Какую недвижимость можно приобрести в ипотеку

Какое жилье можно купить по ипотеке

Приобретение недвижимости в ипотеку — это не просто шаг к обретению собственного жилья или коммерческой площади, но и серьезное финансовое обязательство. Поэтому важно понимать, какие объекты можно приобрести таким способом, а также на что стоит обратить внимание перед совершением покупки. Выбор между квартирой в городе и домом за его пределами — это не только вопрос цены и комфорта, но и оценка рисков, которые готов взять на себя банк.

Квартиры и апартаменты чаще всего оказываются в списке предпочтений покупателей и банков. Они ликвидны, доступны и в большинстве случаев не требуют дополнительных инвестиций после приобретения. Банки оценивают их как надежный актив, который можно легко продать, если заемщик вдруг окажется не в состоянии выплатить кредит. Загородные дома и коттеджи предлагают больше пространства и свободы, но они менее ликвидны. К такому жилью у банков больше требований и они проверяют: состояние дома, наличие коммуникаций, доступность инфраструктуры, а также правовые аспекты земельного участка. Причем купить в ипотеку можно и другие объекты, но нужно знать нюансы для проведения сделки.

Доступные варианты недвижимости

Ипотечное кредитование позволяет приобрести различные виды недвижимости, в зависимости от потребностей и финансовых возможностей заемщика:

• Частные жилые дома и таунхаусы.

• Квартиры и апартаменты в многоквартирных домах.

• Дачные дома.

• Гаражи.

• Парковочные места.

• Коммерческая недвижимость.

Что касается земельных участков, то их также можно приобрести в ипотеку, при условии, что они не находятся в муниципальной или государственной собственности и соответствуют минимальным нормативным размерам. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области площадь участка должна быть не менее 300 кв. м. Таким образом, ипотека предоставляет широкие возможности для приобретения разнообразной недвижимости, подходящей под различные нужды и бюджеты.

Квартира

Ипотека на квартиру — это самый популярный способ приобретения жилья в России, ведь она доступна как на вторичном рынке, так и у застройщиков на разных этапах строительства или в уже готовых домах. У банков для этого разработано достаточно предложений, чтобы удовлетворить потребности разных клиентов.

Программы ипотечного кредитования:

• Государственное субсидирование — включает семейные программы или иные формы господдержки. По ним доступна более низкая ставка и другие льготы, что открывает доступ к жилью определенным категориям граждан.

• Стандартные программы банков — для тех, кто не подходит под условия льготных программ. Эти предложения зависят от банка и часто предлагают более широкий спектр возможностей в зависимости от потребностей клиента.

Основные условия:

• Первый взнос — от 20-30%.

• Процентная ставка — до 6% по льготным программам и до 24% по стандартным предложениям банков.

• Минимальная сумма — от 300 000 рублей, максимальная зависит от банка, достигая 50 000 000 рублей или даже выше.

• Срок кредита — до 20-30 лет.

Причины, по которым банки могут отказать в ипотеке на квартиру:

• Если дом находится в аварийном состоянии или запланирован к сносу.

• Проблемы могут возникнуть, если в доме меньше 2-5 этажей.

• Если износ дома составляет более 40-60%.

• Наличие ареста или запрета на регистрационные действия, незаконная перепланировка.

• Если дом является объектом культурного наследия или находится в доверительном управлении.

• Использование ненадежных материалов, таких как деревянные перекрытия.

Выбирая квартиру в ипотеку, важно оценить все эти аспекты, чтобы избежать возможных проблем с банком и убедиться, что жилье будет служить долгое время без дополнительных вложений и рисков.

Комната или доля

Покупка комнаты или доли в квартире часто рассматривается как более доступный способ стать собственником недвижимости, особенно в крупных городах, где цены на жилье непомерно высокие. Это решение может стать альтернативой аренде, позволяя владельцу постепенно накапливать собственность.

