Можно ли продать недвижимость по доверенности?

Доверенность представляет собой документальное поручение, по которому одно лицо уполномочивает другое действовать от его имени в определенных сделках. Полномочия доверенного могут быть ограничены сроком действия и конкретной областью применения. При осуществлении сделок с недвижимостью множество процессов — от сбора необходимых бумаг до заключения договора и управления финансовыми средствами — можно передать другому человеку. Актуально это в ситуациях, когда один из участников сделки не может присутствовать лично или участвовать в подготовке сделки, например, находясь в другом городе или за границей.

Представлять интересы покупателя или продавца недвижимости может любой дееспособный гражданин, включая не только родственников, но и знакомых или риэлторов. Единственным исключением является ситуация, когда один и тот же человек выступает как покупатель и продавец объекта недвижимости. В таком случае одному лицу не разрешается выполнять обе роли одновременно.

Виды доверенностей

Доверенности классифицируются по различным критериям, таким как форма оформления, продолжительность действия, количество участников и степень предоставляемых полномочий.

Документ может быть оформлен в простой форме или с нотариальным удостоверением. Простая доверенность применяется для выполнения таких действий, как получение справок, почтовых отправлений, управление автомобилем и других задач, не связанных с государственной регистрацией. Такой документ можно распечатать или написать вручную, главное — наличие подписи доверителя.

Согласно статье 185.1 Гражданского кодекса РФ, основные операции при покупке и продаже недвижимости — включая подписание договора купли-продажи, получение денежных средств и регистрацию прав в Росреестре — требуют нотариально заверенной доверенности. Кроме того, такой документ необходим при обращении в судебные органы.

В зависимости от объема предоставляемых полномочий существуют различные виды доверенностей:

• Разовые доверенности предназначены для выполнения одного конкретного действия, например, получения справки или регистрации определенной сделки.

• Специальные доверенности позволяют совершать повторяющиеся действия, такие как регулярное получение посылок, управление вкладом, взаимодействие с коммунальными службами, оплата счетов или сдача квартиры в аренду.

• Общие или генеральные доверенности предоставляют максимально широкий спектр полномочий в определенной области, например, управление имуществом или представление интересов в суде.

• Доверенности, полученные через передоверие, выдаются лицом, уже действующим по доверенности с правом передоверия. В этом случае полномочия передаются несколько раз — от первоначального доверителя к поверенному и далее к третьему лицу. Однако существуют ограничения: нельзя передоверить право на получение вознаграждений по трудовым отношениям, социальным выплатам и авторским гонорарам, а также передоверие возможно только в пределах объема полномочий, указанных в исходной доверенности.

Что нельзя сделать по доверенности?

Нельзя поручить подписывать завещание или брачный договор от имени доверителя. Также доверенное лицо не может приобрести недвижимость доверителя на своё имя по выписанной доверенности, поскольку одно лицо не может быть одновременно и продавцом, и покупателем. Получение паспорта доверителя также невозможно, как и подписание ипотечного договора. Хотя закон напрямую не запрещает это, банки отказываются проводить такие сделки.

Что касается раздела имущества супругов, нотариусы рекомендуют избегать доверенностей на такие действия. Однако, если обстоятельства вынуждают, возможны два подхода. Первый — ограничить полномочия только подписанием соглашения о разделе, при этом все его условия оговариваются супругами заранее, а доверенность лишь подтверждает право поверенного заверить документ. Второй — составить генеральную доверенность, которая охватывает весь процесс раздела имущества. В нее включаются подробные данные о совместной собственности, полномочия по сбору справок, оплате сборов и ведению переговоров, а также принятие окончательного решения.

Как оформить доверенность на продажу недвижимости?

Для оформления доверенности на продажу квартиры лучше всего обратиться к нотариусу. Вы можете посетить его офис или за дополнительную плату пригласить на дом. Для оформления потребуется:

• присутствие доверителя;

• паспорт доверителя;

• паспортные данные доверенного лица;

• документы на квартиру — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий её приобретение (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и т. д.);

• оплата госпошлины: за разовую доверенность — 200 рублей, за генеральную — 2000 рублей.

Если владельцем квартиры является ребенок младше 14 лет, оформление доверенности выполняет его законный представитель (родитель, усыновитель или опекун), при этом присутствие ребенка не требуется. Для подтверждения полномочий представителя понадобятся документы, подтверждающие родство или опеку. Если ребенку от 14 до 18 лет, он подписывает доверенность самостоятельно, но с согласия представителя.

Когда нотариус недоступен, генеральную доверенность можно заверить у других уполномоченных лиц, согласно статье 185.1 ГК РФ. Для военнослужащих и их семей это может сделать командир части, а для находящихся в госпитале — начальник медицинского учреждения, его заместитель по медицине или дежурный врач. Для заключенных заверить документ вправе начальник исправительного учреждения. Пациенты домов престарелых могут обратиться к администрации учреждения или органу социальной защиты.

