Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить

Статус сторон играет важную роль в определении типа договора. Если помещение сдается физическому лицу, то заключение осуществляется по договору найма, где собственник выступает как наймодатель, а жилец — как наниматель. В случае, когда собственником становится юридическое лицо, соглашение оформляется как договор аренды и регулируется статьей 671 Гражданского кодекса РФ. 

Одним из ключевых отличий является порядок расторжения договора. В случае договора аренды, если одна из сторон желает прекратить соглашение до истечения установленного срока, ей необходимо обратиться в суд. В отличие от этого, договор найма предлагает более гибкие условия для прекращения соглашения. Согласно пункту 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ, квартиросъемщик, решивший съехать, должен лишь письменно уведомить наймодателя за один-три месяца до предполагаемой даты выезда. 

С другой стороны, собственнику квартиры при договоре найма сложнее выселить жильца без его согласия. Это возможно только в случае серьёзных нарушений, таких как неуплата за жилье в течение шести месяцев, повреждение имущества, использование квартиры не по назначению или нарушение прав соседей. В случае договора аренды такие основания требуют более строгих доказательств и обязательного судебного решения.

Кроме того, сроки заключения договоров различаются. Договор аренды может быть заключен на любой срок. В отличие от этого, договор найма ограничен сроком до пяти лет

Как составить договор найма?

Чтобы составить договор найма жилья, необходимо тщательно продумать и включить в документ все ключевые аспекты, обеспечивающие защиту прав и обязанностей как наймодателя, так и нанимателя. Договор коммерческого найма жилья является основным документом, регулирующим отношения между сторонами сделки, и должен быть оформлен в письменной форме в соответствии со статьей 674 Гражданского кодекса РФ. Важно, чтобы договор был максимально подробным и понятным для всех участников, что позволит избежать возможных споров и недоразумений в будущем.

• Предмет договора. Первым шагом при составлении договора является чёткое и детальное описание предмета договора. В этом разделе необходимо указать точный адрес жилья, этаж, площадь, количество комнат, а также наличие мебели и бытовой техники. Такая подробная информация поможет обеим сторонам иметь ясное представление о том, что именно сдается в найм. 

• Права и обязанности. Далее следует определить права и обязанности сторон. В договоре должны быть прописаны условия использования помещения, требования к его сохранности, возможность вселения дополнительных жильцов, порядок оплаты, проведение ремонтов и предоставление коммунальных услуг. 

• Оплата. Особое внимание следует уделить разделу, посвященному условиям оплаты. В этом пункте необходимо подробно описать размер арендной платы, сроки её внесения, возможные штрафы за просрочку, а также способы оплаты (наличными, переводом на банковскую карту и т.д.). Четкое определение финансовых обязательств поможет избежать недоразумений и обеспечит своевременное получение арендодателем оплаты за предоставленное жилье. 

• Информация о сторонах сделки. Важной частью договора являются данные сторон сделки. В документе должны быть указаны паспортные данные, платежные реквизиты, контактные номера телефонов и другие личные сведения наймодателя и нанимателя. В договоре необходимо указать начальную и конечную дату найма. Если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет согласно статье 683 Гражданского кодекса РФ.

Дополнительные документы

Помимо основных условий договора, не стоит забывать о таких документах, как акт приема-передачи и опись имущества. Акт приема-передачи подтверждает, что нанимателю были выданы ключи и фиксирует текущее состояние жилого помещения на момент подписания договора. Опись имущества, которая может быть частью акта или отдельным приложением, необходима для обеспечения сохранности имущества наймодателя и предотвращения возможных споров по его состоянию после завершения договора.

Важно отметить, что хотя в интернете доступно множество шаблонов договоров найма жилья, не все они учитывают все нюансы и особенности конкретной сделки. Поэтому, если у вас возникают сомнения относительно юридических аспектов документа, рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу. Правильно составленный договор найма жилья не только формализует отношения между наймодателем и нанимателем, но и обеспечивает стабильные и комфортные условия проживания.

Как составить договор аренды жилого помещения с юридическим лицом?

Такой договор, по сути, аналогичен договору найма, который оформляется между физическими лицами, однако имеет свои особенности, обусловленные статусом арендатора как организации. Для начала можно воспользоваться типовым шаблоном договора найма, который затем необходимо адаптировать под условия аренды юридическим лицом. Сначала нужно изменить название документа с «Договор найма жилого помещения» на «Договор аренды жилого помещения», потом нужно добавить шапку с названием и реквизитами компании, а также указать ответственное лицо от организации, которое заключает соглашение, и основания его полномочий, например, доверенности.

