Заявка на ипотеку через риелтора или застройщика: что нужно знать клиенту

Покупка жилья и оформление ипотеки часто требуют от людей обращения к риелторам. Эти специалисты могут подавать ипотечные заявки от лица клиента и сопровождать сделку на всех её этапах. В ряде случаев застройщик также может подавать заявку на ипотеку. Перед тем, как передать свои личные данные третьим лицам, важно заключить четкий договор, в котором будут прописаны права и обязанности всех участников. Кроме того, помощь в приобретении квартиры стоит искать только у проверенных и надёжных компаний. 

Как обманывают риелторы?

Обман в объявлении

Одной из самых распространенных схем обмана со стороны риелторов является подача заведомо ложной информации в объявлениях о продаже недвижимости. В таких объявлениях могут указываться привлекательные, но недостоверные данные, например, о том, что дом сравнительно новый, или что в квартире проведен качественный ремонт. На самом деле, при осмотре объекта выясняется, что состояние недвижимости не соответствует описанному, а реальные условия далеко не такие радужные.

Основная цель такого обмана — привлечь максимальное количество звонков и заинтересованных покупателей. Когда люди видят выгодное предложение, они активно обращаются к риелтору, рассчитывая на удачную сделку. Но на самом деле эта квартира используется как приманка. Агент не собирается продавать именно её, а лишь нарабатывает клиентскую базу для будущих сделок с другими объектами.

После множества просмотров и разочарований риелтор может предложить покупателю другие варианты недвижимости, уже по менее выгодным условиям, но, пользуясь наработанными контактами, пытается убедить человека приобрести что-то другое. В результате покупатель тратит время, нервы, а иногда и деньги на просмотры заведомо неподходящих объектов, которые изначально были представлены в ложном свете.

Чтобы избежать подобных ситуаций, эксперты рекомендуют тщательно проверять всю информацию, указанную в объявлении. Необходимо регулярно мониторить все сайты, на которых публикуются объявления, и при малейших несоответствиях настаивать на том, чтобы риелтор исправил данные. Если агент отказывается удалить ложную информацию или продолжает давать неправдивые сведения, лучше немедленно прекратить сотрудничество и оставить негативный отзыв, чтобы предупредить других.

Требование комиссий

Некоторые риелторы практикуют взимание комиссии как с продавца, так и с покупателя. С одной стороны, они берут деньги с продавца за поиск покупателя, а затем предлагают покупателю наценку за свои услуги, фактически получая двойную оплату за одну и ту же сделку.

Чтобы избежать такой ситуации, рекомендуется встретиться с покупателем лично до заключения сделки и напрямую обсудить вопрос комиссии. Если выяснится, что риелтор пытается получить двойную оплату, лучше прекратить с ним сотрудничество и искать более честного специалиста.

Аванс и задаток

Многие покупатели часто путают термины "аванс" и "задаток". На самом деле, эти понятия имеют совершенно разные юридические последствия, и риелторы нередко пользуются незнанием клиентов, чтобы извлечь выгоду.

Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии своих намерений. Если покупатель решает отказаться от сделки, он теряет задаток, и вернуть его уже не сможет. Это своеобразная "страховка" для продавца, которая подтверждает серьезность намерений покупателя. С другой стороны, аванс — это лишь предварительный платеж, который покупатель может вернуть, если передумает совершать покупку. 

В договорах с агентствами недвижимости этот пункт может быть хитро завуалирован, и в случае отказа от сделки агент может утверждать, что аванс не подлежит возврату, что на самом деле является незаконным.

Чтобы не попасть в такую ловушку, покупателю достаточно разбираться в юридических терминах и внимательно читать договор. Если в документе указано "аванс", важно сразу понимать, что это не задаток, и сумма должна быть возвращена при любых обстоятельствах. Осведомленный покупатель легко защитит себя от уловок, а риелтор, осознав, что имеет дело с грамотным клиентом, не станет пытаться провернуть нечестную схему.

