Кто такой заёмщик?
Заемщик – это лицо, которое оформляет кредит на свое имя и получает деньги. После заключения кредитного договора он обязуется вернуть сумму займа с начисленными процентами в указанный срок. Для этого составляется график ежемесячных платежей, которые необходимо вносить вовремя. При нарушении этого условия начисляется пеня, увеличивающая общий долг. Если платежи отсутствуют несколько месяцев подряд, банк может инициировать принудительное списание денег. В случае, если долг такими мерами вернуть нельзя, кредитор вправе обратиться в суд, реализовать недвижимость, приобретенную на кредитные средства, и использовать вырученные деньги для покрытия долга. Если после продажи жилья остаются излишки, их возвращают заемщику, нарушившему обязательства.
Любой гражданин РФ может стать заемщиком по ипотеке, если он соответствует определенным требованиям: достиг возраста 18 лет; имеет стаж работы, причем период трудовой деятельности на последнем месте составляет минимум три месяца, а общий стаж – не менее года; располагает суммой для первоначального взноса, который чаще всего составляет не менее 15% от стоимости жилья. Условия, разумеется, могут отличаться в зависимости от банка. Например, минимальный взнос может составлять 20%, но при внесении большей суммы ставка по кредиту обычно снижается. Также банки могут ужесточать возрастные ограничения, предъявлять более строгие требования к доходу или отказывать в кредите при наличии других обязательств у заемщика.
Кто такой созаемщик?
Привлечение созаемщика – это способ повысить вероятность одобрения ипотеки и увеличить доступную сумму кредита.
Созаемщик – это человек, который несет с основным заемщиком равную ответственность за выплату долга банку. Если основной заемщик не может или отказывается погашать задолженность, банк вправе предъявить требования к созаемщику. Чаще всего в этой роли выступает супруг, который планирует совместное проживание в приобретаемой квартире, так как права созаемщика предусматривают его участие в собственности на недвижимость.
Закон не ограничивает круг лиц, которые могут быть привлечены в качестве созаемщиков, но банки устанавливают собственные критерии, руководствуясь внутренними правилами и оценкой рисков. Чтобы стать созаемщиком, необходимо соответствовать стандартным требованиям: быть в возрасте от 18 до 75 лет; иметь общий стаж работы не менее года, включая не менее трех месяцев на текущем месте работы; располагать официально подтвержденным доходом (кроме случаев, когда созаёмщик – супруг); не иметь проблем с текущими кредитами. В большинстве случаев заемные средства предоставляются только гражданам РФ, но некоторые банки допускают кредитование иностранных граждан при обязательном условии налогового резидентства.
Главная обязанность созаемщика – выплата задолженности в случае, если основной заемщик перестает вносить платежи. При этом супруг основного заемщика автоматически становится созаемщиком при оформлении ипотеки. Если один из супругов не желает участвовать в сделке, возможны варианты: заключение брачного договора или предоставление согласия на оформление кредита. Согласно Семейному кодексу, такое согласие не влечет ответственности за долговые обязательства второго супруга. Если супруг(-а) заемщика не хочет становиться созаемщиком, можно привлечь других лиц, например, родственников, друзей или коллег.
Чем отличается созаемщик-супруг от созаемщика-друга?
Хотя созаемщиком может быть как супруг, так и любое другое лицо, готовое взять на себя обязательства по выплате долга, между этими ролями существуют значительные различия, которые важно учитывать при выборе участника сделки.
Созаемщик-супруг получает равные права на приобретаемую недвижимость и одновременно несет солидарную ответственность за выполнение долговых обязательств. В то же время, если созаемщиком становится друг или иной человек, он берет на себя только обязательства по выплате кредита, не приобретая никаких имущественных прав на объект недвижимости.
Супруг автоматически становится созаемщиком при оформлении ипотеки, независимо от возраста, уровня дохода или трудового стажа, если отсутствует брачный договор или не предоставлено согласие на кредит. Для других созаемщиков, не состоящих в браке, банки предъявляют строгие требования к возрасту, стажу работы и подтвержденному доходу.
Таким образом, для друга или коллеги участие в сделке несет больше рисков, поскольку он отвечает за погашение долга, но не имеет прав на жилье. Для заемщика же это выгодный способ повысить вероятность одобрения заявки и получить более крупную сумму, привлекая третье лицо в качестве созаемщика.
Права и обязанности созаемщика по ипотеке
Созаемщик в ипотеке является полноценным участником кредитной сделки, несущим такие же обязательства перед банком, как и основной заемщик. Подписывая договор, он принимает на себя ответственность за своевременное внесение платежей и соблюдение условий договора. Если основной заемщик перестает выполнять свои обязательства, созаемщик обязан взять на себя погашение долга. Банк не интересует, кто из участников сделки будет вносить деньги, но требования в первую очередь будут предъявлены основному заемщику, а затем – созаемщику.
