Виды кредитов для покупки дома или квартиры

Какие есть кредиты для покупки недвижимости

Приобретение недвижимости — значимое событие, требующее значительных финансовых вложений. Для большинства людей решение о покупке жилья связано с получением кредита, так как накопить необходимую сумму зачастую бывает сложно. В России существует несколько видов кредитов, предназначенных для финансирования покупки жилой и коммерческой недвижимости, каждый из которых имеет свои особенности и условия.

Ипотека — наиболее популярный и доступный вид кредитования для покупки жилья. Это долгосрочный кредит, который выдается под залог приобретаемой недвижимости. Условия зависят от множества факторов, включая кредитную историю заемщика, его доходы и первоначальный взнос. Кроме традиционной ипотеки существуют специализированные программы, такие как семейная ипотека, военная ипотека и ипотека с использованием материнского капитала, каждая из которых предлагает льготы для определенных категорий граждан.

Потребительский кредит на покупку недвижимости — еще один вариант, который можно рассмотреть. В отличие от ипотеки, такой кредит может быть как целевым, так и нецелевым, что дает возможность использовать полученные средства не только для покупки, но и для ремонта или даже других нужд. Обычно потребительские кредиты имеют более высокую процентную ставку по сравнению с ипотечными кредитами и короче срок погашения.

Таким образом, выбор типа кредита для покупки недвижимости должен основываться на личных финансовых возможностях заемщика, его долгосрочных планах и экономической ситуации в стране.

Как работает ипотека

Ипотечное кредитование — это процесс, позволяющий приобрести недвижимость, когда собственных средств недостаточно для полной оплаты объекта. Купленное жилье будет служить залогом для банка до момента полного погашения кредита. Поэтому хотя недвижимость юридически принадлежит покупателю, она находится под обременением. То есть, покупатель не может совершать с ней никаких сделок, таких как продажа или передача в дар, без согласия банка.

Сроки кредитования длительные — до 20-30 лет. После полного погашения ипотеки обременение с объекта недвижимости снимается, и собственник получает полное право распоряжаться своим имуществом без каких-либо ограничений. Этот момент является окончательным переходом всех прав от банка к владельцу.

Если заемщик перестанет вовремя вносить платежи, банк имеет право инициировать процедуру продажи заложенной недвижимости. Стоит отметить, что по ипотечным долгам может быть конфисковано даже единственное жилье должника.

Участники ипотечной системы

• Заемщик. Основной участник сделки, который берет ипотеку для покупки недвижимости.

• Созаемщик. Им может выступить супруга или другие близкие родственники заемщика, которые помогают увеличить общий доход для удовлетворения требований банка и уменьшения рисков.

• Продавец. Владелец недвижимости, с которым заемщик заключает договор купли-продажи.

• Банк (залогодержатель). Финансовое учреждение, выдающее ипотечный кредит и принимающее недвижимость в качестве залога.

• Залогодатель. Лицо, передающее объект в залог банку, обычно это заемщик или созаемщик.

• Поручитель. Лицо или компания, которые обязуются выплатить кредит в случае финансовых трудностей у заемщика.

• Оценочная компания. Независимая организация, проводящая оценку стоимости недвижимости для определения адекватности запрашиваемой суммы кредита по отношению к рыночной цене объекта.

• Страховая компания. Участник, предоставляющий услуги страхования приобретаемой недвижимости, что является обязательным условием для ипотеки. Страхование жизни не является обязательным условием, но позволяет снизить ставку.

• Росреестр. Государственное ведомство, регистрирующее права собственности на недвижимость и обременения (ипотеки), обеспечивая юридическую чистоту и прозрачность сделок.

Расходы на оформление

• Покупка страховки. Титульное страхование особенно важно при покупке жилья на вторичном рынке. Оно защищает покупателя от возможных рисков, связанных с потерей права собственности на объект в результате юридических проблем, например, если выяснится, что продавец не имел полного права распоряжаться недвижимостью. Страхование объекта недвижимости является обязательным условием, чтобы обезопасить залог от повреждений и утраты.

• Услуги независимого оценщика. Оценка рыночной стоимости недвижимости необходима банку для подтверждения того, что запрашиваемая сумма кредита соответствует реальной стоимости объекта.

