Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Покупка собственного жилья, безусловно, является одним из самых приятных событий в жизни каждого человека. Однако, наряду с радостью, этот процесс сопряжен со множеством трудностей. Прежде чем наступит долгожданный день переезда, предстоит пройти через ряд нервных и рискованных этапов, которые требуют максимальной внимательности.

Одним из таких этапов является расчет с продавцом недвижимости. В этой статье мы рассмотрим различные способы проведения расчетов, а также их плюсы и минусы. Кроме того, мы поделимся советами о том, как избежать возможных подводных камней на этом пути.

Какие способы расчета есть?

Депозит нотариуса

Одним из наиболее надежных способов проведения расчетов является использование депозитов нотариуса. Они открывают специальные депозитные счета в банках, которые защищены от различных рисков. Например, если у банка отзывается лицензия, нотариус без проблем переводит средства на счет в другой банк, сохраняя полную сумму без ограничений. Более того, даже в случае, если нотариус столкнется с проблемами, Федеральная нотариальная палата позаботится о передаче его депозитного счета другому нотариусу, который выполнит обязательства перед клиентами.

Стандартный тариф за использование нотариального счета составляет 0,5% от суммы, находящейся на депозите. Для квартиры стоимостью 5 миллионов рублей это обернется 25 000 рублей. Однако если вы решите заверить договор купли-продажи недвижимости у нотариуса, стоимость за депозит снизится до 1500 рублей. Оформление договора и его нотариальное заверение также обойдется недешево — для сделки с недвижимостью на ту же сумму необходимо будет заплатить около 15 000 рублей. В итоге услуги нотариуса, включая цену за депозит, составят 16 000-17 000 рублей. Эти цифры примерные, всё зависит от конкретной компании.

Основное предназначение нотариуса в этой схеме заключается в проверке юридической чистоты сделки. Он несет ответственность за возможные ошибки. Тем не менее, высокая стоимость часто приводит к тому, что расчеты через депозит нотариуса используются не так часто, поскольку существуют более доступные альтернативы.

Чаще всего нотариус выступает в роли посредника в тех ситуациях, когда без его участия сделка невозможна. К примеру, если продавцу недвижимости менее 18 лет или продается лишь часть жилья, то оформление договора может происходить только через нотариуса.

Как происходит процедура расчета?

Участники сделки подписывают договор с пунктом о выплате через депозитный счет. Этот документ может быть составлен самостоятельно покупателем и продавцом или с помощью нотариуса, который его заверит. Затем покупатель вносит необходимую сумму на депозит.

Если участники сделки составляют договор самостоятельно, они сами подают документы в Росреестр — это можно сделать через сайт, в отделении или в МФЦ. После перерегистрации права собственности продавец получает выписку из Росреестра, подтверждающую, что новым владельцем стал покупатель. С этой выпиской он возвращается к нотариусу для получения денежных средств.

Если договор заверен нотариусом, он обычно сам отправляет документы в Росреестр. После того как ведомство произведет перерегистрацию прав на недвижимость, нотариус переводит деньги продавцу. Документы, поступившие в Росреестр от нотариуса в электронном виде, обрабатываются в течение одного дня, поэтому такой способ - один из самых быстрых для купли-продажи недвижимости. В остальных случаях процесс может занять от нескольких дней до нескольких недель.

Перед обращением к нотариусу обязательно проверьте его наличие в реестре Федеральной нотариальной палаты. На сайте палаты можно выбрать подходящего специалиста и ознакомиться с тарифами на его услуги.

Банковский аккредитив

В последние годы аккредитив стал одним из наиболее востребованных методов расчетов по сделкам с недвижимостью. Практически все банки предлагают эту услугу, оформление занимает всего десять минут, а комиссия составляет в среднем от 2000 до 5000 рублей.

Процесс использования аккредитива выглядит следующим образом: покупатель открывает в банке специальный счет и вносит необходимую сумму. Банк блокирует эти средства и выдает безотзывный аккредитив — документ, в котором указаны условия, при выполнении которых продавец получит деньги.

При продаже заложенной недвижимости часто используется два аккредитива: один для погашения ипотеки, а другой — для остатка оплаты, который получает продавец. Поскольку форма аккредитива стандартная, покупатель может открыть его в одном отделении банка, а продавец получить средства в другом. Это особенно удобно, когда стороны находятся в разных городах.

Если сделка осуществляется между клиентами разных банков, важно заранее выяснить, сможет ли банк покупателя уполномочить банк продавца на исполнение аккредитива. В случае согласия обеих финансовых организаций в аккредитиве указываются реквизиты банка-исполнителя. Когда продавец приходит для получения средств, именно этот банк проверяет, предоставлены ли все необходимые документы и соответствуют ли они условиям аккредитива.

Однако аккредитив имеет и свои недостатки. В отличие от нотариуса, банк не проводит проверку подлинности документов, которые предоставляет продавец, и может не заметить подделку. Также стоит отметить, что деньги на аккредитиве не застрахованы государством. Если у банка будет отозвана лицензия, покупатель рискует потерять свои средства, вернуть которые удастся лишь в процессе банкротства или ликвидации банка.

После того как платеж по аккредитиву будет завершен и деньги поступят на счет продавца, они будут застрахованы на сумму до 1,4 миллиона рублей, как это происходит с обычными счетами и вкладами.

Важно помнить, что аккредитив всегда имеет срок действия, который обычно составляет месяц с момента его открытия. Если в этот период продавец выполнит условия сделки, он получит свои деньги. Если нет, средства вернутся к покупателю. Поэтому необходимо оперативно оформлять документы, а в случае возникновения проблем — запрашивать продление срока аккредитива. В противном случае может возникнуть необходимость обращения в суд для получения оплаты за недвижимость.

