Сколько надо зарабатывать, чтобы взять ипотеку

С 1 июля 2024 года в России завершила действие льготная ипотечная программа с государственной поддержкой на новостройки под 8% («Господдержка-2020»). Это изменение приведет к значительному снижению спроса на первичном рынке недвижимости. В результате ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, оформленным по рыночной ставке, будут в два раза выше, чем по предыдущей льготной программе. Этот факт окажет заметное влияние на доступность жилья для широких слоев населения, особенно в крупных городах.

Чтобы оформить ипотеку по рыночной ставке сейчас, человеку потребуется ежемесячный доход в сотни тысяч рублей, при этом у него не должно быть других кредитных обязательств. В новых условиях многие потенциальные покупатели жилья столкнутся с трудностями в получении ипотечного кредита, что сделает рынок недвижимости менее доступным и может привести к дальнейшему замедлению его развития.

Какие доходы будет учитывать банк?

• Заработная плата на основном месте работы.

• Пенсия.

• Доходы от предпринимательской деятельности.

• Доходы от работы по совместительству (это может быть, например, подработка в выходные).

• Доходы от сдачи недвижимости в аренду.

• Прочие подтвержденные источники.

Какие требования к доходу предъявляются?

• Достаточность дохода. У заёмщика должна быть зарплата как минимум в два раза больше, чем ежемесячный платеж по ипотеке. Это обеспечивает банкам уверенность в том, что клиент сможет своевременно выплачивать ипотеку, учитывая возможные непредвиденные расходы.

• Общий доход семьи. Если ипотеку оформляют на семью, банки учитывают заработок всех работоспособных членов семьи. Это позволяет увеличить общую платежеспособность и может способствовать получению кредита на большую сумму.

• Прожиточный минимум на члена семьи. Банки также проверяют, чтобы на каждого члена семьи, включая заемщика, приходилась сумма, не менее прожиточного минимума в соответствующем регионе. Это гарантирует, что после вычета всех обязательных платежей у семьи остаются средства для поддержания приемлемого уровня жизни.

• Соотношение оставшегося дохода к расходам на погашение кредита. В зависимости от политики банка может применяться различное соотношение оставшегося дохода к обязательствам по кредитам, что помогает оценить общую финансовую устойчивость заемщика. Часто это 60 на 40.

Как можно подтвердить доход для получения ипотеки

• Трудовая книжка или заверенная выписка из нее — этот документ подтверждает трудовую деятельность и стаж работы заявителя. Трудовая книжка включает информацию о всех местах работы, занимаемых должностях и периодах трудоустройства, что позволяет банку оценить стабильность трудового стажа и регулярность получаемых доходов.

• Справка о доходах и суммах налогов физического лица — выдается бухгалтерией предприятия и отражает размер заработной платы, источник дохода и удержанные налоги за определённый период. Этот документ является официальным подтверждением размера и источника заработной платы, что особенно важно для подтверждения платежеспособности заемщика.

• Договоры найма — подтверждают доход от сдачи недвижимости в аренду. Эти документы содержат условия аренды, сроки и суммы регулярных платежей, что позволяет банку оценить дополнительные стабильные поступления на счет заемщика.

• Налоговые декларации с отметкой налоговой службы — подтверждают декларированные доходы. Налоговые декларации являются официальным документом, который подтверждает общий доход заявителя и факт его налогообложения, что важно для подтверждения легальности и стабильности финансовых поступлений.

• Банковские выписки — демонстрируют поступление средств на счет заявителя за определённый период. Эти выписки позволяют увидеть регулярность и размер поступающих платежей, что также может служить подтверждением стабильности финансового положения.

• Справки о доходах — могут быть составлены как в произвольной форме, так и по форме, предоставленной кредитной организацией. Эти справки подтверждают фактический доход заявителя и могут включать различные виды доходов, такие как бонусы, премии, доходы от вторичной занятости и т.д.

• Пенсионная справка — если основным источником дохода является пенсия, этот документ подтверждает размер пенсионных выплат. Справка о пенсии предоставляется соответствующими пенсионными органами и служит доказательством регулярных поступлений на счет пенсионера.

Выдадут ли ипотеку, если у клиента только "серый" доход?