Искусственное создание спроса

Одним из способов манипуляции, который используют недобросовестные риелторы, является искусственное создание ажиотажа вокруг объекта недвижимости. Для этого риелтор может подговорить двух подставных лиц, которые прикидываются заинтересованными покупателями. Когда реальный покупатель приезжает на осмотр квартиры, он видит, что другие люди тоже якобы активно интересуются покупкой. Это создает впечатление высокого спроса.

Если подставные покупатели обладают хорошими актерскими способностями, они могут даже устроить спор за право приобрести квартиру, разыгрывая сцену прямо перед реальным покупателем. В таких условиях риелтор может превратить сделку в своеобразный аукцион, вынуждая покупателя предложить завышенную цену, чтобы не упустить "выгодный" вариант.

Чтобы не стать жертвой подобной уловки, важно внимательно следить за рыночными ценами. Если квартира предлагается по стоимости значительно выше аналогичных объектов, это может быть признаком искусственно созданного спроса. Осведомленность о реальных ценах поможет избежать завышенных предложений и обмана со стороны риелторов.

Как обманывают застройщики?

Предварительный договор

При покупке жилья в новостройке важно внимательно следить за типом договора, который подписывает покупатель. Согласно Федеральному закону о долевом участии (214-ФЗ), права покупателей защищены только в том случае, если они заключают договор долевого участия (ДДУ). Однако некоторые недобросовестные застройщики предлагают подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), особенно если дом еще находится на этапе строительства.

Заключая ПДКП, покупатель теряет защиту, предусмотренную законом для дольщиков. Деньги по такому договору поступают напрямую к застройщику или связанным с ним компаниям. В случае банкротства застройщика покупатель рискует стать новым обманутым дольщиком, ведь возврат средств будет затруднен. Хотя такие договоры можно оспорить в суде, процесс может оказаться длительным и сложным.

Изменение условий в одностороннем порядке

Одной из уловок застройщиков при заключении договора долевого участия (ДДУ) является включение пунктов, позволяющих им изменять условия договора в одностороннем порядке. Например, застройщик может предусмотреть в договоре возможность одностороннего расторжения соглашения, изменения площади квартиры или пересмотра цены без согласования с покупателем. Эти условия часто являются спорными и требуют внимательного анализа.

Включение таких пунктов предоставляет застройщику право, например, уменьшить площадь квартиры, сохраняя изначальную цену, или повысить стоимость жилья в случае изменения рыночной ситуации. Однако подобные условия всё реже встречаются в практике, так как суды обычно признают их недействительными, считая такие действия ущемляющими права потребителя.

Чтобы избежать подобных рисков, покупателю следует тщательно изучать ДДУ, обращая внимание на возможность застройщика вносить изменения в одностороннем порядке, и, при необходимости, добиваться их исключения из договора.

Рекламные заголовки

Одной из распространенных уловок застройщиков является использование заманчивых рекламных обещаний, чтобы увеличить количество продаж. Однако такие обещания, если они не прописаны в договоре, могут остаться лишь словами или маркетинговыми ходами.

Часто застройщики привлекают покупателей обещаниями о развитой инфраструктуре и качественном благоустройстве территории, но они могут быть реализованы не полностью или с задержками. Например, к моменту сдачи дома на объекте могут отсутствовать обещанные школы, детские сады или другие элементы инфраструктуры. Это создает дополнительные неудобства для собственников.

Как выбрать риелтора?

• Опыт работы — важен не только общий стаж, но и количество успешно завершенных сделок. Уточните, в каком сегменте работает риелтор: аренда, продажа, новостройки или вторичный рынок.

• Компетентность — профессионал задаст вам много уточняющих вопросов, касающихся конкретной сделки, не будет хвалить себя, а сосредоточится на ваших задачах и предложит пути их решения.

