Несмотря на кажущуюся схожесть ипотеки и жилищного кредита, между ними существуют значимые различия, которые важно учитывать при выборе подходящего варианта финансирования. Ипотека и жилищный кредит предназначены для покупки жилой недвижимости, но условия и требования к заемщикам у них различаются. Это обусловлено не только спецификой залогового обеспечения, но и разными финансовыми параметрами, такими как срок кредитования и процентные ставки.
Ипотека, согласно законодательству, всегда предполагает наличие залога – приобретаемой недвижимости, что позволяет получать кредит на более длительный срок и под меньший процент. Это связано с тем, что банк имеет дополнительные гарантии возврата средств в виде права на заложенное имущество. Однако такая система сопряжена с необходимостью оформления страхования и закладной, что может стать дополнительной нагрузкой для заемщика. В отличие от ипотеки, жилищный или потребительский кредит на покупку жилья не требует залога. Банк выдает такие продукты на более короткий срок – до 5 лет и с более высокой ставкой, так как риски невозврата для кредитора в этом случае значительно выше.
Что такое жилищный кредит
Термин «жилищный кредит» может зависеть от контекста и использоваться для описания нескольких видов кредитных продуктов, предназначенных для приобретения жилья. В рекламных проспектах или на сайтах банков этот термин часто обозначает целевые потребительские займы на покупку недвижимости, хотя в более широком смысле под ним могут подразумеваться и другие виды кредитования.
-
Ипотека. Это долгосрочный займ под залог приобретаемой недвижимости, где подразумевается также первоначальный взнос. За счет наличия ипотечной недвижимости заемщику предлагаются низкие ставки, крупные суммы на длительный срок.
-
Потребительский кредит с залогом. В данном случае при оформлении не потребуются первоначальный взнос. Разница с ипотекой в том, что клиент предоставляет имеющуюся у него недвижимость в залог банку. Одобренная сумма выдается заемщику на любые цели, а он может не отчитываться перед кредитором за расход. То есть если будет остаток после покупки жилья, то он может направить его, например, на ремонт или меблировку.
Таким образом, выбор типа жилищного кредита зависит от индивидуальных условий и возможностей заемщика, а также от его потребностей и финансовой ситуации.
В чем основные отличия потребительского кредита от ипотеки
Если вам не хватает средств для покупки недвижимости, вы можете обратиться в банк за ипотекой или жилищным кредитом, поскольку законодательно оба вида займов допустимы для приобретения жилья. Важно учитывать ключевые различия между этими продуктами: ипотека требует залога и предлагает более низкие ставки и длительные сроки, в то время как потребительский кредит доступен без первоначального взноса, но имеет более высокие ставки и короткий срок погашения.
Цель кредитования
Потребительский кредит может быть использован для любых личных нужд, включая покупку недвижимости. Для его получения достаточно предоставить минимальный пакет документов и подтверждение дохода и занятости. Процесс подачи заявки упрощен: заявку можно оформить онлайн, и банк принимает решение в течение нескольких минут. После одобрения средства могут быть перечислены на зарплатный счет клиента или получены в офисе банка.
Ипотека является строго целевым кредитом, предоставляемым только на приобретение недвижимости. По данной программе клиенту доступны для покупки:
-
частные дома, квартиры, комнаты или доли в квартире;
-
таунхаусы, апартаменты;
-
машино-места, кладовки;
-
коммерческая недвижимость.
Залогом является приобретаемое имущество, поэтому пока долг не погашен, распоряжаться жильем в полной мере запрещено. Например, без согласия банка собственник не может продать или переуступить права на заложенную недвижимость. Это создает дополнительные гарантии для банка, но также налагает обязательства и ограничения на заемщика.
Первоначальный взнос
Для оформления ипотеки необходимо внести первоначальный взнос — от 10-20% от стоимости недвижимости. Он может быть оплачен как из собственных средств клиента, так и с использованием материнского капитала, что делает его более доступным для семей с детьми.
Для получения потребительского кредита первоначальный взнос не требуется. Это делает его более доступным для тех, кто не имеет возможности накопить необходимую сумму. Отсутствие необходимости в первоначальном взносе делает процесс получения займа проще и быстрее, но при этом ставка будет значительно выше.
Срок кредитования
Сроки кредитования для ипотечных и потребительских кредитов значительно различаются, что часто является решающим фактором при выборе подходящего вида финансирования. Ипотека выдается до 30 лет, что делает ежемесячные платежи более доступными, несмотря на крупные суммы. Максимальный срок ипотеки также может быть скорректирован в зависимости от возраста заемщика, чтобы гарантировать, что кредит будет полностью погашен до достижения пенсионного возраста.