Условия ипотеки на комнату:

• Первоначальный взнос — от 10% стоимости комнаты.

• Сумма — от 300 000 рублей. Максимальный размер зависит от политики банка и стоимости приобретаемой комнаты.

• Срок — до 30-35 лет.

• Ставка — от 20 до 24%.

Особенности и ограничения:

• Комната должна быть выделена в натуре, то есть иметь четкие границы и доступ, не зависящий от других жильцов.

• Продажа доли или комнаты осложнена необходимостью согласования соседей, которые могут воспрепятствовать сделке.

• Некоторые банки предлагают кредиты на покупку последней доли в квартире, чтобы заемщик мог оформить ее в полную собственность.

• Банки могут устанавливать требования к минимальной площади комнаты, обычно она должна быть не менее 6 кв. м.

• Не все банки готовы финансировать покупку комнат в бывших общежитиях из-за потенциальных правовых и управленческих сложностей.

Итак, при рассмотрении ипотеки на комнату или долю важно учитывать, что такой вариант может иметь определенные ограничения и сложности с реализацией объекта в будущем. Тем не менее, при правильном подходе это может быть выгодным решением для тех, кто ищет более доступный путь к владению собственным жильем.

Апартаменты

Апартаменты — это нежилое помещение, которое популярно среди инвесторов, желающих сдать их в аренду. Такой актив привлекателен для получения пассивного дохода, но с финансовой точки зрения он рассматривается банками как более рискованный объект для ипотеки. Поэтому не каждый кредитор готов взять в залог апартаменты.

Основные условия:

• Первый взнос не менее 20%.

• Сумма — от 300 000 рублей.

• Процент по кредиту в среднем 22-24%.

• Срок кредитования — до 20-30 лет.

Особенности и ограничения при покупке апартаментов:

• Ипотека на апартаменты не подпадает под государственные программы субсидирования.

• Не допускает использование материнского капитала, поскольку апартаменты классифицируются как нежилые помещения.

• Некоторые банки предлагают возможность оформления кредита по упрощенной схеме без подтверждения занятости и доходов.

• Во избежание рисков, связанных с коммерческой деятельностью, банки могут не выдавать кредиты на апартаменты, расположенные на первом этаже здания.

• Банки могут финансировать покупку как готовых, так и строящихся апартаментов. Однако условия на строящиеся апартаменты могут быть более строгими, и не каждый банк согласится на ипотеку по договору долевого участия.

Земельные участки

Покупка земельного участка в ипотеку представляет собой относительно сложный процесс из-за особенностей оформления прав на землю и требований к документации. Однако такой вид кредитования позволяет приобретать участки как для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), так и для коммерческого использования. Важно понимать, что при оформлении ипотеки на землю залог распространяется только на сам участок, хотя многие банки предлагают кредиты, которые также покрывают находящиеся на нем постройки.

Документы для оформления ипотеки на земельный участок:

• Акт о принадлежности участка к категории земель ИЖС.

• Кадастровый план участка.

• Правоустанавливающие документы, предоставляемые продавцом, должны подтверждать его право собственности на участок.

• Отчет об оценке участка, чтобы подтвердить реальную рыночную стоимость участка, что важно для банка при установлении суммы кредита.

• Справка из БТИ, подтверждающая отсутствие зарегистрированных построек на участке.

Дополнительные требования:

• Согласие супруга. Если участок принадлежит семье, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу, чтобы исключить юридические риски в будущем.

• Разрешения от органов опеки и попечительства. Это может потребоваться в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей или других защищаемых лиц.

При покупке земли в ипотеку важно тщательно изучить все юридические аспекты, чтобы избежать возможных рисков и обеспечить правомерность использования участка в соответствии с его целевым назначением.

Загородный дом с участком

Покупка загородного дома с участком стала более доступной благодаря расширению госпрограмм с конца 2021 года, которые теперь позволяют приобретать готовые дома или строить на купленном участке. Однако такая недвижимость традиционно считается менее ликвидной по сравнению с квартирами.