Банковская ячейка

Банковская ячейка — это один из старейших способов расчетов в сделках с недвижимостью. В данной схеме покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор аренды ячейки. Покупатель помещает деньги в ячейку, передает один ключ продавцу, а второй остается у банка. Как только продавец предоставляет все необходимые документы в соответствии с условиями договора, банк открывает ячейку, и продавец может забрать деньги. В случаях, когда речь идет об ипотечных квартирах, часто арендуют две ячейки: в одной находятся средства для банка на погашение кредита, а в другой — сумма, предназначенная продавцу.

Одним из главных преимуществ ячейки является то, что в случае отзыва лицензии у банка деньги можно полностью вернуть без каких-либо лимитов на суммы. Однако не все отделения банков располагают ячейками.

Аренда ячейки для расчетов обычно стоит от 4000 до 7500 рублей. Если продавец пожелает, чтобы банк проверил подлинность и пересчитал купюры, за эту услугу придется заплатить дополнительно.

Хотя ячейки обладают хорошей защитой, случаи краж не редкость. Если вы хотите, чтобы банк компенсировал потери в таких ситуациях, вместо договора аренды ячейки потребуется заключить договор ответственного хранения в сейфе банка. Однако такая услуга стоит дороже, и не все банки ее предлагают.

Эскроу-счет

При желании приобрести строящееся жилье оплата возможна исключительно через счет эскроу. Этот механизм включает трехсторонний договор между покупателем, продавцом и банком. В процессе сделки покупатель вносит деньги на эскроу-счет, банк блокирует эти средства и передает их продавцу только после завершения процедуры передачи права собственности на недвижимость.

С момента заключения договора до регистрации прав на недвижимость может пройти значительное время — иногда и несколько лет. Поэтому крайне важен тот факт, что средства на счетах эскроу застрахованы государством. В случае возникновения проблем у банка размер возмещения может составить до 10 миллионов рублей.

Однако для сделок на вторичном рынке счета эскроу используются довольно редко. Причина заключается в том, что комиссии за открытие и ведение таких счетов, как правило, определяются в процентах от суммы сделки. В итоге для дорогого жилья использование счета эскроу может обойтись дороже, чем применение аккредитива или банковской ячейки.

Номинальный счёт

Когда продавец еще не расплатился по ипотечному кредиту, а покупатель планирует приобрести жилье также с использованием ипотеки, расчеты часто осуществляются через номинальный счет. Этот специальный счет открывается банком продавца на имя его дочерней компании, которая занимается сделками с недвижимостью.

Процесс выглядит следующим образом: покупатель и его ипотечный банк переводят деньги на номинальный счет. После того как происходит перерегистрация недвижимости на нового владельца, компания-посредник использует средства с номинального счета для погашения задолженности по ипотеке предыдущего собственника. В результате банк продавца снимает обременение с недвижимости, а банк покупателя немедленно оформляет ее в качестве залога по кредиту своего клиента.

Если стоимость недвижимости превышает сумму задолженности по кредиту, остаток средств с номинального счета получает продавец.

Сервис быстрых расчетов

Он был разработан специально для сделок с недвижимостью. Покупатель переводит деньги на специальный счет банка или его дочерней структуры и оплачивает дополнительно услугу по электронной регистрации сделки, которая обычно стоит около 10 000 рублей, хотя точная сумма может меняться в зависимости от выбранного банка.

Процесс использования СБР зависит от регламента конкретного финансового учреждения. Например, в Сбербанке электронная регистрация сделки и оплата услуг СБР происходят одновременно с переводом средств на аккредитив. После этого участники сделки получают уведомления в онлайн-формате или смс о статусе как самой сделки, так и платежа. Как только регистрация завершена, средства автоматически зачисляются на счет продавца.

Сервис оказался особенно полезным в период пандемии, когда многие сделки требовали удаленного участия. Он также помогает в ситуациях, когда один из участников сделки находится в другом городе или планирует длительную поездку.

Сервис функционирует аналогично аккредитиву. После подписания договора одна из сторон оплачивает услуги по СБР, либо расходы делятся поровну. Деньги хранятся на специальном счете банка до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. После получения от Росреестра уведомления о завершении сделки, банк автоматически перечисляет средства на счет продавца.

Так как сервис является сравнительно новым, могут возникать технические ошибки, из-за которых после регистрации деньги могут быть ошибочно переведены покупателю вместо продавца. В таких случаях следует немедленно связаться с банком для выяснения ситуации и исправления ошибки. Однако если покупатель успеет вывести средства, может потребоваться обращение в суд для их возврата.

Можно ли рассчитаться наличными?

Да, такое возможно. На первый взгляд, наличный расчет кажется самым простым и удобным методом оплаты, однако он также сопряжен с наибольшими рисками. При осуществлении платежа до подписания договора о передаче прав собственности покупатель может остаться без денег и жилья.

Чтобы повысить уровень безопасности при наличных расчетах, рекомендуется обеспечить присутствие юриста или риелтора на сделке. Кроме того, обязательно следует взять у продавца расписку о получении денежных средств, что поможет избежать возможных споров в будущем.

Преимущества наличного расчета заключаются в скорости — все операции могут быть завершены в одном месте и в одно время. Возможен расчет в любой валюте. Также стоит отметить, что при наличных расчетах отсутствуют проценты и комиссии.

Однако у наличного расчета есть и недостатки. Существует риск получения поддельных купюр, а банки устанавливают лимиты на обналичивание средств через банкоматы, поэтому, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть трудности со снятием крупной суммы сразу. Также есть опасность при транспортировке больших сумм наличных денег.