Потребительские кредиты предлагаются на более короткие сроки — до 5-7 лет. Это ограничение часто приводит к более высоким ежемесячным платежам по сравнению с ипотекой. В обоих случаях заемщик имеет право частично или досрочно погасить долговые обязательства без уплаты штрафа. Это позволяет пересчитать проценты и, соответственно, снизить переплату.
Процентные ставки
Ставка по ипотеке и потребительскому кредиту различается из-за разной степени риска для кредитора и разных условий кредитования. Потребительские кредиты обычно имеют более высокие проценты, что объясняется несколькими факторами:
-
отсутствием обязательного залога, что увеличивает риск банка на случай невозврата долга;
-
более коротким периодом кредитования, который не позволяет распределить стоимость на длительный срок;
-
более лояльными требованиями к заемщикам, что влечет за собой высокий риск невыплат.
Ипотека, напротив, предусматривает более строгие условия выдачи средств. Заемщику необходимо:
-
подтвердить доходы;
-
иметь официальное место работы;
-
предоставить информацию о доходах созаемщиков;
-
согласовать с банком объект недвижимости;
-
застраховать жизнь и приобретаемое имущество;
-
передать приобретаемое жилье в залог.
Эти требования снижают риск кредитора, поскольку в случае невозврата средств он имеет право продать заложенную недвижимость. Благодаря этим мерам банк может предложить более низкую ставку.
Документы
При оформлении кредитов банки требуют разный набор документов, отражающий уровень риска и цели кредитования. В случае потребительских кредитов требования к документам обычно менее строгие:
-
Документы, подтверждающие доход за последние 12 месяцев, часто необходимы при сумме свыше 300 000 рублей.
-
Копия трудовой книжки или выписка из электронной трудовой книжки требуется при кредите свыше 1 500 000 рублей.
Для ипотеки список документов более обширен, поскольку кредит выдается под залог недвижимости:
-
Основные личные документы: паспорт РФ, СНИЛС или ИНН.
-
Свидетельства о рождении детей — если применимо.
-
Согласие супруга.
-
Документы по объекту недвижимости: свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии обременений, отчет об оценке недвижимости, кадастровый или технический паспорт.
-
Подтверждение дохода справками с места работы или по форме банка.
Сроки получения
В отличие от потребительского кредита, который часто можно оформить почти мгновенно, процесс заключения ипотечной сделки занимает несколько недель. Это связано с необходимостью тщательного поиска и проверки недвижимости, а также оформления всех требуемых документов.
Залог и поручительство
При покупке недвижимости в ипотеку сам объект покупки автоматически становится залогом. Если заемщик перестанет выплачивать кредит, то кредитор имеет право конфисковать и продать залоговое имущество для погашения задолженности, даже если это единственное жилье клиента (ст. 446 ГПК РФ). По ипотечным кредитам часто вместо поручительства принимается созаемщик, которым выступает супруг(-га) или близкий родственник клиента.
По потребительским кредитам в залог принимается имеющееся жилье заёмщика. Если для оформления крупной суммы не хватает обеспечения, то можно в дополнение предложить поручителя. Поручительство же включает привлечение третьих лиц, которые берут на себя обязательства по возврату кредитных средств, если заемщик не сможет это сделать. Эти меры помогают банку снизить риски.
Налоговый вычет
Клиенты, официально трудоустроенные и уплачивающие НДФЛ, имеют право на налоговый вычет при покупке недвижимости. Он позволяет вернуть часть потраченных на покупку средств из уплаченного налога на доходы. Максимальная сумма возврата составляет 260 000 рублей. При покупке жилья в ипотеку дополнительно можно получить налоговый вычет по уплаченным процентам, что значительно увеличивает возможную выгоду. В данном случае максимальная сумма вычета может достигать 390 000 рублей.
А вот для потребительского кредита такие налоговые льготы не предусмотрены, что делает ипотечное кредитование более привлекательным с точки зрения экономии.
Страховка
При оформлении кредитного договора страхование жизни законодательно не является обязательным, и банки часто предлагают такое страхование как добровольную опцию. Это позволяет заемщикам обезопасить себя на случай потери трудоспособности, что предотвращает возникновение задолженности по кредиту при невозможности его обслуживания.
Однако в случае ипотеки ситуация иная: страхование объекта недвижимости является обязательным условием. На основании статьи 31 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заемщик обязан застраховать залоговое имущество и регулярно продлевать полис на весь период действия договора. Это требование направлено на защиту как интересов заёмщика, так и кредитора, поскольку страховка покрывает возможные риски повреждения или утраты имущества.
Как оформить потребительский кредит
-
Выберите банк. Определитесь с банком, предложения которого вам наиболее выгодны.