Созаемщик, участвующий в сделке, получает ряд прав. Если между ним и основным заемщиком заключен официальный брак, то приобретенное жилье становится совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. В случае отсутствия брака созаемщик может претендовать на долю в квартире только при наличии доказательств своего участия в выплатах по ипотеке или в первоначальном взносе. Также созаемщик вправе получать информацию о текущем состоянии кредита, включая график платежей и остаток задолженности.
Стоит отметить, что обязательства созаемщика не ограничиваются выплатами. Даже если он откажется от своей доли в квартире, это не освобождает его от ответственности перед банком. Выход из сделки возможен только при согласии банка, если заемщик предоставит нового кандидата, соответствующего требованиям кредитора. Исключением могут стать особые случаи, такие как разделение обязательств по решению суда или нотариальному соглашению, например, при разводе супругов. В таких ситуациях кредит может быть разделен на два счета, но обременение на объект сохраняется до полного погашения.
Для урегулирования прав и обязанностей между заемщиком и созаемщиком часто составляют дополнительные соглашения, которые фиксируют порядок погашения долга, долевое участие в платежах или отказ от претензий на долю в недвижимости. Иногда оформляются нотариальные отказы, особенно если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, чтобы исключить споры о правах на имущество. Важно понимать, что ответственность созаемщика перед банком остается такой же, как у заемщика.
Можно ли сменить созаемщика в ипотеке?
Если созаемщик хочет выйти из сделки, первый шаг — обращение в банк с заявлением, составленным по установленной форме. В заявлении нужно указать причину выхода и уточнить, что именно планируется: полное исключение из договора или замена на другого участника. Банки, как правило, готовы пойти навстречу клиентам, если кредит обслуживается без просрочек и заемщик может продолжать выплаты. Новый созаемщик должен соответствовать требованиям банка, иначе заявление может быть отклонено.
Альтернативным вариантом является обращение в суд, но этот путь сложнее. Суду нужно предоставить весомые доказательства, например, существенное изменение обстоятельств. При этом практика показывает, что даже развод супругов не всегда признается достаточной причиной для вывода созаемщика из ипотечного договора.
Важно понимать, что титульный заемщик и созаемщик несут равные обязательства перед банком. Если один из участников перестанет выплачивать кредит, другой автоматически становится ответственным за всю сумму долга. Поэтому перед подписанием договора стоит внимательно просмотреть все его условия и, при необходимости, заключить дополнительные соглашения, регулирующие порядок погашения долга и распределение прав на недвижимость.
В чем отличия между созаемщиком и поручителем?
-
Права на недвижимость. Созаемщик может быть собственником жилья, если ему изначально было выделено право собственности, тогда как поручитель таких прав не имеет.
-
Обязанности по выплатам. Созаемщик отвечает за выплату кредита наряду с основным заемщиком, а поручитель выплачивает долг только в случае, если заемщик перестает это делать.
-
Учет доходов. Доходы созаемщика учитываются для определения общей суммы кредита, которую банк готов выдать, а доход поручителя принимается во внимание для обеспечения платежеспособности только при необходимости.
-
Договорные отношения. Созаемщик подписывает ипотечный договор и становится полноправным участником сделки, а поручитель заключает с банком отдельный договор поручительства.
-
Участие в судебных спорах. Поручитель может через суд добиться выделения доли в квартире, если он выплатил долг, а созаемщик участвует в собственности без необходимости судебных разбирательств (при наличии соответствующих прав).
-
Риск порчи кредитной истории. Кредитная история как созаемщика, так и поручителя ухудшается при просрочках по выплатам, но поручитель дополнительно заинтересован в своевременности выплат, так как вообще не обладает правами на имущество.
Как правильно взять ипотеку вдвоём?
-
Подайте заявку на ипотеку. Выберите подходящую ипотечную программу, учитывая свои цели. Во многих банках заявку можно подать онлайн, сразу указав наличие созаемщиков или поручителя.
-
Соберите необходимые документы. Предоставьте копии документов на обоих участников сделки: подтверждения личности, семейного статуса, трудоустройства и уровня доходов. Все копии нужно переслать в банк для предварительного рассмотрения.
-
Дождитесь предварительного одобрения. После проверки банк сообщит о результатах заявки. Уведомление придет на указанный номер телефона или email.
-
Выберите недвижимость. Найдите объект, соответствующий требованиям выбранной программы. Вы можете выбрать как новостройку, так и вторичное жилье. Если квартира покупается на вторичном рынке, нужно оформить оценочный отчет.