• Услуги нотариуса. Нотариальные услуги могут потребоваться для заверения различных документов, связанных с передачей права собственности или залогового обязательства.

• Оплата банковского аккредитива. Банки могут взимать комиссию за использование банковского аккредитива как способа обеспечения передачи денег продавцу.

• Затраты на регистрацию недвижимости. Регистрационные расходы необходимы для официального оформления права собственности на имя покупателя и регистрации залога в пользу банка.

Какие документы нужны

При оформлении любых кредитов всегда требуется паспорт гражданина РФ. Остальной пакет документов зависит от вида продукта и внутренних требований кредитной организации.

Документы для нецелевого кредита:

• Дополнительно: военный билет — для мужчин до 27 лет, ИНН, СНИЛС, водительские права или другие документы.

• Подтверждение дохода: справка по форме банка или с места работы, а от пенсионеров нужна выписка из ПФР о состоянии лицевого счёта.

• Подтверждение стажа: трудовой договор или трудовая книжка.

Документы для ипотечного займа:

• Документы по объекту залога: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, справка об отсутствии обременений, отчет об оценке недвижимости, кадастровый паспорт и техпаспорт.

• Согласие супруга/супруги на проведение сделки — требуется в случае, если недвижимость приобретается в браке и может быть признана совместно нажитым имуществом.

Перечень документов зависит от требований конкретного банка и специфики объекта недвижимости.

Виды ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование представляет собой разнообразные варианты, которые можно классифицировать по нескольким основным параметрам.

По форме залога

• Залогом является приобретаемая недвижимость. Это наиболее распространенный вариант, при котором заемщик получает кредит на покупку жилья, а объект автоматически становится залогом до полного погашения кредита.

• Залогом выступает уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Этот вариант подходит для тех, кто хочет получить кредит под залог существующего жилья для покупки нового, обычно у банков по таким программам ставка выше.

По объекту кредитования

• Квартиры и комнаты. Ипотека может быть оформлена на покупку строящегося или уже готового жилья у застройщика, а также на приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке.

• Дома. Ипотечный кредит может быть выдан на строительство или покупку частного дома.

• Коммерческая недвижимость. Включает в себя кредиты на покупку офисов, магазинов, цехов, складских помещений и других объектов коммерческого назначения.

Специальные ипотечные программы

Семейная ипотека

Семейная ипотека предназначена для российских семей с детьми. По ней доступны льготные ставки, при этом разницу между рыночной ставкой и льготной компенсирует государство. Программа была запущена в 2018 году, а с 1 июля 2024 года продлена до 2030 года с некоторыми изменения, согласно Решению о порядке предоставления субсидии № 24-67381-01460-Р от 28.06.2024 года.

Основные изменения в программе:

• Круг заемщиков сузился.

• Ставка для всех регионов единая — до 6% годовых.

• Необходимо внесение первоначального взноса от 20%.

• Максимальная сумма — до 12 000 000 рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей и до 6 000 000 рублей для остальных регионов. Заём свыше установленного льготного лимита будет обслуживаться по рыночной ставке или согласно условиям региональных ипотечных программ.

• Срок не установлен программой, поэтому зависит от условий кредитора.

• Заемщик и дети должны иметь российское гражданство.

Особые условия:

• Покупка квартиры у застройщика в готовом или строящемся доме.

• Строительство частного дома по договору подряда.

• Покупка готового частного дома от застройщика.

• Покупка вторичного жилья в сельских регионах Дальневосточного федерального округа.

• Рефинансирование ипотечного кредита, полученного на покупку жилья у застройщика.

Ипотека для IT-специалистов

IT-ипотека направлена на поддержку сотрудников отрасли информационных технологий. Запущенная в мае 2022 года, она была ответом на усиливающийся отток квалифицированных IT-специалистов за границу, предоставляя мотивацию оставаться и работать в России.

С 1 августа 2024 года программа претерпела изменения и была продлена до конца 2030 года. Однако введены ограничения, исключая возможность покупки жилья в Москве и Санкт-Петербурге, а также ужесточены требования к IT-компаниям.

Ключевые аспекты IT-ипотеки:

• Первоначальный взнос — не менее 20%.

• Ставка — до 6%.

• Максимальная сумма — до 18 000 000 рублей для городов-миллионников, до 9 000 000 рублей для остальных регионов.