-
Сделайте расчеты. На сайте кредитора воспользуйтесь калькулятором для выбора оптимальной суммы и срока. Убедитесь, что ежемесячный платеж будет комфортным для вашего бюджета.
-
Заполните онлайн-заявку. На сайте банка найдите форму для подачи заявки и введите необходимую информацию: Ф.И.О., контактные данные, паспортные данные, место регистрации и проживания.
-
Дождитесь решения. После проверки заявки банк отправит вам СМС с предварительным решением.
-
Посетите отделение. Если заявка одобрена, приходите в банк с необходимыми документами для завершения процедуры оформления кредита. На месте вас проконсультируют по всем вопросам.
-
Подпишите договор. Ознакомьтесь с условиями договора, уточните все интересующие детали и подпишите документы.
-
Получите кредит. Выдача денег проходит путем перевода одобренной суммы на счет, а для удобного распоряжения средствами клиенту выдается дебетовая карта.
Как оформить ипотеку
-
Выберите банк. Определитесь с банком, в котором вам наиболее выгодно оформить ипотеку.
-
Оформите онлайн-заявку. На сайте кредитора заполните онлайн-заявку, указав все требуемые сведения.
-
Дождитесь решения. Вам необходимо дождаться предварительного решения и звонка сотрудника банка, который проинструктирует вас о дальнейших шагах.
-
Выберите недвижимость. После получения одобрения приступайте к поиску подходящего жилья в рамках одобренной суммы.
-
Проведите оценку. Обратитесь к профессиональному оценщику для подготовки отчета о стоимости и состоянии выбранной недвижимости.
-
Дождитесь одобрения. Банк проверит отчет и выдаст окончательное решение.
-
Подпишите договор. Ознакомьтесь с договором, обратив внимание на ограничения прав и обязательства сторон, прежде чем подписать его.
-
Получите деньги. Средства будут переведены на счет продавца согласно условиям договора.
-
Посетите нотариуса. Этот шаг может быть необязательным, но в некоторых случаях требуется для дополнительной легализации сделки.
-
Пройдите госрегистрацию. Зарегистрируйте переход права собственности на ваше имя, что можно сделать через электронную регистрацию.
-
Застрахуйте недвижимость. Оформите страховку для недвижимости согласно требованиям закона.
-
Примите квартиру. После получения уведомления о смене собственника подпишите акт приема-передачи и заберите ключи от квартиры.
В каких случаях лучше оформлять ипотеку, а в каких жилищный кредит
Жилищный кредит подходит тем, кто не хочет обременять свою недвижимость залогом. Это особенно актуально, если вы планируете в ближайшие годы продать ее или подарить. А также воспользоваться кредитом можно, если вам не хватает небольшой суммы для полной оплаты стоимости покупки. Ипотека является предпочтительным вариантом при долгосрочном кредитовании, особенно если вы можете воспользоваться льготными программами со сниженными ставками. Страхование при этом обеспечивает дополнительную защиту в случае непредвиденных обстоятельств. Кроме того, использование материнского капитала для погашения части ипотеки делает этот вариант еще более привлекательным. Для покупателя сделка через ипотеку безопаснее из-за того, что банки тщательно проверяют такие договоры. Это исключает возможность попасть на недобросовестных продавцов.
Часто задаваемые вопросы
Да, вы можете взять кредит на покупку недвижимости. Обратите внимание, что при подаче заявки банк проверит ваши текущие долги, и если общая долговая нагрузка превышает 65% от вашего дохода, вероятность одобрения снижается. Кроме того, доступная сумма будет зависеть от уровня вашего дохода, а для крупного займа потребуется обеспечение в виде поручительства или залога имеющегося у вас жилья. В банках по таким программам предлагают до 75% от стоимости залогового объекта, что может быть выгодно.
Ипотечные программы практически всегда требуют внесения хотя бы минимального первоначального взноса. Одним из вариантов может служить использование материнского капитала, который допускается по всем видам ипотечных продуктов.
В случае отсутствия личных накоплений некоторые банки могут предложить взять дополнительный кредит для формирования первоначального взноса. Однако это решение влечет за собой значительные риски: общая долговая нагрузка увеличится, что усложнит выплату в будущем. К тому же при обращении за ипотекой банк увидит наличие действующего кредита, что может стать причиной отказа в связи с высокой общей долговой нагрузкой.
Выбор срока ипотеки — это баланс между размером ежемесячного платежа и общей переплатой. Короткий срок позволяет существенно снизить общую переплату по процентам, однако ежемесячные выплаты будут значительно выше. На более длительный период ежемесячный платеж становится более удобным, но суммарная переплата увеличивается из-за длительного начисления процентов. Для определения оптимального срока важно использовать кредитный калькулятор, чтобы посмотреть, как изменение параметров влияет на размер ежемесячного платежа и общую переплату.