-
Представьте документы. На этом этапе требуется предоставить оригиналы всех документов, оформить страховку, подписать кредитный договор и внести первоначальный взнос за жилье.
-
Подпишите договор купли-продажи. У нотариуса оформите договор, в котором укажите, какую долю недвижимости получает каждый участник или кто будет единственным собственником.
-
Зарегистрируйте сделку в Росреестре. Процедура регистрации доступна через Госуслуги, МФЦ, почту или сам банк. После регистрации предоставьте банку выписку, чтобы он перечислил оставшуюся сумму продавцу, если этого еще не сделали.
-
Выплачивайте ипотеку. Платежи осуществляются по утвержденному графику на единый счет. Созаемщики договариваются между собой о порядке и долях выплат.
Часто задаваемые вопросы
Созаемщик имеет право на налоговый вычет по ипотеке, так как его права и обязанности приравнены к правам титульного заемщика. Стоит понимать, что это возможно только при условии, что у созаемщика есть доля в приобретаемой недвижимости или объект находится в совместной собственности, как, например, в случае с супругами. Если же доли в собственности нет, налоговый вычет для созаемщика не предусмотрен. Размер вычета рассчитывается пропорционально доле в квартире или доме: если доля составляет 1/3, созаемщик может получить налоговый вычет в размере 1/3 от максимально возможных 13% налогового возврата.
Чтобы оформить налоговый вычет, гражданину необходимо обратиться в налоговую службу с пакетом документов. Среди них: подтверждение выплат по ипотеке, справки, подтверждающие уплату налогов, и документы, удостоверяющие наличие доли в собственности. На основании предоставленной информации заполняется заявление на возврат, которое рассматривается налоговыми органами. Важно заранее подготовить все необходимые бумаги, чтобы процедура прошла быстро и без задержек.
Когда ипотека оформляется на двоих необходимо определить титульного заемщика, то есть того, кто будет основным представителем сделки перед банком. Обычно эту роль берет на себя человек, подающий заявку и ведущий взаимодействие с кредитной организацией. Основной заемщик несет ответственность за регулярные платежи, и именно с его счета банк списывает средства в первую очередь. Если у титульного заемщика недостаточно средств, обязанность по внесению полного ежемесячного взноса переходит на второго участника сделки, который также несет равную ответственность за погашение долга.
Решение о том, кто станет титульным заемщиком, не влияет на распределение прав собственности на жилье. Для банка это термин исключительно технического характера. Если кредит берут супруги, право на недвижимость будет распределено между ними поровну или согласно условиям, прописанным в договоре. Выбор титульного заемщика – это внутреннее решение клиентов, основанное на их договоренности и удобстве взаимодействия с банком.
-
Распоряжение недвижимостью. Для проведения операций с квартирой, например, продажи или сдачи, потребуется согласие всех собственников. Если один из участников сделки откажет в разрешении, другой не сможет выполнить ничего с этим сделать.
-
Сложности с залогом. Квартиру в долевой собственности не всегда можно использовать в качестве обеспечения нового кредита. Банки предпочитают, чтобы объект залога принадлежал одному собственнику. В такой ситуации может потребоваться внесение в залог другого имущества, а это создаст дополнительные риски и обязательства.
-
Неравенство при разводе. В случае развода недвижимость, приобретенная в браке, считается совместным имуществом, даже если кредит выплачивался только одним супругом. Возникнет ситуация, когда второй супруг получит половину квартиры, не учитывая фактический вклад каждого в её покупку.
-
Наследственные риски в незарегистрированном браке. Если один из партнеров умирает без завещания, его доля в квартире не перейдет второму. Эта часть отойдет наследникам по закону.
-
Выделение доли ребенку. При разводе суд может принять решение о передаче доли квартиры несовершеннолетнему ребенку, особенно если тот останется жить с одним из родителей. Такая ситуация может быть несправедливой по отношению к другому супругу, если он внес большую часть средств на покупку недвижимости, но не имеет документальных подтверждений.
-
В большинстве случаев привлекать созаемщика вообще не требуется — это дополнительная опция, а не обязательное условие. Такая практика существует не для того, чтобы создать лишние сложности, а чтобы помочь тем заемщикам, которые по каким-либо причинам не могут получить нужную сумму без участия другого лица. Например, созаемщик может быть полезен в случае, когда необходимо увеличить сумму кредита, так как банк может одобрить большую сумму при наличии второго заемщика с таким же доходом. Также созаемщик поможет снизить процентную ставку, если, например, он является постоянным клиентом банка.