• Субсидия в размере 450 000 рублей для многодетных семей, предназначенная для погашения кредита.

Условия для заемщиков:

• Граждане РФ в возрасте от 18 до 50 лет.

• Необходимо работать по трудовому договору в IT-компании, аккредитованной Минцифры, которая получает налоговые льготы и не зарегистрирована в Москве или Санкт-Петербурге.

• Трудоустройство должно подтверждаться каждые полгода, а в случае увольнения нужно устроиться в другую аккредитованную IT-компанию, иначе ставка будет повышена.

Доходы:

• От 150 000 рублей в Московской и Ленинградской областях, а также в некоторых городах-миллионниках.

• От 90 000 рублей для компаний в других регионах.

Дальневосточная ипотека

Дальневосточная ипотека запущена в 2019 году с целью стимулирования развития и укрепления демографической ситуации в регионах ДФО. Она предназначена для поддержки молодых семей и специалистов до 35 лет и будет действовать до конца 2030 года.

Регионы действия:

• Магаданская и Амурская области;

• Забайкальский, Приморский и Хабаровский края;

• Сахалинская область, Камчатский край;

• Республики Бурятия и Якутия (Саха);

• Чукотский автономный округ и Еврейская автономная область.

Основные условия:

• Размер первоначального взноса — не менее 20%.

• Процентная ставка установлена на уровне до 3%.

• Максимальная сумма — 9 000 000 рублей.

• Максимальный срок — до 20 лет.

Особые условия для заемщиков:

• Программа доступна для заемщиков до 35 лет.

• Покупка жилья возможна у застройщика, включая квартиры в новостройках, дома или участки для ИЖС и личные подсобные хозяйства.

• Покупка квартир на вторичном рынке разрешена только в сельской местности.

Ипотека с материнским капиталом

Материнский капитал представляет собой государственную поддержку российских семей при рождении детей и может быть использован для улучшения жилищных условий. Сертификат можно использовать в качестве первоначального взноса при оформлении любой ипотечной программы. Это особенно важно для семей, которым сложно накопить необходимую сумму для первого взноса.

Кроме того, маткапитал также можно использовать для погашения части или всей суммы основного долга по уже взятому жилищному займу. Это дает возможность снизить нагрузку по ипотечным платежам или уменьшить срок кредитования.

Особые условия использования:

• Для покупки жилья без оформления ипотечного кредита с использованием маткапитала нужно дождаться, когда ребенку исполнится три года.

• Использование маткапитала возможно с момента рождения ребенка при оформлении ипотечных займов.

Военная ипотека

Военная ипотека предназначена для улучшения жилищных условий военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе (НИС). Эта система регулируется федеральным законом № 117-ФЗ и предусматривает финансирование покупки жилья за счет государственных средств.

Как работает программа:

• Регистрация в НИС. Военнослужащий должен зарегистрироваться в системе, после чего начинается ежемесячное начисление средств на его счет. Размер начислений устанавливается законом № 415-ФЗ о федеральном бюджете.

• Использование средств. Деньги можно начать использовать для покупки жилья или как первоначальный взнос по ипотеке не раньше, чем через три года после регистрации в НИС. Однако участникам СВО разрешено приступить к использованию средств с момента включения в реестр, минуя трехлетний срок.

• Ежемесячные платежи. Государство вносит ежемесячные платежи по ипотеке за военнослужащего, причем их размер не может превышать сумму ежегодных начислений по НИС.

• Равенство условий. Все военнослужащие, независимо от звания (офицеры, прапорщики, сержанты, солдаты), получают одинаковую сумму накоплений, которую могут использовать на ипотеку.

Сельская ипотека

Сельская ипотека была в 2020 году для поддержки развития сельских территорий России и улучшения жилищных условий их жителей. Программа стала бессрочной с 2022 года по решению премьер-министра Михаила Мишустина, что подчеркивает ее стратегическую важность и долгосрочный характер.

Ключевые характеристики сельской ипотеки:

• Размер первоначального взноса — от 15%.

• Процентная ставка — до 3%.

• Максимальная сумма зависит от региона — до 5 000 000 рублей в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах ДФО, и до 3 000 000 рублей в других регионах.

Программа ориентирована на приобретение или строительство частных жилых домов в сельской местности, включая поселки городского типа и малые города с населением до 30 000 человек.