Получение ипотеки с «серым» доходом, то есть частью заработка, который не отображается официально и не облагается налогами, практически невозможно. Банки учитывают исключительно «белую» зарплату, поскольку именно она подтверждает стабильность и легальность доходов заемщика. Документально подтвержденный доход является ключевым фактором при рассмотрении заявки на ипотеку. Поэтому, если заемщик может предоставить только неофициальные данные о заработке, банк с большой вероятностью откажет в предоставлении кредита.

Если зарегистрированного дохода недостаточно для получения ипотеки, потенциальным заемщикам следует рассмотреть альтернативные варианты, например, кредит под залог уже имеющейся недвижимости. В этом случае банки ориентируются на стоимость залога и предоставление паспортных данных, а также на справку о доходах. При этом ключевое значение будет иметь безупречная кредитная история заемщика, поскольку наличие долгов или других финансовых проблем может отрицательно повлиять на решение банка.

Кроме того, если у заемщика есть значительная сумма накоплений, можно воспользоваться ей в качестве первоначального взноса. Например, можно внести больше половины стоимости жилья в качестве аванса, а остальную часть получить в банке. Это существенно снизит размер ежемесячных выплат и потребность в подтверждении доходов.

Что сделать, чтобы получить ипотеку, если зарплаты недостаточно?

• Привлечение созаемщиков. Включение родственников или доверенных лиц в качестве созаемщиков может значительно увеличить общий доход, который банк будет учитывать при оценке вашей платежеспособности. Это помогает разделить обязанности по выплате кредита и увеличивает шансы на одобрение.

• Использование государственных субсидий и льготных программ. Программы поддержки от государства, предназначенные для определенных категорий граждан, могут предоставлять сниженные процентные ставки или субсидии на первоначальный взнос.

• Увеличение первоначального взноса. Внесение бóльшего первоначального взноса уменьшает сумму, необходимую для финансирования через ипотеку, что снижает риски для банка и может привести к получению более выгодных условий кредитования.

• Выбор более доступной недвижимости. Покупка менее дорогой недвижимости может существенно снизить общую сумму кредита и ежемесячные платежи, делая ипотеку более доступной в рамках вашего бюджета.

• Предоставление документов о дополнительных доходах. Если у вас есть дополнительные источники дохода, такие как аренда недвижимости или доходы от фриланса, предоставление подтверждающих документов может улучшить ваши шансы.

• Оформление кредита по упрощенной схеме. Некоторые банки предлагают ипотечные программы, требующие минимум документов, что может быть удобно для тех, кто не может подтвердить свой полный доход стандартным способом.

• Использование дополнительного залога. Предоставление дополнительного имущества в залог или выбор максимально длинного срока кредитования может снизить риски для банка и сделать ежемесячные платежи более управляемыми.

Как взять ипотеку?

1. Соберите все требуемые документы. Это паспорт, справка о доходах и суммах налогов физического лица, информация о текущих кредитах, а также документы на имущество, предоставляемое в залог.

2. Оформите заявление на ипотеку. Заполните необходимые формы и подайте заявление в выбранный банк вместе с подготовленным пакетом документов, указав сумму кредита, срок и другие важные параметры.

3. Ожидайте решения банка. После подачи всех бумаг банк проанализирует вашу финансовую надежность, оценит возможные риски и вынесет решение по вашей заявке. Это может занять от нескольких дней до нескольких недель.

4. Подпишите ипотечный договор. При положительном решении банка вам будет предложено заключить ипотечный договор. Внимательно просмотрите все его пункты, особенно относящиеся к процентной ставке, срокам выплат и опциям досрочного погашения.

5. Внесите первоначальный взнос и дополнительные платежи. Перед подписанием договора оплатите первоначальный взнос, обычно составляющий от 10% до 30% от стоимости недвижимости, а также другие связанные расходы, включая страхование, оценку объекта и регистрационный сбор.

6. Получите финансирование. После подписания договора и удовлетворения всех требований банк перечислит средства. Обычно эти деньги отправляются прямо на счет продавца или на специальный эскроу-счет.

7. Своевременно выплачивайте ипотеку. Строго придерживайтесь графика платежей и регулярно вносите необходимые суммы. При возникновении финансовых проблем обратитесь в банк с запросом на реструктуризацию кредита.