Условия ипотеки на загородный дом:

• Первый взнос — от 20%.

• Процент по стандартным условиям — от 20 до 24%, а по программе сельской ипотеки — до 3%.

• Минимальная сумма — от 300 000 рублей, при этом многие банки устанавливают верхний предел до 30 000 000-70 000 000 рублей.

• Срок — от 1 года до 30 лет.

Особенности и требования к загородному дому:

• Банки могут требовать дополнительные документы, такие как технический паспорт дома или фотографии объекта.

• Необходимо наличие всех коммуникаций: электричество, вода, канализация. Садовые домики или дачи без возможности круглогодичного проживания обычно не подходят под ипотеку.

• Наличие других строений на участке может быть нежелательно.

• Могут включать ограничения по году постройки (не ранее 2000 года) и минимальной площади (от 60 м²).

• Необходим круглогодичный подъезд к дому.

• Предпочтительны участки в пределах населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.

• Земли должны быть предназначены для ИЖС, ЛПХ, садоводческих или дачных товариществ.

• Дом должен иметь каменный, бетонный или кирпичный фундамент.

• Банк может устанавливать требования к удаленности дома от ближайшего офиса — обычно не более 30—100 км.

Строительство частного дома

Строительство дома в сельской местности стало более доступным и популярным за последние годы. С 2021 года интерес к загородному строительству еще более возрос благодаря введению льготных ипотечных программ, способствующих реализации таких проектов.

Условия ипотеки на строительство дома:

• Первоначальный взнос — от 20% стоимости проекта.

• Процентная ставка — от 3% по льготным программам до 24% по стандартным условиям.

• Сумма кредита — до 100 000 000 рублей.

• Срок кредита — до 30 лет.

Особенности и требования к строительству:

• Ипотека обычно начинается с финансирования покупки земельного участка, который должен соответствовать определенным критериям: расположение в сельской местности или в пределах населенного пункта, предназначение под ИЖС или другие виды застройки.

• Банки устанавливают требования к используемым материалам.

• Деньги выдаются поэтапно, например, 35% сначала, 55% после завершения фундамента и остальные 10% по окончании строительства.

• Во время строительства может потребоваться обеспечения, такие как залог или поручительство.

• Обычно на строительство банками отводится срок до 2 лет. Превышение периода приводит к увеличению ставки или требованию досрочного погашения кредита.

• По льготным программам строительство должно осуществляться аккредитованными у банка подрядчиками.

Таунхаус

Таунхаус представляет собой тип дома блокированной застройки, где каждый отдельный дом имеет общую стену с соседним, но при этом зарегистрирован как отдельный жилой объект с собственным земельным участком. Этот формат жилья становится все более популярным благодаря возможности иметь собственное жилье с минимальными затратами по сравнению с покупкой полноценного дома.

Условия ипотечного кредитования таунхауса:

• Первоначальный взнос — от 20%.

• Ставка —от 6%.

• Сумма — до 18 000 000 рублей.

Особенности кредитования таунхаусов:

• Земли, на которых расположены таунхаусы, могут иметь статус поселений или сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием под жилую застройку, дачное строительство, ИЖС или для ведения ЛПХ.

• Материал фундамента — от свайного, ленточного, до бетона, камня или кирпича, и свайного железобетона.

• Стены могут быть каменными, кирпичными, панельными, монолитными или деревянными, в зависимости от требований банка.

• Границы должны быть четко определены и закреплены документально.

• Необходим круглогодичный подъезд, а также наличие всех необходимых коммуникаций, включая электричество, канализацию и центральное отопление. Возможность использования газа как источника отопления также важна.

• Если таунхаус разделен между несколькими семьями, каждой семье обычно принадлежит равная доля земли, либо каждое домовладение имеет собственный участок.