В договоре аренды должны быть четко прописаны основные данные сторон сделки. Необходимо указать полные паспортные данные арендодателя, а также предоставить документ, подтверждающий право собственности на квартиру, например, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также важно детально описать арендуемое помещение. Для точной идентификации квартиры рекомендуется включить кадастровый номер и подробное описание технических характеристик.

Срок договора аренды может быть гибким и заключаться на любой период — от одного дня до нескольких лет. Важно учитывать, что краткосрочный договор, заключенный на срок менее одного года, не требует обязательной регистрации, и условия досрочного расторжения могут быть согласованы по взаимному согласию сторон. В случае долгосрочного договора, заключенного на год или дольше, необходимо провести государственную регистрацию в Росреестре. Для этого стороны должны записаться на прием в многофункциональный центр (МФЦ), прийти в назначенное время с паспортами, заполнить заявление и уплатить государственную пошлину: 2000 рублей для физических лиц и индивидуальных предпринимателей или 22 000 рублей для юридических лиц. После подачи документов арендодатель и арендатор получат опись поданных документов с номером заявки, по которому можно отслеживать статус регистрации договора.

Также нужно решить финансовый вопрос. Если квартира арендуется для проживания сотрудника компании, необходимо указать, кто будет платить подоходный налог в размере 13%. Кроме того, договор аренды часто предусматривает страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа, который служит гарантией сохранности имущества арендодателя. Этот депозит возвращается арендатору при выселении, если квартира и имущество находятся в хорошем состоянии. 

Права и обязанности сторон также должны быть четко описаны в договоре, включая условия досрочного расторжения, запреты или разрешения на субаренду и другие важные моменты. Все договоренности должны быть зафиксированы в письменной форме, а любые дополнительные условия, согласованные после подписания основного договора, оформляются в виде дополнительных соглашений. 

Что делать, если собственник продает жилье и грозит выселением?

Если собственник решает продать жилье и угрожает выселением, важно знать свои права и понимать, как действовать в такой ситуации. Согласно главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 675, передача права собственности на жилое помещение не приводит к расторжению или изменению условий договора найма или аренды. Новый собственник становится новым наймодателем на тех же условиях, которые были оговорены в первоначальном договоре найма.

Таким образом, если собственник продает квартиру, он не имеет права выселять вас из помещения, если только такой пункт не был специально прописан в договоре аренды. В случае продажи жилья, вы сохраняете право проживания в квартире, однако обязаны продолжать платить арендную плату новому владельцу. 

На практике, однако, ситуации могут развиваться иначе. Часто собственники и арендаторы стремятся к взаимовыгодным соглашениям, чтобы избежать конфликтов и сохранить хорошие отношения. В таких случаях стороны могут договориться о продлении аренды, изменении условий договора или других формах сотрудничества, которые устраивают обе стороны. 

Если собственник настаивает на выселении несмотря на заключенный договор, арендатор вправе обратиться в суд для защиты своих прав. Судебное решение будет основываться на действующем договоре найма или аренды и законодательстве. Важно иметь при себе все документы, подтверждающие ваше право на проживание, включая договор, платежные квитанции и переписку с собственником.

Как принять квартиру у собственника

Акт приема-передачи

Подписывается обеими сторонами при сдаче квартиры в аренду и содержит подробную информацию о передаваемом имуществе и состоянии жилого помещения. В документе фиксируются все предметы, передаваемые арендатору, а также их состояние на момент подписания акта. Это может включать мебель, бытовую технику, оборудование и другие элементы интерьера. Наличие такого акта гарантирует, что обе стороны четко осведомлены о текущем состоянии квартиры, что помогает избежать спорных ситуаций в будущем. В случае возникновения претензий со стороны арендодателя или арендатора, акт приема-передачи вместе с договором аренды станет важным доказательством при разрешении споров, в том числе в судебных инстанциях.

Согласно статье 676 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Однако в законодательстве не детализируются конкретные параметры этого состояния, поэтому крайне важно согласовать и зафиксировать все детали в акте приема-передачи. Если арендатор обнаруживает какие-либо серьезные недостатки, он имеет право включить их в акт с указанием сроков для их устранения арендодателем. В случае невыполнения этих требований арендатор может требовать устранения недостатков или расторжения договора аренды. Если же состояние помещения устраивает обе стороны, акт может содержать пункт о том, что осмотр помещения не выявил явных недостатков.

Для дополнительной защиты интересов сторон рекомендуется приложить к акту приема-передачи фотографии состояния квартиры, мебели и техники. Если договор и акт составляются на бумаге, фотографии можно передать в цифровом формате через электронную почту или мессенджеры. В акте можно указать, что фотографии были переданы сторонами до подписания документа, например: «До подписания акта наниматель и наймодатель произвели обмен фотографиями посредством электронной почты».