Первый взнос - что это такое?
Первоначальный взнос по ипотеке — это сумма, которую заемщик уплачивает из своих средств перед получением кредита на покупку жилья. Он действует как подтверждение финансовой надежности заемщика и его серьезности в намерениях выплатить кредит. Обычно, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, хотя этот показатель может меняться в зависимости от условий банка и текущих тенденций на рынке. Более высокий первоначальный взнос может существенно снизить общую сумму ипотечного долга и, как следствие, уменьшить ежемесячные выплаты, делая кредит более доступным в долгосрочной перспективе.
В 2024 году минимальный размер первоначального взноса продолжает оставаться обязательным условием для ипотеки в большинстве российских банков. Это не только уменьшает риски для кредитора, но и защищает заемщика от чрезмерных финансовых нагрузок. В некоторых случаях банки могут предлагать программы с уменьшенным первоначальным взносом, однако такие предложения часто сопряжены с более высокими процентными ставками или строгими условиями кредитования, что требует дополнительного внимания при выборе программы.
Плюсы и минусы первоначального взноса
- Снижение общей стоимости кредита. Больший первоначальный взнос уменьшает общую сумму кредита, что приводит к снижению переплачиваемых процентов за весь период кредитования. Это значительно уменьшает финансовую нагрузку на заемщика в долгосрочной перспективе.
- Более низкие ежемесячные платежи. Внося значительный первоначальный взнос, заемщик уменьшает сумму ежемесячного платежа, что делает ипотеку более управляемой и снижает риск финансовых трудностей в будущем.
- Лучшие условия кредитования. Банки часто предлагают более выгодные условия кредитования, включая сниженные процентные ставки, заемщикам, которые вносят большой первоначальный взнос.
- Увеличение шансов на одобрение кредита. Значительный первоначальный взнос может повысить вероятность одобрения ипотеки, поскольку это свидетельствует о финансовой стабильности и ответственности заемщика перед кредитором.
- Снижение стоимости страхования. С уменьшением суммы кредита снижаются и расходы на страхование недвижимости, обязательное для всех ипотечных кредитов.
- Необходимость значительных накоплений. Для формирования большого первоначального взноса требуются серьезные накопления, что может быть непосильной задачей для многих потенциальных заемщиков, особенно в условиях высоких цен на недвижимость.
- Замораживание большой суммы средств. Вложение крупной суммы денег в недвижимость ограничивает ликвидность средств, что может быть рискованным в случае финансовых трудностей или неожиданных расходов.
- Опасность потери денег при изменении рыночных условий. Если рынок недвижимости переживает спад, существует риск, что стоимость недвижимости упадет ниже суммы инвестированных средств, что приведет к убыткам.
- Отказ от других инвестиционных возможностей. Использование большой суммы денег для первоначального взноса ограничивает возможности заемщика участвовать в других потенциально выгодных инвестициях, которые могли бы принести более высокую доходность.
- Психологическое давление. Необходимость накопления и внесения большого первоначального взноса может создать дополнительное психологическое напряжение для заемщика, особенно если это связано с длительным процессом экономии и отказом от текущих потребностей.
Какой может быть сумма первого взноса?
Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке во многом определяется категорией клиента, типом приобретаемой недвижимости, а также условиями конкретной ипотечной программы. Например, для зарплатных клиентов, которые оформляют ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке, обычно требуется внести минимум 10% от стоимости жилья. В случае приобретения более специфической недвижимости, такой как загородный дом, банки могут требовать увеличения первоначального взноса до 15%.
Для ипотечных программ с государственной поддержкой условия могут быть строже - минимальный взнос устанавливается на уровне 20% или выше. С другой стороны, максимальный размер первоначального взноса ограничивается только финансовыми возможностями заемщика. Так, при стоимости квартиры, например, в 6 миллионов рублей, заемщик может решить внести до 5,4 миллиона рублей (то есть до 90%) своих средств, оставляя лишь 600 тысяч рублей под ипотеку. Это позволяет существенно сократить как срок кредитования, так и общую сумму переплат по процентам.
