого участия (ДДУ). В ванных комнатах и санузлах высота должна быть увеличена из-за низкого уровня стяжки пола. Обратите внимание на наличие следов подтеков на бетонной поверхности потолка, особенно в квартирах с открытой плитой перекрытия. В домах без технического этажа верхние этажи особенно подвержены протечкам, поэтому важно тщательно осмотреть потолок на наличие ржавчины и следов влаги. Также проверьте верхнюю часть стен у потолка на наличие высолов, темных пятен и подтеков, которые могут свидетельствовать о проблемах с кровлей, плохом утеплении или неправильной организации вентиляции.

Осмотр дверей и окон

Двери и окна могут иметь два основных типа дефектов: повреждения поверхности и отклонения от вертикали. Проверьте, насколько дверные полотна стоят прямо, открываются и закрываются без заеданий, а также отсутствие «завала», который можно определить, оставив дверь в разных положениях и убедившись, что она не двигается неконтролируемо. Оконные и балконные блоки следует осмотреть на предмет ровности установки. Убедитесь, что створки легко открываются и закрываются, замки функционируют исправно, а стекла не имеют царапин и трещин. Также проверьте качество крепления отливов на лоджиях и отсутствие сквозняков.

Фиксация обнаруженных недостатков

При выявлении дефектов отметьте их на плане квартиры с помощью маркера или карандаша, особенно если квартира находится в черновой или предчистовой отделке. Сделайте фотографии всех обнаруженных недостатков для документального подтверждения. В акте приемки-передачи подробно опишите все выявленные проблемы и отправьте его застройщику вместе с фотодокументацией. Если квартира сдается в чистовой отделке, внесите список дефектов непосредственно в акт и потребуйте их устранения. В случае несоответствия квартиры нормативным требованиям вы имеете право отказаться от приемки до устранения всех нарушений. Убедитесь, что акт о несоответствии составлен в двух экземплярах и подписан представителем застройщика с расшифровкой фамилии.

Какие ошибки допускаются при приемке квартир?

• Подписание акта-приема без осмотра квартиры. Многие застройщики пытаются ускорить процесс передачи жилья, вынуждая покупателей подписывать акт без предварительного осмотра. Это незаконно и может привести к принятию квартиры со скрытыми дефектами.

• Соглашение о переносе сроков сдачи квартиры. Застройщики могут требовать подписания дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи. Покупатель не обязан соглашаться, так как это его законное право, и отказ предотвратит долгие ожидания.

• Соглашение с недостатками и проблемами квартиры. Иногда застройщики предлагают подписать акт с признаками дефектов, обещая их устранить позже. В результате либо придется долго ждать решения проблемы, либо застройщик вообще откажется устранять недочеты.

• Соглашение об отсутствии финансовых претензий со стороны покупателя. Некоторые застройщики включают в акт пункт об отказе от финансовых претензий, а покупатели потом не могут требовать компенсацию за обнаруженные дефекты. В таких случаях необходимо настаивать на изменении формы акта и, при необходимости, обращаться в прокуратуру для защиты своих прав.

Почему стоит обратиться к приемщику?

• Опыт и профессиональные знания. Приемка квартиры самостоятельно требует от собственника определённых знаний и опыта, которых часто не хватает, особенно в условиях эмоционального напряжения и стремления как можно скорее въехать в новое жилье. Профессиональные приемщики, в свою очередь, обладают большим опытом работы с различными застройщиками и типами строительных дефектов. Они знают, на какие аспекты обращать внимание в первую очередь, могут выявить скрытые недостатки и правильно оформить их в соответствии с законодательством.

• Наличие специализированного оборудования и безопасность жилья. Проведение тщательной проверки квартиры требует не только знаний, но и наличия специального оборудования, такого как лазерные нивелиры, тестеры напряжения и анемометры. Эти приборы позволяют обнаружить даже самые мелкие отклонения и скрытые дефекты, которые могут остаться незамеченными при самостоятельной оценке жилья. Профессиональные приемщики используют только калиброванные и проверенные инструменты.

• Экономия времени и средств. Хотя обращение к специалистам требует первоначальных затрат на оплату их услуг, это может сэкономить значительные суммы в будущем. При самостоятельной приёмке собственнику часто приходится устранять обнаруженные дефекты, а это предполагает поиск и оплату ремонтных бригад. Профессиональные приемщики уже имеют налаженные контакты с ремонтными службами и могут оперативно решить возникшие проблемы, снижая общий уровень стресса и дополнительных расходов для собственника. 

Заключение

Прием квартиры с приемщиком обычно предпочтительнее, так как профессионал сможет объективно оценить состояние жилья, выявить скрытые дефекты и официально зафиксировать все замечания. Самостоятельный прием возможен, если вы хорошо разбираетесь в строительстве и ремонте, но в этом случае существует риск упустить важные нюансы или допустить ошибки при оформлении документов. Кроме того, наличие приемщика может ускорить процесс передачи недвижимости и обеспечить более прозрачную сделку. В большинстве случаев лучше выбрать услуги приемщика.