• Гарантия результата — обсудите с риелтором все условия работы до начала сотрудничества. Он должен чётко понимать вашу задачу и стремиться к её выполнению. Все договорённости следует зафиксировать в письменном договоре.

• Репутация агентства — предпочтительнее работать с крупными агентствами недвижимости, где осуществляется контроль качества работы, и сотрудники проходят обучение. Это помогает снизить риски и повышает гарантию успешной сделки.

• Комиссия — ориентируйтесь на средние рыночные цены. Низкая комиссия часто говорит о низком качестве услуг, а слишком высокая не всегда гарантирует лучший результат. Важно выбрать баланс между ценой и качеством.

• Отчётность — профессиональный риелтор будет регулярно предоставлять вам отчеты о проделанной работе: количество звонков, просмотров и их эффективность. Это поможет вам контролировать процесс и в случае необходимости скорректировать стратегию.

• Защита ваших интересов — специалист должен отстаивать исключительно ваши интересы. Обсудите заранее возможность скидок и стратегию ведения переговоров. В договоре можно указать пункт о запрете работы с третьими сторонами для большей безопасности.

• Согласование условий — до начала работы уточните все нюансы взаимодействия, включая время показов и предельную сумму скидки. Грамотный риелтор даст объективную оценку рыночной ситуации и предложит оптимальные решения.

Как выбрать застройщика?

• Рейтинг застройщика на ЕРЗ. На странице рейтинга застройщиков можно отсортировать компании по скорости строительства, объемам сдаваемого жилья, а также по потребительским качествам жилых комплексов, которые оцениваются более чем по 100 параметрам, включая архитектуру, парковку, социальную инфраструктуру и безопасность.

• Документы застройщика на официальном сайте. На сайте застройщика в разделах «О компании», «Реквизиты» или «Документы» можно найти его реквизиты. Если там только общая информация, например, о проектах и стаже на рынке, то реквизиты можно посмотреть в типовом договоре на сайте «Наш-дом-рф».

• Выписка из ЕГРЮЛ. По ИНН или ОГРН застройщика можно получить выписку на сайте ФНС, где будет вся юридическая информация о компании. Дата регистрации фирмы, данные об учредителях и директоре помогут лучше понять надежность застройщика. Чем дольше компания работает на рынке, тем выше вероятность её надёжности.

• Сведения о новостройке на «Наш-дом-рф». В разделе «Карточка дома» на сервисе «Наш-дом-рф» должны быть разрешение на строительство и проектная декларация. Также на портале можно найти каталог новостроек, реестр застройщиков и реестр проблемных объектов.

• Сроки строительства. В проектной декларации указаны сроки завершения строительства, которые должны быть реальными. Сравните их со средней продолжительностью строительства аналогичных объектов в регионе, чтобы убедиться в их правдоподобности.

• Фотоотчеты и видео с веб-камер. На сайте «Наш-дом-рф» застройщики обязаны размещать не менее трех фотографий строительства в месяц. Некоторые застройщики ведут видеотрансляции со стройплощадки на своих сайтах, что помогает следить за ходом строительства. Также рекомендуется выехать на объект лично для оценки активности на стройплощадке.

• Сведения о банкротстве и судебных спорах. Хотя механизм эскроу защищает деньги дольщика, стоит проверить застройщика на наличие банкротства и судебных споров. Банкротство может затянуть строительство, а деньги на эскроу-счете могут обесцениться, что приведет к рискам финансовых потерь.

• Отзывы покупателей в интернете. Обязательно ознакомьтесь с отзывами на форумах, в социальных сетях и на строительных порталах. Изучите переписку жильцов уже сданных и строящихся объектов застройщика, чтобы получить более полную картину.

• Готовые дома от застройщика. В «Едином реестре застройщиков» можно найти данные о сданных и строящихся домах, включая адреса, даты ввода в эксплуатацию, количество этажей и квартир. Также полезно съездить на объекты и сравнить фактический внешний вид зданий с тем, что было обещано в проектах застройщика.