Способы оплаты первого взноса
-
Оплата наличными. Заемщик передает наличные продавцу и получает от него подтверждение в виде расписки. Расписка должна включать полные данные об обеих сторонах сделки, ключевые условия, а также сведения о недвижимости, в том числе адрес и кадастровый номер. Документ оформляется без строгих формальностей и не требует нотариального удостоверения.
-
Перевод через аккредитив. Покупатель переводит средства на банковский счет в форме аккредитива, после чего банк выполняет перевод продавцу по факту выполнения всех условий договора купли-продажи, включая регистрацию перехода права собственности.
-
Использование сервиса безопасных расчетов (СБР). Деньги вносятся на номинальный счет в банке, который контролирует процесс сделки. По исполнении условий договора банк переводит средства продавцу. При таких расчетах возможны дополнительные преференции, такие как скидки на ипотечные ставки.
-
Оплата через счет эскроу. Сумма сделки зачисляется на специальный эскроу-счет, используемый для проведения платежей в рамках сделок с недвижимостью. Средства перечисляются продавцу после того, как подтверждены все условия договора, особенно связанные с передачей права собственности.
Где найти деньги на первоначальный взнос по ипотеке?
-
Собственные сбережения. Наиболее надежный способ финансирования, включает средства, накопленные на депозитных счетах, инвестиционные портфели или другие накопления.
-
Заемные средства от близких. Это возможность занять деньги у друзей или родственников, часто без процентов, что делает этот способ менее затратным.
-
Кредитные средства от банка. Использование доступных кредитных линий или персональных займов для финансирования первого взноса.
-
Государственные сертификаты и субсидии. Применение различных государственных и муниципальных программ, предоставляющих финансовую поддержку или льготы для покупки жилья.
-
Использование материнского капитала. Для семей с детьми эта государственная программа предоставляет средства, которые могут быть использованы для первоначального взноса при покупке жилья.
-
Специальные предложения от застройщиков и банков. Иногда застройщики совместно с банками предлагают ипотечные программы без требования первоначального взноса, особенно при покупке жилья в новостройках определенных жилых комплексов.
-
Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Заемщики, владеющие другой недвижимостью, могут использовать ее в качестве залога для оформления ипотеки без первоначального взноса. Величина кредита в этом случае будет зависеть от оценочной стоимости залоговой недвижимости.
Разумно ли брать кредит для первоначального взноса?
-
Увеличение общей кредитной нагрузки. Использование потребительского кредита для первоначального взноса увеличивает общий объем долга заемщика. Это не только добавляет финансовые обязательства в виде ежемесячных выплат по двум кредитам (потребительскому и ипотечному), но и увеличивает общую сумму процентов, что может негативно отразиться на финансовом благополучии заемщика, особенно если его доходы изменятся или возникнут непредвиденные расходы.
-
Высокие процентные ставки по потребительским кредитам. Потребительские кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки по сравнению с ипотечными. Это значит, что получение потребительского кредита для первоначального взноса значительно увеличивает финансовую нагрузку, повышая общую стоимость приобретения недвижимости.
-
Риск отказа в ипотеке. Наличие активного потребительского кредита может повлиять на решение банка об одобрении ипотеки. Банки анализируют общую нагрузку клиента, и дополнительные долговые обязательства могут быть интерпретированы как повышенный риск невозврата, что может привести к отказу в предоставлении ипотеки.
-
Финансовая дисциплина. Банки положительно оценивают способность заемщика накапливать средства для первоначального взноса, воспринимая это как признак устойчивости и дисциплины. Использование заемных средств для этой цели может вызвать сомнения в способности заемщика к долгосрочному финансовому планированию и самостоятельному управлению своими средствами.
Как использовать маткапитал на первоначальный взнос?
Материнский капитал представляет собой государственную поддержку для семей с детьми, которая может быть использована в том числе и для оплаты первоначального взноса по ипотеке. Это позволяет семьям ускорить процесс приобретения жилья, минимизировать кредитную нагрузку и улучшить жилищные условия. Чтобы воспользоваться этой возможностью, заемщикам необходимо убедиться, что материнский капитал еще не был использован. Для этого потребуется получить соответствующую справку из Пенсионного фонда России (ПФР), предоставив паспорт, СНИЛС и сертификат на маткапитал. Обычно справка выдается в течение трех рабочих дней.