Если собственник квартиры находится за границей, доверенность лучше оформить заранее в России. Если это невозможно, существуют два варианта. Первый — обратиться к нотариусу в стране пребывания, затем перевести документ на русский язык и заверить его апостилем через местное министерство юстиции. Второй — получить доверенность у консула, который обладает полномочиями нотариуса РФ.

Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры?

• Название документа — доверенность.

• Серия и номер документа.

• Дата и место оформления.

• Сведения о доверителе и доверенном лице: ФИО, даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации.

• Информация об объекте недвижимости: кадастровый номер, точный адрес.

• Полномочия по объекту: право заключать договор купли-продажи, определять его условия, подавать документы в Росреестр, получать выписки из ЕГРН, оплачивать сборы и пошлины, получать деньги по сделке, а также подписывать и запрашивать документы, связанные с продажей.

• Срок действия.

• Возможность передоверия (если разрешена).

• Подпись доверителя.

• Подпись, печать и ФИО нотариуса.

Когда доверенность будет считаться недействительной?

Доверенность действует в пределах срока, указанного в документе, обычно эта информация находится ближе к концу. Если срок не указан, доверенность теряет силу спустя год с момента выдачи. Законодательство не устанавливает максимальный период действия (согласно разъяснениям ФНП от 22.07.16 г. по статье 186 ГК РФ), но важно учитывать, что доверенности с длительным сроком могут вызывать сомнения у покупателей. Разовая доверенность автоматически утрачивает силу после выполнения доверенным лицом указанных в ней действий.

Также документ становится недействительным в случае смерти доверителя, признания его пропавшим без вести или недееспособным. Последнее может быть связано с психическими расстройствами, алкогольной или наркотической зависимостью. При таких обстоятельствах сделку по доверенности можно оспорить, так как она утрачивает юридическую силу в момент признания доверителя недееспособным.

Документ также прекращает свое действие, если доверенное лицо отказывается от полномочий, умирает, исчезает без вести или становится недееспособным. Все основания и условия прекращения действия доверенности изложены в статье 188 ГК РФ.

Как собственник или покупатель может проверить правомочность доверенности второй стороны?

Для проверки подлинности доверенности важно учитывать несколько ключевых аспектов. Прежде всего, обратите внимание на наличие даты и номера документа. Если дата выдачи отсутствует, доверенность автоматически считается недействительной. Убедитесь, что в документе указаны полные данные доверителя и доверенного лица, включая их ФИО и паспортные данные. Также должна быть подробно описана недвижимость, к которой относится доверенность, с указанием адреса, площади, количества комнат или доли, если речь идет о совместной собственности. Не менее важно наличие точного перечня действий, которые доверенное лицо имеет право совершать, например, подписание документов, регистрация сделки в Росреестре, получение денежных средств или взаимодействие с указанными организациями. Завершают документ подписи доверителя и нотариуса, а также нотариальная печать.

Желательно, чтобы доверенность содержала дополнительные данные, такие как сумма сделки, а также порядок получения денег. Уточните срок действия документа и проверьте, не истек ли он. Если передача полномочий третьим лицам разрешена, это также должно быть указано. В противном случае доверенное лицо не имеет права передоверять свои полномочия.

Для проверки документа воспользуйтесь реестром Федеральной нотариальной палаты. Все доверенности, оформленные с 2014 года, обязаны регистрироваться в этом реестре. Чтобы проверить доверенность, на сайте нужно ввести реестровый номер, дату выдачи документа и фамилию нотариуса. Учтите, что в документе два номера: стандартный номер и серия в верхней части документа, как в паспорте, и реестровый номер, указанный ниже. Используйте именно реестровый номер для проверки. Если документ не найден в базе, это может быть признаком подделки. Также обратите внимание на возможный отзыв доверенности — информация об этом указывается в нижней части ответа системы.

Дополнительно рекомендуется лично присутствовать при оформлении доверенности. Так можно убедиться, что доверитель осознаёт свои действия и действительно хочет передать полномочия конкретному лицу. В случае, если доверитель не может участвовать в сделке лично, можно организовать его виртуальное присутствие для подтверждения актуальности его согласия. Также полезно запросить справки из психоневрологического диспансера как у доверителя, так и у доверенного лица, чтобы избежать возможных споров из-за недееспособности сторон. 

Какие риски есть для доверителя?

Риск, связанный с человеческим фактором, остается одним из ключевых при использовании доверенности. Всегда существует вероятность, что доверенное лицо может неправильно понять ваши инструкции или допустить ошибки при заполнении документов и проверке полученных данных. 

Наличие доверенности на недвижимость также может вызывать недоверие у покупателей и агентств недвижимости. Чем сложнее структура сделки, тем больше вероятность отказа. Агент по недвижимости может посоветовать сделать предложение более привлекательным за счёт скидки, которая иногда достигает 10%. Этого можно избежать, если доверенное лицо займётся только сбором документов, а подписание договора и получение средств вы возьмёте на себя.

Если вы планируете оформить ипотеку, личное присутствие будет обязательным для подписания кредитного договора. Даже если в генеральной доверенности предусмотрено право заключать такие соглашения, банки обычно не поддерживают сделки с использованием доверенности и могут отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Оспаривать такое решение крайне сложно.