Для использования средств в качестве первоначального взноса заемщик должен предоставить в ПФР кредитный договор, договор купли-продажи жилья, а также справку из банка. Эти документы можно подать лично в офис ПФР или МФЦ, либо начать процесс онлайн через сайт ПФР, хотя окончательное подписание документов потребует личного присутствия. Если банк, выдающий ипотеку, имеет возможность дистанционного взаимодействия с ПФР, он может инициировать запрос средств напрямую, после чего заемщику останется только подписать заявление о распоряжении маткапиталом. После одобрения заявления ПФР средства будут перечислены на счет банка в течение пяти дней. В результате общая сумма ипотечного долга уменьшится на размер использованного материнского капитала.
Часто задаваемые вопросы
Военная ипотека в России устроена таким образом, что первоначальный взнос формируется за счет государственных средств, которые перечисляются на специальный накопительный счет военнослужащего. Эти средства предназначены исключительно для приобретения жилья и накапливаются в течение определенного времени. Военнослужащий может начать использовать накопленные средства для покупки жилья только после трех лет с момента его включения в реестр участников накопительно-ипотечной системы.
Если по истечении этого срока сумма на счету окажется недостаточной для покрытия необходимого первоначального взноса, военнослужащий может добавить недостающую часть из своих личных средств. Эта система обеспечивает гражданам возможность накопить достаточную сумму для первоначального взноса.
Такой подход не только упрощает процесс приобретения жилья для военнослужащих, но и поддерживает их в долгосрочной перспективе, создавая условия для более стабильного и предсказуемого финансового планирования.
Отсутствие первоначального взноса обычно считается значительным риском для банков при рассмотрении заявок на ипотечное кредитование. Это связано с тем, что первый взнос демонстрирует финансовую стабильность заемщика. Именно поэтому большинство банков требует первоначальный взнос, и лишь около 5% ипотечных кредитов выдаются без него.
Для заемщиков, желающих получить ипотеку без первоначального взноса, важно максимально укрепить свою кредитную заявку. Это можно сделать, предоставив доказательства стабильного и высокого уровня дохода, что убедит банк в способности человека выполнять регулярные платежи. Безупречная кредитная история также играет важную роль, так как свидетельствует о финансовой ответственности и надежности человека.
Кроме того, установление долгосрочных отношений с банком через зарплатные проекты или регулярное использование других банковских продуктов может помочь улучшить условия кредитования. Банки часто предпочитают выдавать ипотеку без первоначального взноса своим проверенным и надежным клиентам.
Дополнительные меры, такие как оформление страховки жизни и здоровья, также могут повысить шансы на одобрение кредита. Страховка служит дополнительной гарантией для банка, снижая риски потери денежных средств в случае непредвиденных обстоятельств.
-
Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года. Этот закон определяет понятие ипотеки как залог недвижимости и устанавливает основные права и обязанности залогодержателей и заемщиков. Закон регулирует процедуры предоставления ипотеки, условия её исполнения и последствия неисполнения обязательств по ипотечному займу.
-
Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года. Этот закон требует проведения оценки стоимости залоговой недвижимости аккредитованным специалистом перед выдачей ипотеки. Оценка необходима для определения реальной рыночной стоимости объекта, минимизируя риски для кредитора и защищая интересы заемщика.
-
Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года. ФЗ регулирует процесс государственной регистрации прав собственности и других прав на недвижимость, включая те, что возникают в рамках ипотечных сделок. Все сделки с недвижимостью и переходы прав должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), обеспечивая юридическую прозрачность и защиту прав всех участников сделки.
-
Первоначальный взнос по ипотеке не включается в одобренную банком сумму ипотечного кредита. Этот взнос представляет собой часть стоимости недвижимости, которую заемщик оплачивает из своих средств до получения займа от банка. Банк рассматривает эти средства как доказательство финансовой стабильности и ответственности клиента, что также позволяет уменьшить размер требуемого займа и, соответственно, снизить кредитные риски.
Кроме того, первоначальный взнос играет важную роль в снижении общей суммы, которую заемщик должен вернуть банку, включая проценты. Значительный первоначальный взнос приводит к меньшему размеру займа, что не только снижает ежемесячные выплаты, но и общую стоимость кредита за весь период его погашения.
